案例研究|从公园与地产的变量反应,看华润公园九里的产品逻辑

来源:中国网·地产中国 2017-10-31 12:16:00

水泥森林般的城市,快节奏的生活中,公园就像城市的心脏促进区域内良性的经济循环和社区关系循环。

对于这一观点,神经学家与心理学家寻得了充足的证据来支撑——美国城市研究专家查尔斯·蒙哥马利(Charles Montgomery)曾在他的著作《快乐城市》中表达到:

建筑与城市能够影响我们的身心健康,而我们大脑的海马区中特殊分化的细胞,能够适应我们居住空间的几何与排列,其中林地或公园之类的绿地就可以很大缓解都市生活的压力。

(虽然城市快节奏增加了人们患循环系统疾病的概率,但这种健康效应在公园更多的区域被大大削弱了。)
(虽然城市快节奏增加了人们患循环系统疾病的概率,但这种健康效应在公园更多的区域被大大削弱了。)

城市公园生活能够改变一些人大脑的生物特征,使得右外侧前额叶皮层与前扣带回前膝部中的灰质减少。

案例研究|从公园与地产的变量反应,看华润公园九里的产品逻辑

所以公园地产作为一个概念出现后,开发商将公园景观作为楼盘的特色和卖点,打造建筑、人文与自然环境结合成一体的地产概念,迎合了人们对绿色、健康等居住环境向往的需求。

每距离公园近1公里 房子总价高2万元

纵观世界知名城市的人居史,不难发现,城市公园正在用它无以伦比的人居环境效益和升值潜力印证了一个城市里高端住宅的居住价值。

但究竟价值几何呢?

据北京大学城市规划与设计院的一份对全国710个公园以及16743个住宅样本分析报告中,我们可以看见城市公共资源对住宅的影响顺序为——

①距离CBD距离>距离公园距离>距离学校距离>距离地铁距离,②距离公园距离平均每增加1%,房价下降0.041%,距离公园距离每增加1公里,标准住宅总房价下降2.092万元,对于主城区占地面积在100亩以上的城市公园,则可以给周边住宅带来0.327%的房价增值。

案例研究|从公园与地产的变量反应,看华润公园九里的产品逻辑

因此,公园地产一般都较普通住宅价格更高,也能获得较好的销售情况。但值得注意的是 这些年市场上卖着公园地产的名号,没有公园地产之实的楼盘比比皆是。

楼盘与公园的正确关系只有一块绿地景观不叫公园地产

那么,什么是公园地产?

西南建筑设计院专家认为,公园是城市带来的有价值的资源,公园地产需要利用或打造公园这一资源,需要高标准、高品质的建筑做支撑,也就是说,公园地产并不是简单的“公园+楼盘”这样简单的物理或空间上的接触,而是需两者产生化学反应或者有机融合。

美国社会学家威廉·怀特曾提出一个叫做“三角化”的方案,建议规划者通过公园公共空间中引导与建筑的布局,使得人们最大程度通过步行彼此接触。

案例研究|从公园与地产的变量反应,看华润公园九里的产品逻辑

而业内普遍认为,公园地产的两大属性一是生态属性,二是生活属性。所谓生态属性是指它有森林、景观等资源与项目的结合;生活属性则是指让公园成为社区生活的组成部分。

比如华润公园九里在设计之初就非常注重地产与公园之间的互动关系,为了处理好这一关系,华润九里团队认为关键有两点,一是所创造的空间需要让居住者都能舒适地使用,二是周边社区的成员能从空间的发展中尽可能多地收获经济价值。

所以整个220亩园区的方案理念中,设计团队的在方案中最强调的是“社区”一词,旨在创造一个舒适的公共休闲区域,如何使得居住者更好的融入进公园。

比如设计团队利用一系列与周边居住区相连的线路让邻居们感受到他们可以随时踏入这个公园区。多入口、环形跑道、多功能主题场地等设计都是满足各类居住群体的用户需求。

(公园九里公园与住宅之间动线示意图)
(公园九里公园与住宅之间动线示意图)

在目前公布的公园效果图中,不难捕捉到这种社区感。整个园区分年龄段主题划分,人们可以在各个主题场地里进行社交与休憩。

除了挨着公园楼盘?设计如何为公园做加法

“推窗见公园”要做好这句宣传语其实并不容易。

“很多项目虽然身处在公园旁,但在地产本身层面上来并没有利用好公园这个资源,反而仅成为噱头。”在中泰设计的高级董事/研发总监陈筱秋看来,要体现出公园地产的价值,在设计上至少需要做到以下几点:

