在陌生城市打拼的年轻人，需要稳定的栖身之所；成家立业之际，一套小小的刚需房即可安定漂泊的心灵；迎来“二孩”的家庭，渴望“细屋换大屋”拓展居住空间……不同的居住需求，伴随着人生的不同阶段。“房子是用来住的，不是用来炒的”，房屋的居住功能得到不断强调的同时，楼盘品质也得到越来越多的关注：建筑设计、楼盘配套、物业管理、社区氛围、社交圈层，当“房子”成为“家”的那一刻，它所承载的是人们对理想人居的向往。

置业，不只是单纯地解决居住之所，购房者更将其视为选择社交圈层乃至生活方式的决策过程。在目前市场形势下，随着购房者的居住理念发生变化，品质大盘早已不再局限于建筑质量和周边配套，物业管理、地段价值、文化建设、区域发展等条件同样纳入购房者对楼盘产品品质的考量范围。对于房地产开发商而言，品质更是树立品牌口碑的重要基础。品质大盘作为一种载体，将高端人群聚集，形成圈层生活。得到高端圈层的认可，以老业主带动新业主的圈层营销模式更是突破销量的重要手段之一。

品质大盘成为精英首选

在银行工作的范先生决定换房，“孩子渐渐长大，需要有自己的空间，父母也时不时从老家过来暂住帮忙照看，原本的三房实在太拥挤，”他说。虽然已不是第一次买房，但他还是看遍了广州数十个楼盘，最后选择了海珠区一套150多平方米的四房，“这套房子无论小区环境还是户型结构，都比第一套房子有质的飞跃，”范先生非常满意，再加上交通便利，而且周边配套成熟，“就是这套房子住到老了。”

与范先生有着相似诉求的改善型置业者并不在少数。他们中很多人都有过购房经历，有的人还不止一套房子，现在手头有一些积蓄，他们开始慎重考虑自己的居住需求。“因为是改善居住，所以他们对价格的敏感度要远低于初次置业者，更加看重户型、朝向、环境、配套、交通等实质性的元素。”某市区热销大宅楼盘的销售人员告诉记者，最近他们接待了不少这样的购房者。

方小姐刚刚完成了自己的首次改善型置业，她通过“卖一买一”从一套小小的两房公寓搬进了一套大四房。单身的她非常“任性”地将其中一间客卧“爆改”，一半成为梦想中的超大衣帽间，另一半合并入浴室，完成了第二个梦想：安置一个可以从容泡澡的大浴缸。

“身边人觉得我单身住四房实在太奢侈了，三房就足够了，但我不这么看”，方小姐说，和人数更多的家庭相比，她对居住空间的功能要求不同，“我可能不会需要2个客卧或者儿童房，至少暂时不需要，但我对每个房间有自己的规划”，方小姐认为，改善置业最主要的就是要自己住得顺心，“在我力所能及的范围内，给自己最好的，这就是我想要的家”。

租购同权促租赁市场兴起

2017年，在“房住不炒”的思路指引下，国家层面大力推动房屋租赁市场的发展，全国各地“租购同权”相关新政层出不穷。在土地市场，热点城市高自持+竞配建等拍地模式愈发普及，租赁住房用地也引发多方关注。在这样的大背景下，房企对长租公寓市场热情不减。

近年来，随着各路资本涌入，长租公寓市场正在迅速发展，包括万科、龙湖、远洋等大型房企都开始涉水长租公寓，链家等中介机构以及互联网公司更是早早进入长租公寓市场。业内认为，在全国各地楼市调控不断升级加码的大背景下，长租公寓的万亿前景被房企看好；而另一方面，房企面临增收不增利的困境，转型寻求利润增长点是大势所趋。

从目前来看，现有个多个房企品牌的长租公寓，都以特色运营为主要亮点。例如：万科泊寓，提倡时尚品质生活，目前租房项目已在广州、北京、上海、深圳等12个城市开放，为年轻白领提供舒适、安心、配备齐全的租住空间和社区服务。

