年投资回报率计算公式：
年租金÷（房价×面积）×100%
 
小编挑选了各区域内两个较为典型的公寓，计算了交付后5年内的年投资回报率。

河西
高端公寓市场，最快18年回本

从上表中可以看出，目前紫鑫国际公寓5年内的投资回报率约5.3%，如果按照2800元/月的租金来计算，回本时间大约在18-19年左右。去年交付的升龙汇金中心一期的投资回报率4.2%，如果按照3500元/月的租金来计算，回本时间可能需要23年左右。

（升龙汇金中心）

河西作为目前南京房价的标杆，无论新房，还是公寓价格都较高，公寓市场也更偏向于高端市场。近年来，随着房价的上涨，购房者的前期投入更高，相对的回本的是时间就延长了。

城南
投资回报率4+%，租赁市场需求大

不难看出，两家公寓的投资回报率基本在4%以上，这意味着可以在较短时间回本。按当前4800元/月的租金来算，紫荆国际公寓16年后的租金就是自己的纯收益。南站附近证大喜马拉雅以3500元/月租金来算，大约需要24年才能回本。

（紫荆国际公寓）
 

借着南站的交通与南部新城规划的助力，城南公寓的投资回报率都相当不错。据了解，软件大道区域内有着上千家IT企业，近30万高科技人才，有着庞大的市场需求。
 
城中
新街口租金最贵，回本最快

从上表中，新街口的公寓租金水平是三个区域内最高的，投资回报率也是最高的。作为南京最大的CBD中心，新街口商圈由于前期发展较早，商业密集，所以有大量的居住需求，入住率偏高。

其中，长江路九号的投资回报率约6.1%，如果按6000元/月的租金来算，需要16年左右才能收回成本。而2005年交付的君临国际按3600元/月的租金来算，仅需9-10年就能回本。
 
综上可以看出，当前南京公寓市场的回报率大多在4%~6%之间。南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远表示，公寓类产品通常不是靠交易盈利的，主要是靠长期持有的租金回报，一般能达到4%-5%投资回报率都是不错的产品。所以总体来说，南京目前的投资环境还是不错的。

近5年来，南京房价翻了两番多，公寓的租金也趁着这波红利逐年递增的。而且，城南、河西、新街口作为南京重要的三大商圈，随着配套的不断完善，区域内的公寓本身也会有一定的增值，因此在限购的大环境下，投资南京的公寓是大家在考虑资产配置时的不错的选择。

投资公寓的6大原则

南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远认为，投资有一些风险，回报率至少要在4%以上才有一定的潜力。另外，公寓投资要优选主城，主城租金有上涨空间，会增值；郊区除非是特别好的地段，因为租客会更关注客观的因素而非长远的发展，商住条件要便利。
 
综上，投资酒店式公寓产品需要注意：
1、优选主城；
2、靠近CBD；
3、投资回报率高于4%；
4、长期持有；
5、专业管理；
6、精装修；

投资公寓的政策性优势

据国家信息中心经济研究中心发布的《中国分享经济发展报告2017》显示，2016年住房分享市场交易额约243亿元，比上年增长超过131%。

根据艾瑞咨询发布的《中国在线短租行业研究报告（2017年）》称，2016年中国的在线短租市场规模达到87.8亿元，并预估2017年整个中国市场在线交易规模将达到125.2亿元。

（截图来自艾瑞咨询）

值得注意的是，短租的初衷是为了有效利用空余房源、降低房源的空置成本。并且，在2015年11月，首次将共享经济的概念写入党的全会决议中，足以说明国家的重视程度。

8月18日，《南京市住房租赁试点工作方案》正式发布。《方案》提出，将一部分闲置房源有效供应至租赁市场，并支持和鼓励居民出租闲置住房。并将试点商业用房改建为租赁住房，对这部分“商改租”的房源来说，后期的改造后租赁住房用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

业内人士认为，这对于商办产品的投资者来说，将会是一项重磅利好。