随着房地产业进入到租赁时代，住房租赁市场也蕴含着巨大的市场空间。

  26日，上海易居房地产研究院发布《中国住房租赁企业发展研究报告》(下称《报告》)称，住房租赁企业的市场渗透率将从2%上升到21%，企业供应面积将从不到0.4亿平到近14亿平，企业获得租金将超1万亿。

  租赁企业租金收入将达万亿

  根据该院的预测，未来十年我国租房市场规模将达到4万亿左右，然而，这个万亿市场目前为止仍未成长出一个千亿市值的企业，租房市场整体上仍是一座尚待挖掘的金矿。一直以来，我国租房市场以个人房东为主，专业化程度不高，住房租赁企业供应占比较低。

  报告分析，目前我国住房租赁企业管理的公寓不超过200万间，假设每间公寓的平均面积约为30平方米，测算至2017年底住房租赁企业的出租面积约为0.6亿平方米。结合上海易居房地产研究院测算，2017年全国城镇租房市场房源规模为41亿平方米，进而可以测算出2017年住房租赁企业的出租面积约占整个租房市场的2%，仍有较大的增长空间。

  2016年以来，中央及地方频频出台各类发展租赁市场的政策文件，租赁市场发展的空间不断扩大。今年7月，住建部会同八部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，选取广州、深圳、南京、杭州、厦门等12个城市作为首批开展住房租赁试点地区。由此，各大城市密集出台培育租赁市场的政策文件。住房租赁市场迎来一系列重大发展利好。

  本月的中央经济工作会议提出，要围绕推动高质量发展，做好8项重点工作。其中，在住房方面，要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。会议提出，要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经分析，租赁市场发展无疑成为了住房制度改革的核心内容，租赁市场的发展将利好商业银行和有部分国企。

  报告预计，未来十年，住房租赁企业的市场渗透率将从2%上升到21%，企业供应面积将从不到0.4亿平到近14亿平，企业获得租金将超1万亿。预测未来“自持物业+资产管理”的住房租赁企业发展潜力巨大

  根据报告，未来“自持物业+资产管理”的住房租赁企业发展潜力巨大，预计2027年住房租赁企业NO1将达到市场占有率2.5%，持有租赁住房超100万间，年租金收入将达到300亿元，按照“自持+运营”模式美国住房租赁企业估值平均PS值10估值，NO1企业未来估值将达到近3000亿元，按市值比较，相当于再造一个碧桂园、恒大或万科。

  地产巨头纷纷进入

  随着住房需求的日益增长与提高，在人口净流入而房价高企的一、二线城市，营利型租赁企业快速崛起。尤其是，面对日益升温的租房市场，各类住房租赁企业快速扩大规模，抢占市场高点，同时，已基本覆盖重点一、二线城市。根据该院监测的50家住房租赁企业的分布情况，可以看出人口基数大、流动多的一、二线城市成为住房租赁企业的首要进入城市。

  目前，我国营利型租赁企业根据其专业化基因可以分为四类，即创业运营基因的租赁企业、地产开发基因的租赁企业、中介经纪基因的租赁企业、酒店服务基因的租赁企业。

  这其中，地产开发基因租赁企业拥有成熟的产品研发体系和较强的资源整合能力，可以将母公司手中的闲置自持资产进行升级改造，并借助母公司的整体信用进行低成本融资，因此近来发展十分迅速。目前TOP30的地产开发商中至少已有三分之一进入租房市场。包括碧桂园、万科、万达、龙湖、招商、保利、旭辉、绿城、远洋、招商蛇口等，纷纷加速在该领域的布局。

  “长租虽是微利，但仍有利润。”碧桂园集团总裁莫斌日前透露，计划到2020年，碧桂园将围绕一二线核心城市发展100万套长租公寓。“未来，碧桂园打算借助过去造城经验，发挥品质、速度、成本、资金等方面优势，同时研究利用鼓励农村集体建设用地发展租赁住房等政策建设长租城市。”

  旭辉近年来积极实施“房地产+”战略，将长租公寓作为多元化布局的方向之一，积极开展长租公寓的布局，旭辉领寓国际目前已有上海、苏州、杭州、南京等地的20多个项目正在筹建中，今年准备入市2万间房源，未来五年有希望达到20万间规模。

  盈利空间仍有限

  地产巨头之外，创业运营基因租赁企业经营思路和方式灵活，通常专注于租房市场的细分领域并实现超速跨越，已从最初的纯租金差模式逐渐向“轻资产模式”转变，通过品牌运营实现整体资产升值。主要有魔方、新派、寓见、YOU+、优客逸家、V领地、水滴公寓等代表。

  中介经纪基因租赁企业主要由租赁中介业务延展而来，具备接近租赁房源和租赁客户的先天优势，可快速将多年积累的租房客流精准导入到自己开发运营的租赁物业，通过物业租金差及增值服务费获取利润。主要有自如寓(链家旗下)、红璞公寓(世联行旗下)、相寓(我爱我家旗下)等代表。

  酒店服务基因租赁企业对住客和存量物业管理经验相较更为丰富，运营效率也相对较高，同时资源获取能力强，酒店集团也拥有较多的存量物业可以通过改造转变运营功能。主要有城家(华住旗下)、窝趣(铂涛旗下)、逗号公寓(如家旗下)、缤润亚朵(亚朵酒店旗下)、逸兰、雅诗阁等代表。

  不过，尽管市场预期火热，但企业租赁目前仍面临着盈利空间有限的难题。该报告指出，就国际比较来看，我国租金收益率偏低，租房市场仍不成熟。据上海易居房地产研究院数据显示，2017年3季度我国50个典型城市租金收益率仅为2.6%，一线城市租金收益率基本在2%以下，与伦敦、纽约、洛杉矶、东京、大阪等国际大城市相比仍处于较低水平。

  同时，仅就包括装修改造费用、管理费用、资金成本和税金等在内的运营成本来看，我国住房租赁企业的盈利空间已比较有限。营利型住房租赁企业虽然租金及运营效率相对较高，但融资成本也普遍较高，行业的平均融资成本在8%-10%，公租房的融资成本已占到整个运营成本的50%以上，现有企业可能仍有较大盈利压力。