中山属于减量规划城市，建设用地已接近‘天花板’，盘活存量土地成为破解土地瓶颈的必由之路。”在日前召开的全市土地管理工作会议上，中山市委副书记、市长焦兰生强调，中山必须深入推进“三旧”改造和城市更新，充分利用闲置厂房，促进产业转型和产城融合。

改革开放近四十年，作为全省土地面积倒数第二的城市，中山利用有限的土地空间取得了令人瞩目的经济建设成就。

然而，中山目前所面临的发展空间瓶颈甚至比珠三角各城市更加严峻，尤其是在开发强度已经接近“天花板”的中心城区，“三旧”改造势在必行，也是城市建设寻求转型突破的必经之路。

去年以来，中山在“三旧”改造的基础上提出了“城市更新”的概念，岐江新城的规划便是在此背景下提出的，打破了人们对于建设一个新城市中心需要全新土地供给的固有认识，在规划上更强调产城人文与环境的融合。

在迈向“珠三角精品宜居城市”的道路上，“城市更新”无疑成为中山城市建设再出发的必然，重新赋予新的生命力。

●南方日报记者 李欣 孙嘉琳

旧厂房改造

颇具代表性商业中心正在崛起

位于中山东区起湾道与中山四路交界处的盛景尚峰金融商务中心，如今已成为城区中心商务区，进驻企业达到300多家，其中包括汇丰、招商、恒生、东亚等12家大型中外资银行，以及摩根大通、万海航运等国际知名金融机构、企业，是中山独具特色的“银行一条街”。

很难想象，十年前这里原是三家印刷厂的旧址。

2008年，“盛景尚峰金融商务中心项目”开始建设，总投资50亿元。从2007年报建后，该项目便被列入广东省和中山市重点建设项目、全省服务业集聚区试点，成为利用“三旧”改造发展现代服务业的一个典范。

该项目一期工程于2009年底封顶投入使用，至2014年5月完成一期项目第三阶段工程，短短五年间，厂区总产值从改造前的2亿元，跃升至改造后2015年实现服务业总收入30亿元；厂区改造前年税收805万元，改造后的2015年税收总额已达3亿元，彻底激活了东区乃至中山现代服务业发展。

与东区相邻的石岐区，是中心城区建成时间最久、密度最高的老城区，近十年来面临增量土地“零投入”所带来的空间拓展不足和土地资源紧缺的双重压力。

然而在同一时间，大信·新都汇、兴中广场、金鹰广场等一系列商业中心却如雨后春笋般涌现。2004年初夏，大信置业旗下大信·新都汇第一期开门营业，如今被誉为中山“城市商业领航者”。

如今已是大信·新都汇区域总经理的潘帆，却永远忘不了13年前这里原来的模样：“周边都是村庄，马路没有安装路灯。由于位置偏僻，出租车、摩的都不愿跑过来。”

潘帆说，购物中心尽管选址在一个废旧陶瓷厂上改造，但坚信城乡结合、新旧城区交接处更有利于购物中心的成长。他们采用创新的业态发展模式，运营三年后大信·新都汇一期出租率达100%，并在十年时间里成为一个繁荣的商圈，形成了中山最具价值的黄金商圈。

大涌镇的红木文化博览城，小榄镇的LED九州城、古镇的国际灯饰商城……从中心城区到专业镇，如今这些在中山赫赫有名、颇具代表性的商业中心，正因为“三旧”改造重新被赋予新的生命力，城市环境品质也得到全面提升。

土地潜能开发

全市层面统筹差异化发展

中山是省内实施土地规模减量控制的城市，在经历了30多年高速发展后，积累了一批因过往粗放式发展而遗留下来的“三旧”低效土地。如何挖掘土地存量，提高土地“亩产”，以实现产城融合、空间整合，是中山城市发展急需破解的难题。

目前，中山正在探索一条由点及面，从“三旧”改造到城市更新的新路径。

2010年，按照省政府“三旧”改造工作部署，中山先后出台《关于“三旧”改造工作的若干意见》《中山市“三旧”改造实施细则》。同年，石岐区、西区、小榄镇、南头镇、神湾镇等5个镇区被定为全市“三旧”改造工作试点，先行先试；包括东区盛景尚峰、西区服务业综合改革试验区等32个项目实现区域点改造，做到边试点、边推广、边效应。

“三旧”改造工作让各个镇区很快释放出土地潜能。据中山市国土局统计数据显示，2012年至2016年，中山已完成改造土地面积近5000亩、完成“三旧”改造项目137个，仅去年就有超过400个“三旧”改造项目在推进中。

土地潜能的释放，不仅需要各镇区积极推进，更需要全市层面的统筹协调。为此，2015年，中山公布《“三旧”改造专项规划（2015—2020年）》，根据镇区特色和产业集群的分布情况，把市域划分为北部、中部、南部三大改造片区，并赋予不同定位。

差异化发展，需要强调各具特色。今年陆续公布的中山首批18个特色小镇发展规划，便是推动城市更新和功能优化的好机会，也是破解土地增量匮乏、老城活力下降、旧城房屋破旧、发展资源碎片化等“难以为继”瓶颈的突破口。

万紫千红迷人眼，发展仍需定海针。如何避免各镇区重走无序规划建设的老路，既需要市级层面顶层设计，也需要布局一个市域发展总引擎。中山提出了“一中心四组团”的城市格局，破解以往散乱的空间布局，对城市改造和升级进行了重新梳理。据了解，中山正对“三旧”改造相关政策和实施方案进行修订，以更大程度释放红利，激发市场积极投入到改造工作中。

