看点四：房企年报的绝密点

1.碧桂园：十强中均价最低 继续向“农村”渗透

3月20日，碧桂园发布了2017年年报。年报显示，实现合同销售金额约人民币5508亿元，销售面积6066万平方米，一直擅长于“农村包围城市”战略的碧桂园，不仅成为了新任的“宇宙第一房企”，更登顶中国房地产行业2017年销售面积与金额的“双料冠军”。

碧桂园董事局主席杨国强表示：“碧桂园能够做到行业第一的规模，主要得益于顺应了中国城镇化的大潮，享受了城镇化的红利。”同时，其自豪地表示：“前十名房企中我们的平均房价最低”。

那么问题来了，碧桂园的房价缘何房企前十强“最低”，与其城市布局不无关系。根据碧桂园财报披露，截至2017年年底，碧桂园合共经营1468个项目，覆盖中国大陆30个省、220个市、768个县、镇区。按地理位置计，约58%的销售来源于三、四线城市。

另据公告显示，碧桂园已摘牌、已签约土地储备2.8亿平方米，这比8个澳门还大，另有基本锁定但暂未签约的潜在的土地储备约1.4亿平方米。从碧桂园的土地储备格局来看，未来其主战场仍然在三、四线。以2017年为例，碧桂园新增881块土地，按面积计算，位于一、二线与位于三、四线比重为31:69。

碧桂园总裁莫斌在业绩会上表示，截至2017年底，仍然有符合他们投资标准的56个三线地级市、136个四线县级市、951个县、16010个镇并未进入。

由此可见，过去三四线城市为碧桂园的主战场，在2018年依然是碧桂园的主战场，另外还将继续持续渗透。不过在“房住不炒”的大时代背景下，三四线城市未来会不会也受到政策调控，以及大都市圈的虹吸效应让小镇青年不断外溢，碧桂园的“农村包围城市”战略，在2018年以及未来是否仍会行之有效，还需要市场和时间来验证。不过，在这些城市还有棚改带来的商机。

另外，作为新任的“宇宙第一房企”，其成功原因很大程度取决于“大规模、快速生产、价廉物美的房屋工厂”。不过，这也在某种程度上导致了其产品创新力、个性化不够显著，各个城市的项目“长得很相像”，在一定程度上助长了“千城一面”。