原标题：2017秋季楼市片区扫描

南山

26个项目在售公寓类产品近3成

黄 玉

随着传统的置业季的到来，深圳楼市的价格回归理性，开发商的推盘节奏加快。加上7、8月份全市商品住宅供应量有所增加，南山区目前的在售项目也得以增加。

据深圳中原研究中心数据统计，南山区目前包括海上世界双玺、华润深圳湾悦府、卓越前海壹号、佳兆业前海广场、深圳湾1号、宝能城、汉京九榕台、塘朗城等26个项目在售，主要集中在后海、华侨城、前海、蛇口等片区。据统计，南山在售的26个项目中，公寓类产品占比近3成，且大都为大户型公寓类产品。例如卓越前海壹号在售面积为109-134平方米1-2房商务公寓；华润城悦府在售190-230平方米4房公寓；深圳湾1号在售400-900平方米公寓。此外，凯德公园一号广场、前海枫叶大厦、万科云城、塘朗城也主要以公寓类产品为主。

新房成交及均价方面，据中国指数研究院数据显示，8月南山区成交均价领跑全市，主要由于高端物业成交占比较高，同比增加19.3%。而随着国庆中秋长假的来临，南山许多项目也开始筹备各种营销活动，以此来吸引置业者的眼球。塘朗城无边际泳池开放，不少置业者慕名而至。汉京九榕台约341平方米样板房面世，吸引了众多客户前往。

前海

在售产品以写字楼、公寓为主

刘予曦

前海定位为未来整个珠三角的“曼哈顿”，与发展成熟的纽约、旧金山湾区、东京湾区相比，如同一个充满洋溢着青春气息的少女，活力和发展潜力无限。规划中的前海合作区侧重区域合作、国际化建设，是深港两城融合，相互交流促进的核心功能区。

前海在售的产品中，以写字楼公寓产品为主，享有“海景、山景、城景”优质生态资源的大户型豪宅产品是前海稀缺的产品，其中以汉京九榕台为例，在售的户型中有复式住宅户型建面345-520平方米，拥有L型双阳台且最长43米，项目俯瞰一线深港合作区城市景观，属于前海自贸区特色半山豪宅。卓越前海壹号，佳兆业前海广场2期有办公产品在售，生态资源充沛，处于价值洼地。

前海的区位、地理、生态和产业布局优势，作为三区叠加的粤港澳核心区域，前海吸引了许多国内外资金的注入，港资企业纷纷参与建设，海外资金借着利好之势纷纷入局，高盛银行、花旗银行和摩根大通在内的世界级金融巨头都确定参与前海建设，未来潜力期待。

目前，前海片区的公寓项目尚处于价格洼地起步阶段，住宅在售项目较为稀缺。在未来一段时间内，华润前海 大厦、华润前海中心、前海嘉里中心、前海金融中心、世茂前海中心、前海时代中心等一批写字楼、公寓产品将入市。

中山

立体交通对接，深中联系日益紧密

刘立波

自3月份限购政策出台后，中山楼市进入“冷静期”，此后虽然本地客成交有一定程度的复苏，但市场仍然处于博弈期。据中山国土资源局公布的商品房及住宅成交数据显示，中山8月份新建商品房共成交6054套，其中一手住宅成交1524套，价格约8330元/平方米；非住宅成交4530套，成交价格和数量微跌。受网签预约限制的影响，中山的一手房成交数据比起实际上来说比较低，但是近期总体而言变化并不大。加上“金九银十”期间不少新楼盘及已有楼盘加快推货步伐，因此中山未来的新建房地产市场依旧保持稳定态势。

据了解，目前深中“水上巴士”已开通，单程约45分钟，加上深圳机场和码头免费巴士接驳，最快1小时即达深圳航站楼。深中通道西人工岛成岛。另外，今年底深中通道东人工岛工程和主体隧道工程将陆续开工，计划2018年3月桥梁工程开工，预计2024年全线建成通车。