城市新客厅建设

岐江新城引领城市智慧布局

在今年全市土地管理工作会议上，市国土局公布了去年“三旧”改造情况。2016年，中山完成“三旧”改造项目44个，土地面积1328亩，新增实施“三旧”改造项目62个，土地面积1864亩，超额完成省下达的年度任务。

“土地是生存之本、发展之基、生态之要，事关经济社会发展全局，必须把土地管理列为‘头号工程’、破解土地管理领域牵一发而动全身的关键问题。”焦兰生强调，要加快推进岐江新城规划范围内土地征收储备，打好开发建设基础。

对于开发强度已近极限的中心城区而言，位于中心城区东北部，横跨石岐区、港口、东区、火炬区，面积达19平方公里的岐江新城，是未来中山城市发展极为珍贵的“处女地”。

早在2012年，中山就针对现在的岐江新城片区提出相关规划。多年来，总部经济、产城融合、理想城市这些概念都与岐江新城紧密相连。

随着今年6月《中山市岐江新城发展概念公众参与报告》出炉，这里将作为中山“强心”战略和中心组团发展的抓手，被打造成为集文化、生态、智慧、宜居于一体的都市新中心和城市新客厅。

“岐江新城将站在粤港澳大湾区世界级城市群的建设高度，打造成彰显中山特色、岭南风格、时代气息的新地标。”中山市副市长、中心组团管委会主任高瑞生表示，岐江新城资源条件、地理区位得天独厚，是中山城市新客厅的最优选择。

目前，该区域内4个镇区、11个社区建设用地总面积约11269亩，已经对面积达8608亩土地实现摸底调查，覆盖率达76.4%。对于岐江新城规划范围内的旧城镇、旧村庄、旧厂房用地，中山鼓励加快城市智慧更新。

按照规划，岐江新城将按照“精明开发”理念，实现城市空间、城市功能智慧布局。未来，岐江新城将尝试把中心商务区、百货商圈及文化场馆、轨道交通、车站、部分市政道路、商圈店铺放在地下，把地面留给绿化和行人，形成有机的相隔、相邻、相聚关系，促成工业、服务业、住宅、公共设施的科学布局。

以高端生产服务为核心，高端生活服务、公共服务和总部型创智产业为支撑，以生态人文建设为指导的岐江新城，在不久的将来将成为引领中山转型升级发展的新引擎，担当承接广州、深圳外溢创新资源的“桥头堡”，让中山更好地融入粤港澳大湾区世界级城市群建设。

■记者观察

中山“三旧”改造：

“小而精”且有人情味

9月8日下午，中山众创金融街，一缕阳光打在写字楼的玻璃上，折射出五彩光芒。面包铺、咖啡店、超市内，熙熙攘攘；主干道上，车流来往不断……这片充满生活气息的中山CBD坐落于市中心，也是中山近年来“改造三旧”的成果之一。

在笔者以往的认知中，多数城市CBD均崛起于城市未开发区域，因此在初始阶段，商业气息浓厚而人情味稍淡。但在中山，近十年来通过“三旧”改造在市中心打造出的金融区，为看似冷冰冰的写字楼群注入了不少生活气息。

从中山北站出发，穿过中心城区前往众创金融街的路上，可以看到多处正在进行或已完工的“三旧”改造项目。从办公楼、大型购物中心到产业集聚区，中山正通过“城市更新”为城区面貌换新颜。

在已成熟的老城区中进行“三旧”改造，并不是一件容易的事。笔者沿途观察到，中山多数“三旧”改造项目并不大，以星星点点状分布在城区当中。

不过，这些“小而精”的改造也极具特色。以中山众创金融街为例，虽然片区面积不算大，但周边原有住宅林立，背靠紫马岭公园，优越的地理位置和方便的生活配套成为“加分项”。不到两年时间内，金融街就吸引了众多企业进驻，Google也在这里设立了Adword的体验中心，专攻大数据业务。

在现代化城市发展进程中，“三旧”改造承担着释放新一轮发展空间、助推产业转型升级的关键任务。与中山相似，毗邻的佛山也在进行探索。

2007年起，佛山开启了“三旧”改造的步伐，随后又推出“城市升级三年行动计划”“城市升值两年行动计划”，如今则进入了“城市治理”阶段。其中，旧城镇、旧厂区、村级工业园等改造，是佛山系列行动计划中重要组成部分。

根据笔者观察，目前佛山中心城区“三旧”改造多以片区进行规划改造。当中山从“小而精”改造走向片区规划时，佛山的经验或许能给予中山一些启发。

以佛山南海为例，该区于2015年被批准为全国33个农村土地制度改革试点之一。南海积极探索实施农村片区综合整治，通过土地权属调整、土地利用规划调整、城乡规划调整等措施，对片区内土地重新划分宗地，并在确定产权归属、进行边界规整、地类调整复垦、配套基础设施后进行入市，有效解决了片区改造中涉及入市主体众多、权属交错、地类多样的集体土地开发问题。

同时，南海通过出台《佛山市南海区农村集体资产管理交易办法》，构建起“一个平台、两级交易”公开交易服务体系，进一步规范交易，畅通集体土地入市途径，探索片区综合整治模式。

无论是中山的“城市更新”，还是佛山的“城市治理”，“三旧”改造作为关键一环，都在推动着两座城市的产城人加速融合，也期待中山继续走出自己的独特路径，在老城区“三旧”改造中当好“引路者”。