近日，龙湖集团旗下公司申报的住房租赁专项公司债获批，标志着全国首单公募住房租赁专项公司债券正式落地。

在“租购并举”等利好政策引导下，长期租赁市场大亮“绿灯”，土地、融资渠道畅通，政策要求保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。作为行业内率先响应租购并举政策、首批开展长租公寓业务且首个将长租业务提升为战略级业务的公司，龙湖集团破冰公募住房租赁专项公司债，将为长期租赁市场竞争带来新活力。

分析人士对《中国建设报·中国房地产》表示，在整个房地产市场严格调控的大背景下，“租购并举”政策将是传统房企转型的难得契机，尤其在热点地区获取土地资源、改善长期现金流和提高产品毛利率等方面有积极作用。房地产市场回归“住有所居”，在政策号召下，布局长租公寓是房企未来的发展方向。

长租市场亮“绿灯”

一年多以来，在分类调控、因城施策等思路的引导下，全国范围内的房地产市场调控此起彼伏，部分地区楼市更是进入了“五限时代”。统计数据显示，2017年全国各地出台了各类房地产调控相关政策200多次，未来楼市调控将继续坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持调控政策的连续性、稳定性。

传统房地产市场过去高周转、赚快钱的模式已经难以为继，房企在增量市场遭遇严格市场调控、融资渠道收紧、拿地成本升高等困境。与之形成鲜明对比的是，在“租购并举”的住房制度设计下，一系列培育和发展住房租赁市场的利好政策密集出台，各类政策为长期租赁市场大开“绿灯”。

国家层面，继2016年国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（以下简称《意见》）后，2017年5月住房城乡建设部起草了《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，向社会公开征求意见。此后利好政策不断，如在深圳、广州、南京等12个城市开展首批试点，鼓励民营机构化、规模化住房租赁企业发展；在北京、上海、沈阳等13个城市开展集体建设用地建设租赁住房试点等。

地方层面，全国多个城市密集出台培育租赁市场的政策，为“租购并举”政策落地提供“土壤”。比如北京、杭州等热点城市要求部分出让土地须自持或配建一定比例的租赁住房；广东、河北、四川等多个省份开展房地产投资信托资金（REITs）试点，允许商改住，鼓励个人出租住房且有配套减税政策。

2017年年底召开的中央经济工作会议和全国住房城乡建设工作会议均在发展租赁市场方面作出重要部署，要求把深化住房制度改革，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度作为重点工作之一，提出发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。

打通资金通道是培育和发展租赁市场的重要一步。2016年6月，国务院办公厅发布的《意见》要求支持符合条件的住房租赁企业发行债券；2017年7月九部委发文，明确加大对住房租赁企业的金融支持力度，支持企业发行企业债券，专门用于发展住房租赁业务；2017年8月发改委发文，要积极组织符合条件的企业发行企业债券，专门用于发展住房租赁业务。

破冰公募租赁公司债

面对万亿元级的租赁市场，企业、银行等机构在利好政策的引导下正在加速布局。从运营模式来看，住房租赁市场分为重资产运营、轻资产管理两种模式：前者自持物业、后者承租物业开展租赁业务，但不管哪种运营方式，都需金融支持。

一年多来，住房租赁市场融资捷报频传。2017年，“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”获批，迎来国内首单长租公寓资产类REITs；“保利租赁住房REITs”获得了上海证券交易所（以下简称“上交所”）审议通过，这是国内首单央企租赁住房REITs……

近日，由龙湖集团旗下重庆龙湖企业拓展有限公司申报的住房租赁专项公司债券传来新进展：上交所已预审核通过，且获中国证监会核准，这标志着全国首单公募住房租赁专项公司债券正式落地。

据了解，重庆龙湖企业拓展有限公司住房租赁专项公司债券发行总规模不超过人民币50亿元，期限不超过15年，主体和债项评级均为AAA，分期发行，募集资金将主要用于龙湖集团聚焦在一线及领先二线城市的长租公寓项目建设和营运资金的补充。项目对应的租赁住房主要定位于20至35岁的年轻人。