实际上，不仅仅是深中通道，中山市总体目标是打造连接珠江东西两岸、辐射珠江西岸的客货转运中心，构建外连内畅、多方式一体化的区域性综合交通枢纽。在粤港澳城市群的连接中，中山在对接广州、深圳、佛山、珠海等城市的部署上，未来6年将投入1400亿元布局大交通，涉及公路、铁路、航空、港口等方面。向北看，中山要全面加强与广州市、佛山市的交通衔接，主动融入广佛都市圈；向东看，中山通过深中通道、深茂铁路公铁两用大桥公路连接线，加强与珠江东岸以及粤东地区的交通联系；向南看，中山通过广澳高速、广珠西线高速、港珠澳大桥等，加强与珠海、香港、澳门的交通联系；向西看，中山通过中开高速、中江高速、西部沿海高速等，加强与江门以及粤西地区的交通联系。

当前，越来越多的深中对接交通项目在规划建设。除了深中通道，中山深圳还积极谋划直通地铁，线路初步走向由深圳前海枢纽引出，与深肇铁路共用新跨江通道，经山翠亨新区、南朗镇、火炬开发区，至中心城区博爱路站，与中山城市轨道交通1号线衔接。如此一来，从中山翠亨新区至深圳前海自贸区，15分钟内可快速抵达。另外，计划将于2018年上半年开工建设的深茂铁路深圳—中山—江门段，中山市也计划将城轨中山站与之对接，进一步跟中山城市轨道2号线、4号线、广州地铁18号线延伸中山线、广中珠澳城际等直接串联起来。

在公路建设方面，中山市已经规划了“八高四快”12条通道跟深中通道对接，即8条高速路和4条快速干线。深中通道建成后，中山翠亨新区有计划开通到深圳机场的跨市公交，未来深中两市的交通联系将会更加密切。

宝安光明

受益前海辐射 新安片区跻身高端住宅区

吴亚男

日前，位于大前海新安核心区域的华联城市全景推出新品——和廷。据项目置业顾问介绍，此次主推221平方米五房两厅五卫和253平方米五房两厅四卫+工人套房，均为纯大户板式户型。纵观当前深圳市场，此种类型的产品极为稀缺，且该产品为现楼发售，也因此受到精英置业群体的关注。

宝安一直是深圳楼市的热点区域，这不仅得益于深圳发展重心的西拓、前海的发展崛起，而且宝安所处的地理位置也非常优越，同时随着年初粤港澳大湾区战略的提出，有业内人士指出，拥有着立体交通网路体系的宝安在未来粤港澳大湾区发展有着至关重要作用，将有望成为联系珠三角城市群“桥头堡”。且受益前海的崛起，新安片区将直接承接前海外溢资源。

也是如此，宝安近年来正逐步崛起为深圳又一个高端住宅区。特别是新安片区，近几年的发展变化非常大，随着区域内各大城市更新项目的启动和完成，新安旧貌焕新颜，正从几年前破旧的宝安老城区蜕变为高楼林立、高端商业环伺的新城区，目前该片区集聚了华联控股、中粮、鸿荣源、佳兆业、勤诚达、宏发等知名开发商，待开发体量超百万平方米，共同打造深圳新的高端城市住宅群。

除区位及规划利好外，新安居住环境非常适宜，以华联城市全景为核心，周边环绕着灵芝公园、宝安公园、尖岗山、铁岗水库等，另外片区内教育资源优越，如宝安中学以及孝德学校等。

目前，深圳的城市发展正呈现出多中心发展格局，福田、南山、宝安等刚需或改需近年来正向龙华观澜和光明等片区外溢。今年以来，光明片区新盘辈出，宏发天汇城、勤诚达正大城、龙光玖龙臺陆续亮相，为刚需或改需的置业者提供了更多的选择。据了解，目前宏发天汇城79至150平方米住宅在售，项目为集住宅、公寓、写字楼和超大型购物中心等业态于一体大型城市综合体。另一由龙光地产打造的龙光玖龙臺正在推售的住宅产品为约89-117平方米3-4房，该项目还规划了办公楼、公寓、酒店、约10万平方米大型TOD商业等多元业态。

龙岗

持票人数缩减 楼盘竞争更为激烈

孙汉平

龙岗区近期楼市量价均走势较为平稳，成交套数继续位居全市前列。中原研究中心数据表明，8月龙岗和坪山成交面积8.04万平方米，占全市40%，环比上升6%。这一方面得益于龙岗刚需项目较为集中，另一方面基于购房者的资金压力，龙岗区较低的房价成为主导因素。其中，龙岗中心城是龙岗区一手住宅房地产市场的主战场，由于其较好的配套生活条件和相对较有竞争力的价格，赢得了置业者的青睐。

