研判地产政经决策，观察楼市房企变局

都说下半年房地产日子不好过，事实上也的确如此。

预售证还是一如既往的难拿，无论是价格还是数量；土地供应量虽然大，但是能够兑现利润的好地块却越来越少；年底将近，业绩考核如同山岳压在每个项目的肩上，但高昂的资金门槛和严格的限购政策，也让购房者比任何时候都珍稀……

所以，想在下半年的北京楼市获得业绩真是一件特别难的事情。尤其是十九大之后，“不能有任何歇歇脚喘口气的念头”成为最高指示，更是预示了开发企业势必将以更加艰苦卓越的姿态迎战市场。

最可怕的还不止于此，下半年和明年，项目最大的挑战已经发生。

今年下半年，因为限价政策，二环周边的项目中骏天宸、中国玺、昆仑域以及部分高端项目景粼原著、紫金印象等，都以低于周边房价10%以上的价格出售，引发了市场的极大关注。这些高端项目打折出售虽然出于资金成本压力等原因，但对市场的影响却也不容小觑。

首先，这些项目以低于预期的预售价入市，引发购房者争相购买，对于市场秩序的影响难说好坏；其次，“高性价比”豪宅的纷纷入市，也给市场上的同类产品造成了巨大的价格挤压，使一些在售的豪宅、别墅项目面临了更严峻的销售压力。

面临这样的市场环境和行业压力，几乎所有项目都在艰难度日。但就像马云说的“不是市场不好了，是你的市场不好”。在经过市场调研之后，地产锐观察发现，下半年依然不乏热销项目，如金科天玺、翡翠公园、亦庄金茂悦、中粮京西祥云等都斩获了相当不俗的业绩。

其中，金科天玺的表现更是亮眼，项目自9月入市以来，月均到访客户达3000余组。截止到11月12日，金科天玺仅用2个月就实现了16.8亿的不俗业绩。市场下行的下半年市场中，金科天玺是怎么达到这样的业绩呢？

生态资源得天独厚

居住环境优越

金科天玺生态资源得天独厚。项目北望蟒山国家森林公园、大羊山森林公园，周边温榆河及其上游的5条支流环绕穿流而过，上风上水。且项目位于北京北中轴通风廊道之上，这里的PM2.5含量常年比中心城区低10-50%，负离子含量比中心城区高2-5倍，气候极值比中心城区低5-10°，自然优势和宜居性明显。

社区容积率低至0.72，包括大独栋、小独栋和联排，共计130套别墅，并且没有任何配建，是北部别墅区里唯一拥有全冠移植的五重园林景观体系的成熟社区项目，社区内还拥有499棵原生树群组成的阴翳通道。

建筑品质出众

法式传世大宅

金科天玺是北部别墅区里唯一的全石材立面的纯法式别墅项目，建筑立面全部采用世界顶级的葡萄牙米黄大理石和德国的莱姆石，庄严兼具奢阔气质，历久弥新。值得一提的是，项目外立面石材也是卢浮宫、凡尔赛宫等欧洲宫殿的外墙石材，每平米造价高达7000-8000元。

在建筑设计上，金科天玺打造中轴对称，修剪精美几何图案和布局，呈现出丰富的建筑轮廓和表情，彰显了法式宫廷建筑的深邃与典雅。建筑与石材完美结合，尽显大宅气度，研磨出了完美的视觉享受。

超奢阔居住尺度

坐拥亿级别墅顶级配置

金科天玺包括有大独栋、小独栋和联排等多种类型，使用面积从550平米到1200平米不等，空间奢阔，功能合理。所有别墅户型面宽达到8.4—23米，层高3.3—4.5米，远超同类项目。另外，前后南北花园面积从200—1200平米不等，宽阔方正，使用高效，为北京市场所少见。

此外与众不同的是，项目在户型设计上只有地下一层，减免了不必要的地下空间浪费，且独栋和部分联排产品规划有室内私家泳池，达到了近亿级别墅才有的顶级配置。

下半年，许多项目应该已经感受到了北京楼市的寒冷，但这仅仅是开始，项目如果想做到逆势热销，不如把今年下半年当做一场练兵，在地段、资源等天然禀赋的加持下，用心打造产品，在严寒中找到一条出路。

（来源： 易向凡 地产锐观察）