社区圈层生活兴起

当每一个人根据自己实力来购房时，就会产生各个群体居住的相对分区，以“物以类聚，人以群分”角度来说，这实际上就是形成经济条件、生活品位、教育经历、阶层属性相似的圈层。圈层生活，是一种逐渐兴起的潮流文化，如今已经被当成一种投资，越来越多的企业家、企业高管等高端人群注重个人的圈层生活，通过置房加入高端的商务圈层，衍生更多的附带价值，随着圈层不断扩大，甚至有想象不到的意外惊喜。

毫无疑问，住房除了满足基本的居住需求外，其属性已悄然发生变化，所承载的价值符号也越来越明显。对于高端人群而言，改善性置业往往不是居住功能需求发生改变，而是重新建立自己的生活模式、社会联系的过程。生活于高端圈层，不仅可以拥有高质量生活品质，更重要的是拥有一个高端的环境圈子，邻里间不仅可以产生更多的共同语言，还可以在工作之余的交流中萌生诸多的合作商机和打拼市场的商业契机。

此外，高端人群在考虑购房时，注重通过择邻而居，拓展人脉关系，储集社会资源。楼盘建筑同质化之下，房地产开发商更为重视圈层营销，“文化氛围的营造让产品无法被复制，同时现在高端楼盘卖的不是房子，卖的是文化。这文化不仅仅是建筑文化，更是圈层文化。”有房地产业内人士表示，“对于业主来说，现在买房根本不是纯粹的置业消费，而是付出其所向往的某种文化或者生活方式的成本而已，尤其是高端物业市场。”

颠覆空间 设计生活

这两年来，城市高端住宅正经历着更新换代，从产品自身的设计、配置等方面均在逐步升级。高端置业者一步到位的心理更为凸显，对智能系统、会所、配套等方面有着更为全面细致的要求。

“在空间设计上，城市高端住宅有更宽阔的余地进行创新，能够满足居住者更深层次的生活需求”，业内人士表示，卧室+客厅+厨卫+阳台的一成不变的格局无法吸引高端人群的消费需求，创意玄关、独立衣帽间、独有的超大面积景观绿化露台、安谧的书房等等，更新的空间分隔往往成为大宅的新卖点。

除了空间布局上的游刃有余，高端住宅为了适应高端人群的需求，在智能化的配备上也做足了文章。如：掌纹、指纹双保险门禁系统，停车智能识别系统、情景照明、车位引导系统、浮筑地板、除湿中央新风系统、中央吸尘、地暖、户式中央空调系统等，让业主居住更方便安心。近年来，随着置业者对住宅品质要求的不断提升，智能化住宅以无可比拟的优势俘获了高端置业者的心。除了绿色材料的使用，预先装备的全屋“两净”系统更为入住的业主提供极大的方便；可以根据需求提前定制的户型分割和装修风格，免除了各家各户入住后二次装修带来的噪音等污染，这样贴心的服务也颇得人心。

“善变”的户型为生活创造更多的可能。入户花园变书房，实用美观又清新；阳台变成爱心小花园；书房变衣帽间，主卧飘窗改成榻榻米……以往只能在收楼后家装环节实现的改造正在提前。不少房企在推出新品的时候，可以根据业主需求进行更灵活的空间切分，甚至直接推出“N+1”户型来适应不同家庭的需求，这样不但避免了等待漫长的装修工期，同时也避免了重复施工造成的浪费。

针对小户型，更有效的空间利用也成为最受欢迎的设计理念。纵观近年广州市场推出的LOFT公寓产品，能同时解决办公和居住的需求，分层的空间更加灵动并且分区合理，对目标人群颇具吸引力。

品牌房企对房屋的空间设计大多有着各自的理念。以绿地集团的“G6理想家”体系为例，设计有专为符合女性生活习惯的鞋柜、梳妆等收纳空间；专为老人、小孩设计的生活空间，包括：增加过道的宽度合理规划卧室面积，保证轮椅足够的回转空间，加大洗浴空间，保证陪护空间，加设人性化装置；还有为婴儿提供浴盆及宽大的洗浴空间，不用再跑到婴幼儿游泳馆。据了解，绿地集团现已形成了以“百年宅”“理想家”“爱丽乐居”等顶级产品铸造标准，以及融合绿地物业服务、商业服务、企业服务三大服务的绿地大服务体系。

