住建部等9个部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，也要求人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业。而北京，则早在2011年，就成立市保障性住房建设投资中心，目前运营管理平台持公租房项目77个共计9.14万套，已配租公租房项目53个，实现公租房配租6.2万套。随着租售同权时代的到来，越来越多的地产商、金融机构等进入租赁市场，北京长租公寓无疑站在了风口之上，但是市场蛋糕有多大？真的是新蓝海吗？

一、租赁市场发展契机

1、人口发展助力租赁需求

近年来我国城镇化进程的加速，为城市带来了巨大的外来人口，促使租房市场进一步扩大。据国家卫生计生委发布的《2017中国流动人口发展报告》显示，2016年我国的流动人口规模为2.45亿，未来十一二年，人口流动迁移持续活跃，庞大的流动人口对租房有着巨大的需求。

（数据来源：国家统计局、国家卫生计生委）

中国房价居高不下，越来越多年轻人加入租房群体，租赁市场需求规模大，给国内的租房市场带来了巨大的机遇，且其中85后（特别是90后）是国内租房的主力军。90后正在逐渐成为社会中坚力量，他们对生活品质要求的多元化，使得房地产市场悄然发生着改变。

（数据来源：链家研究院）

2、政策导向推动租赁发展

中国一、二线城市房价居高不下，但庞大的人口流动基数有着确实的住房需求，庞大的市场需求催热了租赁市场的发展。

自2016年12月16日，中央经济工作会议提出“房子是用来住的、不是用来炒的”的理念后，各地先后出台加快租赁住房发展的政策。

未来随着政策的倾斜和支持力度的加大，专业化住房租赁市场将在资本、技术、政策等各方面迎来良好的发展契机，租赁行业发展前景广阔。

二、传统租房VS长租公寓

数据显示，人们租期多集中在1-2年，而3年以上的租期仅占总数的14.4%。传统租房虽然价格稍显便宜，但是频繁搬家着实令人苦恼，房租上涨、中介费难退回、东西太多不得不扔……每搬一次家，总有新的挑战摆在租客的面前。

（数据来源：链家研究院）

最近几年，长租公寓迅速席卷国内一二线城市，引起业内外人士以及大量资本的广泛关注。正是由于供给端和需求端的共同推动，才能爆发出这样的能量。

长租公寓按照其空间和管理的统一性情况，分为集中式和分布式。

集中式长租公寓，即租赁平台通过收购或租赁的模式取得项目整体的管理权（通常为整栋，或整栋的几层），统一进行改造后出租的一种租赁公寓模式。

分散式长租公寓，即租赁平台从分散的房东手中取得房源，经过标准化改造或装修后，统一出租管理的一种租赁公寓模式。

三、北京市长租公寓市场分析

1、集中式长租公寓

根据云房数据研究中心对北京集中式长租公寓品牌的不完全统计，本期监测的集中式长租公寓品牌涉及10大品牌，排名不分先后，依次为乐乎、魔方、自如、泊寓、函数、城家、相寓PARK、YOU+、熊猫、窝趣。

集中式公寓主要多分布在工作机会较多的朝阳、海淀，尽管是租来的房子，但是人们对生活品质也有较高的要求，节约距离成本可以很大程度上提升工作一族的幸福感。由于集中式公寓多以商业、工业改造为主要来源，在东西城可实现的成本太高，故无论是现在还是未来，都不会是品牌的集中地。

从门店数量上看，排名第一的是乐乎公寓，拥有19家，覆盖朝阳、丰台、昌平、大兴、通州五个行政区。魔方公寓拥有10家，排名第二。自如寓（链家旗下）、泊寓、函数在京门店6家，并列第三。因为小米董事长雷军的投资而声名鹊起的you+公寓，目前在北京只有苏州桥和上地两家门店。

注：时间节点为2017年7月31日，租金不包含服务费、管理费。

从房源获取上看，集中式长租公寓房源以酒店式公寓或工业改造房为主，也有部分来自原有快捷酒店的改造，如果涉及到旧楼的收购改造，一定程度上可以看作是一个小型开发商。因为成本因素，集中式公寓的租金普遍较高（通常会有5%-10%的服务费），对于长期租住的上班族来说是一笔不小的支出。

其中城家公寓在京主打中高端酒店式公寓，地理位置优越，通过提高装修品质大幅提高租金水平。魔方公寓除了普通公寓外，16年12月新增高端品牌摩尔公寓，面积平均为55-65平米，月租定价为8000-15000元。

2、分散式长租公寓

注：成交套数包括整租及合租

从二季度成交情况上看，自如在京依旧保持自己的龙头地位。二房东和小型创业公司将逐步退出市场，开发商及酒店的入市，将会加剧竞争。

①整租

②合租