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财报点评|万科:暂结股权之争 转型之路“乱”中求索

发布时间:2018/03/28 00:30 | 来源 :中国网地产 | 作者: 石昊一

2018年3月26日,万科企业股份有限公司(000002.SZ)发布2017年业绩公告。


截至期末,万科完成销售额人民币5298.8亿元,同比增长45.3%。销售面积3595.2万平方米,同比增长30%;销售均价为每平米约14739元,同比增长11.7%。


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数据来源:年报披露数据


同时,万科2017年在全国商品房市场的份额由2016年的3.1%上升至3.96%,并在22个城市的销售金额位列当地第一。


尽管自2009年开始,万科就已经不再对外公布销售目标,但其销售业绩增长稳定,并于期内越过5000亿元大关,成为唯三的5000亿房企。


营收稳定 转型之路“乱”中求索


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数据来源:年报披露数据及wind


截至期末,万科营业总收入2428.97亿元,营业利润508.13亿元,归属母公司股东的净利润280.52亿元;同比增长1.01%、30.22%和33.44%。


万科房地产业务的结算毛利率为25.8%,同比上涨6.0个百分点;每股收益2.54元,同比增长33.68%,每10股派送高达人民币 9.0 元(含税)的现金股息。


尽管2017年万科的房地产开发收入占总收入的96%,但依然未停止对物流、商业、教育、养老、长租公寓等业务的投入与尝试。


万科对转型的探索比人们想象中的要早。


2008年,广佛交接处的万汇楼开业,万科对租赁市场的布局与实验正式启动,然而这个实验并不算成功。


2010年,北京万科的“幸福汇”项目,自持养老公寓,配以护理、健康会所等服务老年人的设施,万科开始涉足养老地产。


2014年,时任万科总裁的郁亮曾说:“万科转型要‘乱’三年。”在郁亮提出国内房地产行业进入白银时代的概念之时,万科正式提出转型“城市配套服务商”。同年,万科涉足物流地产,先后进驻廊坊、贵阳与武汉。


2015年,郁亮又说,“未来10年万科要做到万亿大市值。其中住宅只占50%,另外50%都来自新业务。”


2016年,万科推出了第一个长租公寓品牌——泊寓,万汇楼时期的经验令万科抢占布局先机。然而,广州万科实现177.84亿元的销售额的背后,其旗下开业的4000套长租公寓,仅贡献了3000万收入。同年,万科运营的103个养老项目,仅有2个现金流为正。


时间来到2017年的中期业绩发布会上,郁亮表示,万科的181个养老项目,涉及5种不同类型模式,但目前尚未摸索出有效商业模式,以及持续盈利模式。


在稳定营收的背后,转型“乱”三年似乎一语成谶,未雨绸缪的万科进入了转型的瓶颈期。


然而,万科加快了扩张的速度。


截至2017年底,万科已在全国29个城市开业96个泊寓项目,开业房间数超过3万间,获取房间数超过10万间,2018年希望新增10万间。2017年业绩报告会上,郁亮对长租公寓是否赚钱的问题回应道:“任何伟大的业务都是从不赚钱开始的。”


同时,万科新获物流地产业务36个,是2016年的10个与2015年的8个之和的两倍。截至报告披露日,万科物流地产业务累计获取 62 个项目,可租赁物业的建筑面积482 万平方米,其中已建成运营项目共 26 个,稳定运营项目平均出租率达到 96%。然而,万科并未具体披露物流地产项目的盈利情况,只是透露其成熟项目的净运营收入处于较好水平。此外,在规模增长之下,物流地产的低周转、低回报也是不容忽视的问题。


净负债率仅8.8% 期末现金较多


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截至期末,万科资产负债率为83.98%,同比增长3.44个百分点;净负债率仅为8.8%,同比下降17.1个百分点。现金净增加额848.36亿元,大幅增长205.8%;期末现金1643.26亿元,足以覆盖短期借款约161.1亿元及一年内到期的非流动负债约461.6亿元,是其净负债率较低的主要原因之一。


土储同比增加14% 物业收入大幅增长67.28%


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截至期末,万科在土地储备方面,权益建筑面积8741万平方米,同比增长14.43%。其中,在建项目权益建筑面积约4374万平方米;规划中项目权益建筑面积约4077.9万平方米。此外,旧城改造项目的权益建筑面积合计约289.1万平方米。


期内,万科新增开发项目216个,新进入哈尔滨、石家庄、兰州、西昌、宜昌等城市,在海外新进入吉隆坡。权益规划建筑面积约2768.1万平方米,公司权益地价和综合改造成本总额合计约2188.9亿元,新增项目均价为每平方米7908元。


2017年,万科物业管理收入约71.3亿元,同比大幅增长67.28%,且于年底进入80个城市。


地铁集团成第一大股东 组团合购普洛斯


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地铁集团于期内收购万科29.38%的股权,成为公司的第一大股东。宝能方面仍以25.4%的持股比例位居第二大股东,安邦的持股也仍持有6.73%的股份。自2015年7月开始的万科股权之争终于告一段落。


暂时结束股权之争的万科,接棒王石的郁亮,步子轻快了许多。先是以551亿元收购广信资产包,获得项目核心资产为广州市区16宗可开发土地;接着联合厚朴投资、高瓴资本和中银集团三家以约790亿元的代价收购新加坡物流巨头普洛斯,其中,万科持有普洛斯21.4%的股份,出资金额约169.2亿元,为第一大股东。


“去各地考察万科项目只选养老、长租公寓”,“谁再跟我提开发商,我跟谁急”,“泊寓只是过渡产品”,“从‘城市配套服务商’升级到‘城市建设与生活服务商’”,郁亮的转型战略似乎在加速落地实现。


附:图说房企财报之万科

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(责任编辑:石昊一)
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