此单住房租赁专项公司债券的推出，是上交所按照中国证监会的统一领导，贯彻落实党中央、国务院关于“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”和“加快推进住房制度改革与长效机制建设”的战略部署的具体体现，同时也是提升债券市场服务实体经济能力的有力举措。

上交所相关负责人表示，推动住房租赁企业发行公司债券和资产支持证券是近期交易所债券市场发展的工作重点之一。首单住房租赁专项公司债券的落地，可为资本市场服务住房租赁行业发展积累有益经验，对加快推进住房租赁市场建设起到积极的示范效应。

住房租赁专项公司债券获批，将助力龙湖集团长租公寓业务加速推进。龙湖集团相关人士表示，本次专项公司债券的获批，将进一步巩固龙湖集团在住房租赁市场上的领先地位，拓展企业融资渠道，降低融资成本。

分析人士认为，债券成功获批，拓宽了住房租赁企业的融资渠道，募集资金专项用于覆盖住房租赁项目的建安成本，为提供住房租赁服务的企业提出了针对性融资的解决方案，缓解了住房租赁行业融资难点，有利于住房租赁市场建设，推动住房租赁市场发展的长效机制。

新主航道业务联通“住有所居”

在“租购并举”等政策的引导下，为数不少的企业正在积极布局长租公寓市场。其中，龙湖集团是行业内率先响应租购并举政策、首批开展长租公寓业务且首个将其提升为战略级业务的公司。

2017年3月，“冠寓”成都金楠天街店、“冠寓”时代天街店正式开业，这是“冠寓”的首发之作，标志着龙湖正式进军长租公寓市场。“冠寓”是龙湖倾力打造的高品质长租公寓品牌，设置了休闲共享空间、健身、棋牌、阅读等功能分区，依托充分客户访谈及客户研究，以及地产开发、商业运营、物业服务等优势主业形成的有效聚合力，力求打造具备舒适、安全、便捷、时尚、社群五大特色的青年社区。

“龙湖集团有地产、商业、物业和长租公寓4大业务板块，我们称为4大主航道业务。长租公寓业务目前从拿项目决策开始，就能获得集团的充分信任、授权和支持，未来也将是龙湖的一个重要的亮点。”龙湖集团冠寓总经理王俊英表示。

2017年被认为是发展长期租赁市场的关键一年，在打通融资渠道的同时，龙湖冠寓正密集地在各地开业、获取项目。2017年10月，冠寓于广州推出天河旗舰店，由此完成4个一线城市的布局。据悉，龙湖于广州共获取了5个项目，包括佛山项目在内合计有2000间房。2017年11月，龙湖西安公司与上实城开西安公司战略合作，龙湖收购后者所持的商业及公寓综合体项目；2017年12月，成都冠寓4店开业，8店同庆……

数据显示，截至2017年，龙湖冠寓已布局全国17个一线及领先二线城市，其中已有门店开业的城市14个，开业房间超过1.5万间，其中成渝门店出租率95%以上，杭州门店开业即满租。按照计划，至2020年，冠寓将达成20亿元营收、规模行业前三的目标。

在运营模式方面，龙湖集团副总裁兼冠寓CEO韩石表示，冠寓将不拘泥于龙湖自有物业。起步阶段，龙湖将以轻资产模式为主，会租赁其他的物业，以期快速在市场上占据规模；中长期看，龙湖会逐步轻重资产并举。他透露，龙湖倾向重资产的原因之一是，集团更看重优质资产运营的商业模式，聚焦在资产保值和经营增值的逻辑上，目前轻资产的毛利率在35%以上。

党的十九大报告指出，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。2017年年底召开的中共中央政治局会议、中央经济工作会议均透露出重要信号，住房制度改革、房地产长效机制都要求发展住房租赁市场特别是长期租赁。已经把长租公寓作为主航道业务之一并快速布局的龙湖集团，主航道业务联通住有所居，站在了“租购并举”的风口之上。