又到一年房企财报季，上一周（3月19日-25日）又一波年报高潮来袭，有20多家房企纷纷亮出财报成绩单，其中既有碧桂园“地产头马”的靓丽发声、富力净利润“暴涨”的数字游戏，也有SOHO中国两位数营收的叹息，不过更多的房企则刷新销售额和利润增长纪录，并提出“更高、更强、更大”的口号，俨然一场“规模运动会”！

信息量很大，看点多多……

看点一：销售额创新高 “马太效应”凸显

在这一周，20多家房企公布2017年年报成绩单，逾九成以上房企销售业绩明显增长，而碧桂园更是2017年首个销售业绩突破5000亿元的房企，率领房企销售业绩达到新高度。同时，其他房企多数销售额亦同比增长明显。

根据数据显示，碧桂园合同销售金额约人民币5508.0亿元，合同销售面积约6066万平方米，同比分别显著增长78.3%和61.9%。龙湖实现签约额1560.8亿元，同比大增77.1%，营业额720.8亿元，同比增长31.5%。花样年实现合约销售额人民币201.6亿，同比增长65.2%，超人民币150亿的合约销售目标。龙光地产实现合同销售额约人民币434.2亿元，较去年增长约51.2%，超额完成年度销售目标。世茂股份实现合同签约额216亿元，较2015年同比增长45%；合同签约面积110万平方米，同比增长28%。远洋集团协议销售额录得约人民币705.6亿元，同比大幅增长40%，并实现营业额人民币458.37亿元，同比上升33%。

值得一提的是，2017年全国商品房销售额为133701万亿元，较2016年增长了16074亿元。而碧桂园销售额增长量为2420亿元，一家房企就占据整个市场增量的15%。

但在市场集中度越来越高的情况下，不少小房企在2017年的业绩却呈现负增长态势。根据3月19日-23日发布年报的房企中，天房发展2017年销售额为65.15亿元，同步增长-43.25%；众安房产2017年销售额为42.42亿元，同比增长-15.6%；嘉华国际2017年销售额为126亿港币，同比增长-3.08%。

其实，从2017年开始房企并购的消息就不绝于耳，源自于小房企在高昂的融资成本下运营艰难，高企的土地价格又让不少房企“拿地兴叹”。而2018年以来，房地产企业融资渠道从银行放贷、国内发债、信托融资全面收紧，小型房企资金周转能力弱，运营压力将更加凸显。强者恒强的“马太效应”在房地产行业显现。

看点二：利润爆发，净利润普遍翻倍

从本周公布的年报数据看，房企在2017年收获了不错的业绩表现，除了部分转型的中小房企外，主流房地产企业全面利润爆发，超过8成房企在2017年利润明显上涨。

3月19日，富力地产公布2017年度业绩，报告期内净利润创新高，大幅增加204%至214.2亿元；集团全年毛利率由2016年的28.3%上升至2017年的35.4%。

3月20日碧桂园发布公告，报告期内碧桂园实现营收2269亿元、毛利587.9亿元，分别增长48.2%、82.4%；毛利率企稳回升，上升了4.8个百分点至25.9%；净利润260.6亿元，增长126.3%。同日，SOHO中国发布公告称，报告期内权益股东应占纯利约为人民币47.33亿元，同比增约420%，主要由于本年度录得更高的投资物业增值。20日晚间，招商局置地净利润为人民币29.38亿元，同比增长约164%。本公司拥有人应占净利润为人民币16.38亿元，同比增长约102%。

3月21日雅居乐集团控股有限公司发布公告，报告期内净利润为人民币67.80亿元，较去年增加122.3%。股东应占利润为人民币60.25亿元，较去年增加163.8%。

3月23日嘉凯城发布公告，报告期内实现利润总额283,651.88万元；实现归属于母公司净利润19.87亿，同比增398.39%。

另据中原地产统计显示，公布房企2017年年报预告的房地产上市企业合计106家。其中高达79家企业的业绩预告是预盈与预增，占比达75%；预计亏损的企业11家，约占10%，且这11家基本是处在转型期的房企。

比如，3月20日城投控股发布2017年业绩报告，实现营收 32.15 亿元，同比下降66.07%，归属于上市公司股东的扣非净利润为6.67亿元，同比下滑58.48%。作为上海地区保障房建设的排头兵，城投控股的净利润及营收情况并不乐观，只是依靠着股权出售，才得以让净利润保持相对平稳，但仍同比下滑了16%。

此外，3月23日渝太地产发布公告显示，2017年度股东应占溢利净额为港币5480万元，与2016年度溢利净额港币3.56亿元比较减少84.6%。溢利大幅减少主要是由于2016年2月底出售本集团持有香港两项主要投资物业的附属公司及相关物业服务公司所录得之盈利。

