原标题：2天8城出楼市限售政策 业内预计限售将成主流导向

楼市“金九银十”之际，又一波楼市调控政策密集来袭。相比去年那一波集中出台的“9·30新政”，今年这批新政到来的时间早了一些。

9月22日～23日，重庆、南昌、长沙、南宁、武汉、西安、石家庄、贵阳等8个城市先后出台楼市新政，其中，限售成为本轮政策的主要特征。这些城市虽然不是传统的热点城市，但一个共同特征是近期房价和交易量上涨明显。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，如果去年10月份集中出台调控的20个核心一二线城市中今年房地产市场仍然存在反弹情况，那么，“限售”极有可能成为这些城市的“补丁”政策，发挥抑制投资投机的作用，为楼市降温，上海、深圳等这些核心城市也不例外。

张宏伟预计，接下来有20个城市国庆节前会出台楼市调控政策，这些政策内容包括限售、打击消费贷等。

2天8个城市出台楼市限售政策

限售显然成为当前政府层重点使用的楼市调控工具，因为它对楼市投资投机性需求的抑制效果最为明显。

自今年3月北京开启“限售”之风后，全国先后有近40个城市加入限售行列，最长限售期长达10年。现在第二波楼市限售潮又开始了。

9月22日晚间开始至23日2天内，重庆、南昌、南宁、西安、长沙、石家庄等8个城市出台新的楼市调控政策，其中6个城市实施了限售。

其中，重庆主城区新购新建商品住房和二手住房须取得不动产权证满2年后才能上市交易；南昌要求全市范围内所有新交易的住宅，须取得不动产权证满2年后方可转让；贵阳规定，在当地购买新建商品住房，3年内不得转让；南宁则是限售升级，在市区（不含武鸣区）法人单位购买二套及以上住房限售2年。

南昌还提出实行“限房价、竞地价”政策。对“限房价、竞地价”方式出让用地开发建设的商品住宅（含商住）项目，在商品住宅销售及转让过程中，实行限房价、限对象、限转让（简称“三限房”）等政策。“三限房”应优先满足南昌市户籍在市区无自有住房的成年市民，并限购一套。“三限房”购房人自《商品房买卖合同》签订之日起，5年内不得转让。通过继承方式取得的“三限房”，须在继承人与被继承人取得“三限房”时间累计满5年后方可转让。

长沙市住建委23日凌晨发布通知称，在本市购买的商品房（含二手房，下同），取得不动产权属证书满3年方可上市交易。同时，收紧限购政策：本市个人家庭户和集体户个人，且在本市无房的，限购1套商品住房；长沙市户籍家庭在本市已有1套住房的，待首套住房取得不动产权属证书满3年后，方可购买第2套商品住房。

这波限售最严的是石家庄，要求“本市户籍居民家庭自发文之日起新购住房（含新建商品住房和二手房）的，五年内不得上市交易，购房时间以交易合同网签备案时间为准”。

与上述6城不同，西安新政并未涉及限售，而是通过商品房价格申报控制房价，武汉则是规范开发商销售行为。

房价过快上涨，投资投机需求旺盛，正是这些城市再度收紧楼市调控政策的主要原因。国家统计局8月份新建商品住宅价格指数数据显示，长沙以16.9%的同比涨幅领涨全国，重庆、西安和南宁的房价同比涨幅也超过12%，石家庄、南昌和贵阳的同比涨幅接近10%。

房价上涨预期被打破 以“限售”防范房价下跌风险

截至9月24日，全国累计至少44个城市楼市加入到限售队伍行列。在限购限贷之后，“限售”也成为了楼市新一轮调控升级的必要手段。

监管层在“金九银十”这一传统楼盘销售旺季发布新政，也释放出楼市调控不放松的强烈信号——即“哪里房价上涨明显，调控就指向哪里”。

克尔瑞研究中心分析师杨科伟认为，限售政策对需求端最大的影响就是改变此前“急买急卖”的短期持有心理，通过降低交易频次，消除短期获利心理，以抑制投资投机性需求，符合中央“房住不炒”的精神。

“从调控政策来看，从去年10月份计算，本轮楼市调控政策预计持续1.5年到2年，也就是有可能持续到2018年的三季度。而在调控政策等诸多因素影响下，市场从2016年9月份的高点开始下行的市场调整周期也至少是2年，在下行调整周期内，面临的最大最直接的风险就是个人投资投机者与银行，间接影响着投资渠道及宏观经济的基本面。”张宏伟认为。

而银行防控房价下降风险的首个手段就是收紧个人按揭贷，这也不难理解为何近期银行界纷纷强化房贷审批措施、提高首付比例和利率、控制房贷总量。但这仍不能防止“加杠杆”投资投机客的“抛盘”行为。因此，楼市“限售”政策出台。

张宏伟认为，“限售”时间定为“须取得不动产证满2年或3年后方可转让或办理析产手续”，在楼市下行周期的作用在于：锁定2016年下半年以来处于高位的房贷资产，不让其交易，不让其出现贬值，防止由于房价下降而带来的银行系统性金融风险；同时，“沉淀”在房地产的大量投资资金因“限售”留在国内，防止了资金外流，也为实体经济改革与复苏提供了更长时间的窗口期；并为楼市长效调控机制相关措施（不动产登记、房地产税立法等）的酝酿出台赢得时间。

“在短期内，限售或会造成房地产成交量的回落，随着调控周期的拉长，一些地方开发商降价走量的可能性加大，预计更多项目将加快入市。”杨科伟预计。