宏观背景

经济面：经济总体平稳，房地产投资高位震荡

二季度经济总体平稳，郑州GDP增速明显

房地产投资额高位震荡，西安增速高达19.5%

政策面：加大培育租赁市场，“租售同权”入市

中央定基调“稳”字当头，推进长效机制加快完成

7月24日，中央政治局年中会议释放房地产发展清晰信号，“加强金融监管协调，稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制”。房地产市场的平稳发展与长效机制密切联系，因此加快推进长效机制迫在眉睫。

房地产长效机制手段多样化，加强租赁市场是未来调控趋势

房地产长效机制是通过“稳房价”来抑制房地产市场泡沫，主要从加强租赁市场，加大保障房供应，提高土地供应，改进财税金融，建立住房信息平台五种手段进行综合调控。

金融政策基调维稳，未来金融货币保持稳定中性

7月4日，中国人民银行发布的《中国金融稳定报告（2017）》，提出 “稳健中性的货币政策”和“宏观审慎管理，防控金融风险”是央行下一步经济政策中的两个着力点；7月14日，全国金融会议召开，要求坚决执行稳健的货币政策，首次提出控总量。

调控新手段层出不穷，土拍条件多样化

广州租赁“组合拳”出台，加速租赁市场的发展

7月19日，广州市出台《广州加快发展租赁市场工作方案》，大力扶持住房租赁市场发展，内容提到主要从以下三个方面进行调控：

① 保障租赁双方权益、支持租赁居住方式；

②增加租赁住房供应、满足新增住房需求；

③壮大现代租赁产业、形成新的经济增长级。

广州出台租赁新政后，全国刮起“租购同权”风

自广州出台租赁调控政策后， 住房城乡建设部会同国家发展改革委、等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，对12个城市进行试点，加快推进租赁住房建设，培育和发展住房租赁市场，主要措施包含培育机构化、规模化住房租赁企业；建设政府住房租赁交易服务平台；增加租赁住房有效供应；创新住房租赁管理和服务体制。

房地产市场政策以稳为主，租购同权或将全面展开

上市房企监测

拿地限制条件频现，房企联合拿地增多，只租不售模式初现

2017年7月房企典型拿地情况

7月，在核心一二线热点城市土地日益稀缺及“限房价竞地价竞自持”的土地方式频繁出现的背景下，房企联合拿地逐渐增多。上海首先开启只租不售模式。

并购数量及规模加速提升，“双万”主演并购大戏

2017年7月高总价并购案例

典型品牌房企规模化扩张加速，行业集中度增加。7月多家房企发起收并购案例，万科、万达导演了并购大戏，其中万达集团与融创中国、富力地产创出中国房地产史上最大规模的交易纪录。

房企7月密集发债，海外融资创新高

2017年7月典型房企业融资情况

虽然融资渠道收紧、成本提高，7月以来，各房企仍加紧下半年的融资步伐。中国建筑、龙湖地产、绿城中国、碧桂园等创造了海外融资新高，万科、华润置地等陆续发行人民币债券。当前形势下来看，成功发行债券的是拥有更强的销售回款能力和更加稳健的财务水平的大型房企，而中小型房企兑付风险不容乐观。

市场篇

一手房|供应下滑，成交有价无市

2017年7月，在市场低迷的背景下，一手房新增供应下降，成交亦有所下跌，但是成交价格逆市上扬，逼近5万元/㎡，持续两月保持上涨趋势。

一手房|存量面积小幅上涨，去化周期持续走高

7月北京一手房存量套数为109342套，面积为1806.86万㎡，存量继续保持上涨，去化周期连续3个月走高，至20.31个月。供销比小幅下降至1.06，仍处历史高位。

一手房|  商品住宅成交占比有所提升，公寓成交再次回落

2017年7月，商品住宅（普通住宅+别墅）成交占比高达77%，创2016年以来新高，办公、商业成交面积环比小幅上涨。

一手房|  限购以来公寓成交量价均有回落

自2017年3月北京实行公寓限购以来，公寓成交量持续下降，上月由于平谷区新奇世界御马坊的整售，使得公寓成交面积有所回升，本月公寓成交再度跌破万平方米。价格方面，随着限购对公寓市场的持续影响，公寓成交价格也有所回落。

一手房|  普通住宅成交面积段分布较广，别墅、公寓户型两极分化

2017年7月，普通住宅成交主力面积为120-150㎡，公寓成交主力面积为50-90㎡，别墅成交主力面积为200㎡以上。

一手房| 普通住宅1000-1500万总价段成交面积环比大幅提升

一手房|  主城区成交占比明显上涨，海淀区成交环比大涨

2017年7月，丰台区凭借中国玺热销成交面积居各行政区之首，海淀区则凭借金隅金玉府热销成交面积环比涨幅居各区之首。由于丰台区和海淀区成交大涨，拉高了主城区成交占比。