1:低密引发景观互动

在公园旁做高密住宅实际上是“耍流氓”,在陈筱秋看来要利用公园对于地产居住属性的优化,那么首先住宅项目应该是低密。

“这样才能最大程度地使居住者享受到公园带来的资源利好,一些公园旁的高密产品,在设计上为了满足项目指标需求,反而会使产品呈现出多数居住者无法享受公园资源的状态。”

在克而瑞研究院的一份关于公园地产的调查报告中,我们可以清楚的看到,在距离公园同等距离,周边配套以及地块条件相近的项目中,建筑密度低于4以下的项目普遍比高于4的项目二手房售价高20-40%左右。

“住宅密度降低以后,地产项目在设计上就会留出更多的空间与公园进行的互动,无论是视野上还是动线上,而且注意品质的开发商还会将外部公园与自己内部的园林景观进行呼应,达到功能与视觉上的和谐”。

此次华润公园九里三期旨在打造红线外的“公园”,通过“里应外合”的造园手法,打一个“公园里的家”。

公园九里三期在最初的设计稿中设计了两栋中庭楼王,但是为了更好与外部公园相呼应,项目团队果断去掉了楼王,使得74亩的项目上,形成了1万5千平方米的中庭景观。

整个小区规划了13幢小高层住宅,最大楼间距达到了270米,容积率3.0,这也是每位客户在看房后,会感觉公园九里比周边楼盘视野更为开阔的原因。

(公园九里原有中庭楼王设计图,考虑到影响其它楼栋视野而被取掉)
(公园九里原有中庭楼王设计图,考虑到影响其它楼栋视野而被取掉)

开阔的楼间距,不仅给小区住户带来更为舒适的居住体验,也让小区的园林规划和绿化景观有了更充裕的空间。为了与外部儿童乐园的功能进行互补,中庭园林设计出春夏秋冬四季风景景观,自然形成项目内外景观互动。

(公园九里内部园林规划图)
(公园九里内部园林规划图)

2、楼栋排布留有视野空间

考量一个公园地产是否是合格的,楼栋布局是否通透也是非常重要的参数。

克而瑞地产研究院对公园地产的调研数据显示,在上海,同样的小区看见公园景观的房子与看不见的房子后期升值溢价空间差价为50%,香港则达100%,成都则达到20%以上。

而在建筑师看来,一个公园地产到底好不好,就看它的观景住户是否能达到50%以上。

(公园九里楼栋最终布局图)
(公园九里楼栋最终布局图)

通过上图我们可以看到,在公园九里的楼栋排布中,沿公园一排的楼栋(上图中上排)并没有做的连接式布局,五栋楼栋之间都留有间距,虽然这样布局相比下面一排楼栋数目少了一栋,也就是说公园九里让出了自己的货值,但给对面一排住户留出了与可观公园视野机会。

另外部分朝内的房源则可以通过小区内部的园林景观弥补视野缺陷,整体项目做到100%房源有景可看,60%以上的房源做到双景观视野。可以说公园九里在楼栋布局的设计上吃透了公园这个参数。

3、户型做到多采光

而在北京大学的《城市公园绿地对于住宅影响》研究报告中数据显示同样公园附近房子,景观视野好的比没有景观视野的房子售价高出6%到9%。

众所周知“全球最贵公寓”位于英国伦敦中心海德公园旁骑士桥附近的超级豪宅楼盘“海德公园一号”,除去地段优势之外,海德公园一号最棒的设计在于从户型上最大可能的占据公园资源——所有起居房间视野做到180度饱览海德公园的“无敌景观”。

对于公园地产,在建筑师户型设计的排位中,可见景观的房间数越多,采光面越多的户型结构价值越高。

公园九里三期将户型面积设定在了目前改善市场上最基础的三房双卫到四房三卫的区间,为了充分融合公园与大中庭的优势项目在楼栋布局上采用2梯4户、2梯6户设计。

在户型上为了使得住户更大程度上享受景观资源,特别摒弃了北廊设计了,选择了三开面朝向设计,并在配置上,配置了大阳台、双阳台以及开窗面,极大的增强了舒居的尺度。

(公园九里的多数户型达到了多空间全观景效果)
(公园九里的多数户型达到了多空间全观景效果)

至此,公园九里交出的答卷是:将公园与生活、空间与体验、建筑与景观的融合在一起,为“人与人”以及“人与自然”提供和谐共荣的公共空间,这也许比单纯的开发一个公园盘更重要。

10月29日华润公园九里全新示范区已经开放,103-156平方米景观公园大宅同步亮相。咨询热线:4008-163-163转66347

(10.29日华润公园九里全新示范区开放现场)
(10.29日华润公园九里全新示范区开放现场)

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