看点三：规模扩张 2018年销售目标宏大

随着房企业界的相继披露，不少房企除了显示过往的优异成绩外，还向外界传递了强大的扩张野心，绝大部分房企意识到规模优势在行业发展中的重要意义。

3月19日，在2017年业绩发布会上富力地产董事长李思廉高调喊出“3000亿计划”，即2018年协议销售目标将增长60%至1300亿元，2020年销售目标为3000亿元，3年复合增长率达54%。

3月20日，在业绩会上华润置地透露了2018年他们的销售目标是人民币1830亿元，预期增长20%。

同日，花样年主席潘军在业绩会上表示，2018年集团的销售目标为300亿元人民币，到2020年，集团计划实现1000亿元人民币的销售额，成为行业主流地产开发商。

3月21日，雅居乐集团副总裁潘智勇在业绩发布会上表明，“2018年我们初步的销售目标是1100亿，集团投资额是600亿元左右。”

3月22日，远洋集团主席兼行政总裁李明在业绩会上表示，2017年土地储备在数量和质量上有很大增长，2018继续保持这样的势头，合约销售目标肯定会突破1000亿。

3月23日，在龙湖的2017财年业绩会上，龙湖执行董事兼首席执行官邵明晓表示，龙湖2018年销售目标为2000亿元，目前可售货值约3000亿元，2018年前两个月录得合约销售为290亿元，预计第一季度销售额可达440亿元。

其实，房企年度目标不仅是口号，更大程度上可以体现一家企业对行业发展、自身策略的判断，能侧面体现整个行业当年的发展局面。特别是在房地产发展马太效应的驱动下，不当龙头极难生存，众多房企无论是追求规模还是加速拿地都是为争夺龙牌，而千亿门槛只是龙头房企阵营的“入场券”。另据亿翰智库的不完全统计，2018年有望进入千亿阵营的房企将不低于20家。

另外，对于未来目标，房企喊口号的方式，也是为了让资本市场看到企业的成长能力，以更低的融资成本，推动企业可持续发展。

不过，最受业界关注的“头马”碧桂园，却并没有对外明确其2018年的业绩目标。而此前，据业内爆料在碧桂园的年度会议上，提出了2018保底目标是8000亿，冲击1万亿。但在3月20日的业绩发布会上，碧桂园集团总裁兼执行董事莫斌表示，今年将不设销售目标。对此，碧桂园董事局主席杨国强表示：“2018年的业绩肯定比2017年好，你查查我们过往每年初提出的目标，和最终完成的情况，我现在说目标到时候你会说我蒙你，重要的是把每个项目做成功。”

在“上游冲万亿、中游争千亿”的2018房企“规模运动会”中，中游企业高调的业绩目标，与“宇宙第一房企”不设目标并存，颇值得大家玩味。

看点四：房企年报的绝密点

1.碧桂园：十强中均价最低 继续向“农村”渗透

3月20日，碧桂园发布了2017年年报。年报显示，实现合同销售金额约人民币5508亿元，销售面积6066万平方米，一直擅长于“农村包围城市”战略的碧桂园，不仅成为了新任的“宇宙第一房企”，更登顶中国房地产行业2017年销售面积与金额的“双料冠军”。

碧桂园董事局主席杨国强表示：“碧桂园能够做到行业第一的规模，主要得益于顺应了中国城镇化的大潮，享受了城镇化的红利。”同时，其自豪地表示：“前十名房企中我们的平均房价最低”。

那么问题来了，碧桂园的房价缘何房企前十强“最低”，与其城市布局不无关系。根据碧桂园财报披露，截至2017年年底，碧桂园合共经营1468个项目，覆盖中国大陆30个省、220个市、768个县、镇区。按地理位置计，约58%的销售来源于三、四线城市。

另据公告显示，碧桂园已摘牌、已签约土地储备2.8亿平方米，这比8个澳门还大，另有基本锁定但暂未签约的潜在的土地储备约1.4亿平方米。从碧桂园的土地储备格局来看，未来其主战场仍然在三、四线。以2017年为例，碧桂园新增881块土地，按面积计算，位于一、二线与位于三、四线比重为31:69。

碧桂园总裁莫斌在业绩会上表示，截至2017年底，仍然有符合他们投资标准的56个三线地级市、136个四线县级市、951个县、16010个镇并未进入。

由此可见，过去三四线城市为碧桂园的主战场，在2018年依然是碧桂园的主战场，另外还将继续持续渗透。不过在“房住不炒”的大时代背景下，三四线城市未来会不会也受到政策调控，以及大都市圈的虹吸效应让小镇青年不断外溢，碧桂园的“农村包围城市”战略，在2018年以及未来是否仍会行之有效，还需要市场和时间来验证。不过，在这些城市还有棚改带来的商机。