以时间换空间

一个唯美的家

从珠江新城到白云新城，高端住宅群的演变从中心区到外围区的延伸；而不变的，是广州高净值人群对于“依山傍水”的青睐。城市变迁下，高净值人群对高端住宅“口味”有更精准的把握。从一味追求格局、气派，到如今追求圈层效应及个性化体验，代表着中国顶尖人群对于居住理想发生的巨大变化。

目前广州千万高端住宅买家年龄呈现年轻化趋势，视野越来越宽，对于他们来说，圈层交往以及生态健康的保障、多样化以及更加注重细节的高端住宅，更得到青睐。

在整体市场萎缩的情况下，2017年上半年，广州千万以上高端住宅宅成交宗数同比下跌26.8%（跌幅大于整体市场）。据广州中原研究发展部的统计数据，在上半年成交的435宗高端住宅中，298套成交在一季度（新政前），137套成交在新政后，说明政策对于顶端买家仍存在影响。

随着广州楼市价值提高，高端住宅盘数量亦在提高，以近三年成交情况为例，2015年上半年千万级高端住宅盘有9个，2016年上半年千万级高端住宅盘有20个，今年上半年高端住宅盘有30个，这意味着可供高端买家选择的空间越来越大。

广州高端住宅盘“郊区化”的趋势得到进一步体现。对比之下，2016年，广州的千万级高端住宅盘，以天河区最为集中，占比达到37%，其次是海珠，占比为27%；而到了今年，天河区高端住宅盘占比略降到30%，番禺则超越天河，高端住宅盘占比高达35%。从板块来看，以往高端住宅盘多集中在天河珠江新城板块、海珠琶洲以及白云南湖板块，而今年高端住宅盘明显往近郊推进，其中包括番禺洛溪、大学城、南沙南沙湾等。

业内认为，这一方面说明随着城市发展、买家观念改变，高端住宅不再局限于CBD、市中心等元素，部分依山傍水、居住自然环境优越的楼盘亦受到了有实力的购房者的关注。另一方面，近郊楼盘虽然先天地理位置不及城央高端住宅，但通过物业管理、优质服务、合理小区规划等因素满足买家要求，这说明开发商对于楼盘的运营水平越来越高。

数据看板

2017年1-10月，首次置业个案当中，60-90平方米中小户型物业的成交占比，从2016年1-10月的38%微升至2017年1-10月的39.5%。

而60平方米以下小户型物业的成交占比，更从2016年1-10月的18.1%上升至2017年1-10月的22.8%。

2017年1-10月，改善型换房需求的成交个案，购买144平方米以上豪宅物业的占比明显下降，从去年的22.3%下降到今年的14.2%。  而面积在120-144平方米大户型的成交占比，则略有上升，从2016年1-10月的12.7%上升至2017年1-10月的15%。

面积在60平方米以下的电梯楼小户型，受到从楼梯楼换电梯楼的首次置换型买家青睐，成交占比亦有明显上升。

据合富大数据统计，2017年1-10月改善型换房需求购买面积在60平方米以下的小户型物业的比例，约为17.3%左右，高于2016年1-10月录得的12.5%。

■记者观察

品质楼盘的标准越来越全方位

什么样的楼盘才能被称为品质标杆？也许在数年前，建筑质量过硬、地段优越、户型方正合理、交通便捷、配套成熟，囊括以上几项，开发商就可以宣布这是“品质大宅”了。然而，从“购房”到“置业”，体现的是业主心态的变化，纯硬件的吸引力仍在，但已不能成为绝对的决定因素。

真正的高端住宅不能只用总价、均价、面积等指标去衡量，独占城市的稀缺山水资源也是豪宅标配。品质住宅不仅是提供一个美好的居住空间，更意味着社区“软实力”的全面进化：高质素的业主自然形成有价值的社交圈层；定制化、管家化的物业服务为业主提供全方位的贴心服务；丰富的社区文化活动构建更和谐的邻里互动关系……

品质楼盘的标准呈现越来越全面的趋势，毫无疑问，品质社区是房产保值和增值的重要筹码。从置业者的角度，买房是生活方式的选择，尤其是改善型置业，改善并非仅是“细屋换大屋”，而是择定更理想的家园；从开发商的角度，立体化的社区建设是打造品牌的有效手段，体现的是企业长远的眼光和魄力。