一手房|  朝阳区存量面积居首，石景山去化周期最长

2017年7月，朝阳区存量面积135.54万平方米，居各行政区之首，去化周期32.5个月在各行政区中排名第3，延庆区则去化周期最短，仅5.6个月，存量面积8.38万平方米。

一手房| 远郊区成交价格以降为主，主城区成交价格以涨为主

2017年7月，主城区成交价格除石景山、东城环比有所下降外，其他主城区成交价格均有上涨，远郊区则仅有密云区成交价格有所上涨。丰台区由于高端项目中国玺热销，拉高整体成交价格，价格环比上涨37.3%，居各行政区首位。

一手房| 2017年上半年成交项目TOP10

2017年7月，丰台中国玺项目热销15.5亿元，居项目成交TOP10榜首。中国玺定位为城市别墅产品，1层1户独立入户，且位于二环菜户营桥边地理位置优越，属于主城区少有的优质项目。

2017年7月普通住宅成交TOP10

一手房| 2017年上半年成交项目TOP10

2017年7月，泰禾昌平拾景园项目热销4.24亿元，居别墅项目成交TOP10榜首。泰禾昌平拾景园为南邵板块的热点项目。随着南邵被认知到被认可，该项目也逐渐热销，且项目距离地铁较近，自身有配套商业居住便利。

2017年7月别墅成交TOP10

一手房| 2017年7月成交项目TOP10

2017年7月，朝阳区恭和家园项目热销2.19亿元，居公寓项目成交TOP10榜首。恭和家园7月主要成交类型为养老公寓。

2017年7月公寓成交TOP10

一手房|企业供应销售排行榜

2017年7月，碧桂园/保利/金茂凭借丰台金茂广场项目入市，夺得供应面积榜冠军；

2017年7月，华润/九龙仓凭借中国玺的热销，夺得7月销售榜单冠军。

二手房|市场成交低迷，价格稳中微降

自2017年3月限购升级以来，北京二手房成交量（7158套）持续4个月下跌，创2016年以来成交新低，市场价格（63042元/平方米）仍保持稳中微降的趋势，二手房市场进入观望阶段。

二手房|挂牌量涨价跌，市场进入观望期

从挂牌量来看，7月北京二手房挂牌量明显增长，但挂牌价格有所下跌，自4月限购收紧以来，挂牌价格持续走低，挂牌量虽较限购前有所减少，但相对稳定。

二手房|二居仍为主力户型，三居以上占比有所提升

2016年以来二居户型一直为北京二手房成交主力户型，但随着限购政策的收紧，2017年4月以来二居和一居成交占比持续走低，三居及三居以上占比明显提升，其中五居及以上占比涨幅明显，可见限购政策对于刚需和首改的打击较大。

二手房|调控显效，500万以下总价段占比有所提升

2016年以来随着北京二手房市场成交单价的逐步走高，500万以下总价段产品成交占比逐渐下降，但随着3月以来限购升级对二手房成交价格的影响显现，5月以来500万以下总价段产品成交略有提升。

二手房|成交价格以涨为主，仅6个行政区略有下降

7月全市仅有朝阳区、海淀区、西城区、通州区、房山区、东城区6个行政区的二手住宅均价环比微降，降幅均小于1%，其他各区域二手房成交均价仍保持上涨趋势。

土地市场|经营性用地0供应，成交地块均为住宅用地

2017年7月，北京市经营性用地0供应，成交10宗地块，均为住宅用地。5月以来住宅用地成交持续走高。

土地市场|住宅用地成交大涨，楼面价和溢价率有所下降

2017年7月，北京市住宅用地共成交10宗，成交面积环比大涨近100%，但楼面价和溢价率有所下降，主要因为成交地块以自住房和限总价竞自持地块为主。

土地市场|大兴区成交面积、金额居首位，丰台区溢价率最高

2017年7月，大兴区共成交4宗住宅用地，成交面积、金额居各行政区首位，成交地块分别位于瀛海镇2宗、黄村镇2宗，其中3宗地块为“限售价”地块，另外1宗地则以公建用地为主，公建面积高达70%，因此溢价率不高。

丰台区本月成交一宗地，由于是少见的三环内地块，所以房企争抢激烈，溢价率居各行政区之首，最后，经过68轮激烈竞拍，金茂、国瑞、世茂联合体以78.7亿，拍54%自持面积夺得该地块。

土地市场|瀛海镇成交地块对比

2016年以来，瀛海镇共成交住宅用地3宗，其中2宗为本月成交，3宗地均为限售价地块，其中国瑞竞得的地块，全部为自住型商品房用地，限售价为29000元/平方米。7月成交的两宗地块限价均为商品住房销售均价不超过52449元/平方米，但中海+保利竞得的地块以公建为主，住宅部分不到2.5万平米，公建部分高达5.7万平米，且需要自持50%，自持20年。

（来源：云房数据）