另外，作为新任的“宇宙第一房企”，其成功原因很大程度取决于“大规模、快速生产、价廉物美的房屋工厂”。不过，这也在某种程度上导致了其产品创新力、个性化不够显著，各个城市的项目“长得很相像”，在一定程度上助长了“千城一面”。

2.富力：销售目标继续放卫星 净利润暴涨被质疑

3月19日，广州富力地产股份有限公司（02777.HK）发布2017年度业绩公告，报告期内富力地产实现协议销售额818.6亿元，总营业额592.8亿元，同比增长10%，协议销售面积632.42万平方米，其中住宅销售占75%，另外25%为商业销售。并将2018年销售目标设为1300亿元，2020年则提升到3000亿元。

作为曾经的“华南五虎”之一，富力这几年的表现无疑有些“掉队”之嫌。

其实，早在2014年，富力地产就将销售目标确定为700亿元，但由于当年行业形势下滑，富力未能实现预期目标。而2015年、2016年富力的业绩也只是微弱增长。直到2017年富力地产终于撞线700亿元，并完成销售目标，但放至整个行业背景中，却难言强劲。因为在期间，大量房企黑马诞生，纷纷超越富力，成为了排行榜上的新贵。而2018年1300亿元的销售业绩能否完成？希望不是说说而已。

另外，根据富力公布的财报显示，其2017年毛利率及物业销售的毛利率分别上升至35.4%及37.6%；净利润更是同比上涨204%，达到214.2亿元。不过，暴涨的净利润却引发了业界争议。这一核心指标之所以大幅上涨，是因为“议价收购收益”有131.07亿元，也就是一次性非经常性收益，在扣除这个收益后，富力2017的净利润约为 83.2 亿元，增长约 18%。

这笔增加的“议价收购收益”，来源于去年7月富力以六折价格接手的万达酒店资产。在2017年年报中，富力以公允价值变动的会计手法增加了总资产，直接将当初收购价格净资产的账面价值打折部分——131.07亿元记为了账面利润，这一方法虽然合乎香港会计准则，但实质上是虚高了其实际的资产可套现性，隐藏了资产负债率的大幅升高。因此，让外界感觉富力有意自卖自夸，而十几家券商则围绕富力业绩展开了一场口水战，看多者与看空者皆有。

3.华润置地：盈利依然喜人 仍谨慎扩张

3月20日华润置地发布2017年业绩公告，报告显示华润置地全年综合营业额为1185.9亿港元，按年增长8.5%。其中，开发物业营业额占比88.17%，为1045.6亿港元，按年增长5.9%。

同时，华润置地的毛利率令同行艳羡，年内综合毛利润率为40.3%，高于上年的33.7%。其中，开发物业的毛利率达到39.8%；投资物业利率则由2016年的60.6%小幅上升至61.3%。

虽然盈利喜人，但是规模仍然是华润置地绕不过去的问题。华润置地副主席唐勇在业绩会上表示，“如果没有规模，也谈不上影响力。未来在我们（布局的）区域会谨慎扩张。”

此前，在2017年中期业绩电话会议上，排名掉出行业前十、净利润大幅下滑，让华润置地副主席唐勇为代表的管理层面向投资人进行了检讨和反思。其原因在于，华润置地当时的业绩预算中，有七成的业绩来源集中在20个主要受调控城市内，这直接导致华润置地2017年中期业绩大出市场预料。

而为了避免2017年上半年的颓势进一步蔓延，华润置地一改过去稳健作风，积极进行拓展土地储备，以总地价1044.7亿元增持了64宗土地，其中权益地价653.4亿元，使得华润置地新增土地储备1196.6万平方米。一二线城市的土地储备占比达到75%。由此可见，虽然错过了上一轮三四线城市“去库存”的红利，华润置地仍在坚守一二线城市的布局策略。

2018年华润置地的销售目标是人民币1830亿元，预期增长20%。对于这一目标是否能够维持前十时，唐勇仅表示，“我不知道，年底见吧。这个数据有可能不够，但这不仅取决于我们，还取决于所有开发商共同的表现。”

4. 远洋集团：新增土储创新高 2018年破千亿

3月21日，远洋集团发布2017年业绩公告。公告显示，报告期内集团实现协议销售金额约人民币705.6亿元，同比增长40%，创下新高。

根据此前公告，2012年-2016年远洋集团的协议销售额为311亿、358亿、401亿、405、503亿，增幅不大。而股东格局的变化、地王项目的影响，布局三四线等情况，让远洋在往选择了更保守的生存方式。

2017年这一切有了转变，远洋选择了积极的发展策略，全年通过招拍挂、合作开发等方式购入59幅地块及7个成熟项目，购入地块总建面达1613万平方米，权益占比42%，成交总价约1145亿元，平均购置成本为7100元/平方米，创历史新增土储新高。

