2018年3月26日，万科企业股份有限公司（000002.SZ）发布2017年业绩公告。

截至期末，万科完成销售额人民币5298.8亿元，同比增长45.3%。销售面积3595.2万平方米，同比增长30%；销售均价为每平米约14739元，同比增长11.7%。

数据来源：年报披露数据

同时，万科2017年在全国商品房市场的份额由2016年的3.1%上升至3.96%，并在22个城市的销售金额位列当地第一。

尽管自2009年开始，万科就已经不再对外公布销售目标，但其销售业绩增长稳定，并于期内越过5000亿元大关，成为唯三的5000亿房企。

营收稳定 转型之路“乱”中求索

数据来源：年报披露数据及wind

截至期末，万科营业总收入2428.97亿元，营业利润508.13亿元，归属母公司股东的净利润280.52亿元；同比增长1.01%、30.22%和33.44%。

万科房地产业务的结算毛利率为25.8%，同比上涨6.0个百分点；每股收益2.54元，同比增长33.68%，每10股派送高达人民币 9.0 元（含税）的现金股息。

尽管2017年万科的房地产开发收入占总收入的96%，但依然未停止对物流、商业、教育、养老、长租公寓等业务的投入与尝试。

万科对转型的探索比人们想象中的要早。

2008年，广佛交接处的万汇楼开业，万科对租赁市场的布局与实验正式启动，然而这个实验并不算成功。

2010年，北京万科的“幸福汇”项目，自持养老公寓，配以护理、健康会所等服务老年人的设施，万科开始涉足养老地产。

2014年，时任万科总裁的郁亮曾说：“万科转型要‘乱’三年。”在郁亮提出国内房地产行业进入白银时代的概念之时，万科正式提出转型“城市配套服务商”。同年，万科涉足物流地产，先后进驻廊坊、贵阳与武汉。

2015年，郁亮又说，“未来10年万科要做到万亿大市值。其中住宅只占50%，另外50%都来自新业务。”

2016年，万科推出了第一个长租公寓品牌——泊寓，万汇楼时期的经验令万科抢占布局先机。然而，广州万科实现177.84亿元的销售额的背后，其旗下开业的4000套长租公寓，仅贡献了3000万收入。同年，万科运营的103个养老项目，仅有2个现金流为正。

时间来到2017年的中期业绩发布会上，郁亮表示，万科的181个养老项目，涉及5种不同类型模式，但目前尚未摸索出有效商业模式，以及持续盈利模式。

在稳定营收的背后，转型“乱”三年似乎一语成谶，未雨绸缪的万科进入了转型的瓶颈期。

然而，万科加快了扩张的速度。

截至2017年底，万科已在全国29个城市开业96个泊寓项目，开业房间数超过3万间，获取房间数超过10万间，2018年希望新增10万间。2017年业绩报告会上，郁亮对长租公寓是否赚钱的问题回应道：“任何伟大的业务都是从不赚钱开始的。”

同时，万科新获物流地产业务36个，是2016年的10个与2015年的8个之和的两倍。截至报告披露日，万科物流地产业务累计获取 62 个项目，可租赁物业的建筑面积482 万平方米，其中已建成运营项目共 26 个，稳定运营项目平均出租率达到 96%。然而，万科并未具体披露物流地产项目的盈利情况，只是透露其成熟项目的净运营收入处于较好水平。此外，在规模增长之下，物流地产的低周转、低回报也是不容忽视的问题。

净负债率仅8.8% 期末现金较多

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截至期末，万科资产负债率为83.98%，同比增长3.44个百分点；净负债率仅为8.8%，同比下降17.1个百分点。现金净增加额848.36亿元，大幅增长205.8%；期末现金1643.26亿元，足以覆盖短期借款约161.1亿元及一年内到期的非流动负债约461.6亿元，是其净负债率较低的主要原因之一。

土储同比增加14% 物业收入大幅增长67.28%

数据来源：年报披露数据及wind

截至期末，万科在土地储备方面，权益建筑面积8741万平方米，同比增长14.43%。其中，在建项目权益建筑面积约4374万平方米；规划中项目权益建筑面积约4077.9万平方米。此外，旧城改造项目的权益建筑面积合计约289.1万平方米。

期内，万科新增开发项目216个，新进入哈尔滨、石家庄、兰州、西昌、宜昌等城市，在海外新进入吉隆坡。权益规划建筑面积约2768.1万平方米，公司权益地价和综合改造成本总额合计约2188.9亿元，新增项目均价为每平方米7908元。

2017年，万科物业管理收入约71.3亿元，同比大幅增长67.28%，且于年底进入80个城市。

地铁集团成第一大股东 组团合购普洛斯

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地铁集团于期内收购万科29.38%的股权，成为公司的第一大股东。宝能方面仍以25.4%的持股比例位居第二大股东，安邦的持股也仍持有6.73%的股份。自2015年7月开始的万科股权之争终于告一段落。

暂时结束股权之争的万科，接棒王石的郁亮，步子轻快了许多。先是以551亿元收购广信资产包，获得项目核心资产为广州市区16宗可开发土地；接着联合厚朴投资、高瓴资本和中银集团三家以约790亿元的代价收购新加坡物流巨头普洛斯，其中，万科持有普洛斯21.4%的股份，出资金额约169.2亿元，为第一大股东。

“去各地考察万科项目只选养老、长租公寓”，“谁再跟我提开发商，我跟谁急”，“泊寓只是过渡产品”，“从‘城市配套服务商’升级到‘城市建设与生活服务商’”，郁亮的转型战略似乎在加速落地实现。

附：图说房企财报之万科