随着东进规划落地实施，东部地区作为未来深圳三十年发展的弄潮儿，区域规划利好将是楼市平稳发展的重要因素。

市场长效机制正逐步建立，龙岗区当下也一样地面临着越来越严峻的楼市大考，越来越多的购房者面临资金和名额的压力，因此在有条件的置业人数不断缩水的情况下，近期龙岗各个楼盘之间的竞争将会更加激烈。

据相关资料统计，龙岗中心城目前在售和即将入市的楼盘有：金地龙城中央、公园·花半里、远洋新天地、远洋新干线二期、名居广场、颐安都会中央3期、麓园云玺、中粮祥云广场、京基御景中央等，多为刚需项目，楼盘的品质、功能，较从前均有了较大的提升。

东莞

超50个项目集结 传统旺季成色可期

曾思玮

受“限外”政策影响，东莞今年上半年表现平平，尤其是临深项目推盘明显放缓。进入“金九银十”，东莞楼盘推货逐渐高涨，多个项目集中上市，已连续3周推货量在20万平方米以上，其中以70-115平方米的两三房、小四房户型为主力。一些不限购不限贷、不受“本地户籍”、“半年社保”等政策影响的公寓产品也加速面世，东莞楼盘在深圳置业者市场重新活跃。

受去年东莞限购政策影响，许多新盘将上市时间推至今年。而去年下半年被品牌房企拍下的多宗地块将于今年金九银十期间逐渐上市。同时，品牌房企为冲刺业绩，部分旧盘也持续加推。多种因素使得金九银十期间东莞楼市供应量大增。据不完全统计，超过50个项目将在金九银十推新货入市，数量近1.5万套，创历史新高，其中约1.3万套齐聚“金九”，供应量创历史单月新高。位于松山湖核心商圈的碧桂园首座项目二期即将面世，此次主推28-68平方米不限购不限贷的公寓产品，对深圳置业者有极大的吸引力。

据了解，为了对接粤港澳大湾区战略的实施，加强莞穗、莞深城市轨道交通的对接，东莞调整了已审批的3个地铁建设项目，并新增7个修建项目，增加77公里长的轨道线路。根据东莞交通十三五规划，东莞旨在通过多层级轨道复合走廊，将东莞市融入到国家铁路网和“珠三角”一小时交通圈。未来，东莞与广州、深圳、惠州等周边城市实现1小时交通圈，东莞市主要功能组团与相邻城市重要功能组团的出行时间不超过1小时，莞深一小时生活圈将加速形成。

惠州

“双城记”走向“同城化”

刘立波

4月惠州调控政策至今，相较于新房市场的平稳，二手房市场则开启迎来春天，量价齐升是主要的表现方式。

120个班次，这是从厦深铁路惠州南站与深圳之间每天的往返班次。从今年1月起，深惠两地“公交化”的城际通勤高铁班次覆盖早晚上下班时段，从惠州南站到深圳北站约半小时，到深圳福田站约57分钟，深惠“双城记”正在被“同城化”所取代。深惠城轨路线已定锤。赣深高铁方面，相关部门已批复同意惠州仲恺预留站与正线工程同步实施。河惠汕高速、和惠深高速计划十三五期间开工；另惠龙高速计划在今年完成项目报批；深汕西高速改扩建惠州段预计今年完成项目核准，明年开工；从莞高速惠州段计划今年完工。高铁加上高速，深惠两地的快捷通道不断发展。

近日，笔者走访市场发现，临近惠州南站的惠阳星河丹堤，人气较旺，参加楼盘活动的市民络绎不绝，楼盘外面的停车场，被前来看房业主的车辆挤得满满当当，其中大约一半以上为深圳牌照，四分之一为惠州本地牌照。而同样临近惠州南站的碧桂园南站新城，目前该楼盘正在推售的建筑面积88-127平方米的阔景房。

在距离不远的位于金桔自然保护区旁的碧桂园·润扬溪谷，拥山、林、溪、谷等自然资源，并且可以和华清池媲美的天然硅酸温泉就在项目内。咨询者同样络绎不绝，停车场区域同样以深圳车牌为主。该项目将推出建筑面积约120-147平方米的半山墅级洋房及建面约35-67平方米的温泉山景公寓。