截止2017年年底，远洋总土地储备达3409万平方米，同比增加57%，全国四大区域分布中，环渤海区域以1943万平方米的土储量位居首位，占比57%，同时，该区域也为集团提供了2215万平方米的可售建面。

对此，远洋集团董事局主席李明断言，2018年销售额一定会突破1000亿元，甚至根据目前土地储备等情况，预计未来三年都能保持50%的销售额增幅。

5. 龙湖地产：更名背后 维持稳健资产负债表

3月23日，龙湖地产在香港公布2017年度业绩，2017年合同销售额达1560.8亿元，较上年增长77.1%。营业额同比增长31.5%至720.8亿元，其中投资性物业租金收入增长35.6%至25.9亿元。同时，这也是龙湖地产最后一次公布年度业绩，因为在当日龙湖地产改名为龙湖集团控股有限公司。

龙湖地产董事长吴亚军表示，公司改名的原因是，公司现已涵盖地产开发、商业运营、长租公寓和物业管理四大主航道业务。未来更将深度探索及参与城市空间和服务的重构，旨在产品和服务方面持续创新。同时，吴亚军强调公司更名不是为了舞弄财技、分拆、估值去做的设计，而是基于能力、战略视野、业务协同的设计。

根据其发布的年报显示，龙湖地产的利润率水平较高，财务状况良好。龙湖地产归属于股东的溢利为人民币126.0亿元。减除少数股东权益、评估增值等影响后之核心溢利同比增长25.9%至人民币97.7亿元。毛利润同比增长53.3%至人民币244.4亿元，净利润同比增长53.3%至人民币164.8亿。核心税后利润率为18.3%，核心权益后利润率为13.6%。净负债率连续三年下降，降为47.7%，现金及现金等价物也达到人民币267.6亿元。同时，公司的融资成本进一步降低至4.5%，较2016年下降了0.4个百分点。

对此，龙湖地产CEO邵明晓表示，龙湖会坚持量入为出原则，一直保持稳健资产负债表。

另据龙湖业绩显示， 2017年集团不含税投资物业租金收入达到25.9亿元，同比增长35.6%。其中，商场、冠寓、其他租金收入分别占比97.7%、1.5%和0.8%。

在房住不炒的时代背景下，龙湖也加大了对长租公寓的布局，截至2017年年底，龙湖冠寓累计开业规模达到1.5万间，租金收入为3885万元。而此前，在2017年3月份邵明晓就曾宣布，冠寓业务收入要在第三年达到10亿元，以每年开业1-1.5万间的速度扩张。

由此，看来未来两年龙湖冠寓要达成10亿元租金收入，除了要加大扩张速度亦要保证入驻率，这条路仍需要继续摸索。

6.SOHO中国：彻底的转型 全年业绩不及一个单盘

3月20日，SOHO中国召开了2017年年度业绩发布会，报告期内实现营收19.63亿元，同比增长24%；其中，租金收入达到16.69亿元，同比增长11%。

虽然，年报数据看起来漂亮，不过对于一个著名的房地产商，一年19亿元的营收，尚不及TOP房企一个项目的销售额，难免让人感慨“廉颇老矣，尚能饭否？”

其实，SOHO中国从2012年提出转型，从“开发—销售”的模式转为“开发—持有”，并称将逐步提高自持物业的比例。SOHO中国的董事长潘石屹曾公开表示，2015年公司的盈利将主要来源于租金收入，到2017年租金年收入将超过40亿。2017年如期而至，但是SOHO中国的目标收入却与之相去甚远。

作为“万通六君子”之一的潘石屹，曾在地产界名声雀起，SOHO系列产品销售业绩也曾表现不俗，但在地产“白银时代”来临之后，SOHO中国的发展速度明显慢下来，加之其专注于“北上广深”的发展策略，在一线城市地价不断高企的现实情况下，SOHO中国已拿不到可以散售的商业用地，主要靠收购项目维持着公司的发展。

此外，在近3年，SOHO中国更是不断“卖卖卖”，已经出售6个项目，把主要业务压码在SOHO3Q身上，不断加大此项业务的全国布局。但这一新的商业模式的盈利能力尚待考证，多年来SOHO 3Q的运营表现未在财务报表上体现。对此，SOHO中国有限公司执行董事兼财务总裁唐正茂表示，“SOHO 3Q仍然是SOHO中国的全资子公司，但是他们的经营模式不一样。SOHO中国的股价几乎没有反映出SOHO 3Q这种业务模式的价值。”据悉，SOHO3Q在京沪以外城市的布局多是租赁型物业，而非自有资产。SOHO中国在变小的同时也在变轻。

资本市场的嗅觉无疑是灵敏的，在3月20日SOHO中国披露2017年年报之后，SOHO中国股价下跌7.44%，盘中曾一度下探至10%，次日依然下跌4.25%。

投资者心里都有一杆秤。