随着多个写字楼项目的持续入市，2017年北京市写字楼市场整体放缓，传统写字楼空置率正在走高，租金涨幅迟缓，但另一方面，新型办公物业迭出，依靠颠覆创新实现逆市飘红，租金在短期内甚至实现了近乎翻番的大幅增长。

“互联网高度发达的社会，不需要那么多传统形态的写字楼，未来写字楼的整体格局和布局，应该和现在是不一样的。”一位知名的商业地产运营人士曾表示，国内写字楼形态和格局将会发生变化。

在移动互联加速渗透和新办公需求增加的背景下，知名房地产企业、资本大佬加速布局新型商办物业和酒店公寓等居住物业。新型的商业物业将成为房地产业发展的方向和热点，甚至有可能是房地产下半场竞争的主战场之一。

图片来源于网络

京城写字楼分化加剧

据高力国际数据统计，2017年上半年，北京合计租赁建筑面积为23.7万平方米的五个新项目完工进入北京甲级写字楼市场，总存量半年环比扩大4.0%至约621万平方米。坚实的经济基本面支撑2017年上半年写字楼的租赁需求，重点新项目亦刺激新租与搬迁需求，尤其是来自金融与科技行业的需求，致使净吸纳量在上半年达到18万平方米。尽管如此，新增供应推升全市的空置率至8.6%，半年环比上升0.6个百分点。

值得注意的是，下半年，写字楼面积共计45万平方米的六个新项目计划完工入市京城，核心区域与新兴区域均将录得新增供应。高力国际预测供应增长将快于需求，若所有新供应如期完工，全市整体空置率将于2017年底上升至约12%。

租金方面受高于平均租金的新项目所致，北京甲级写字楼市场的平均租金今年上半年环比上升0.6%至人民币每月332.6元/平方米。由此可知，如果剔除新项目的拉动因素，北京写字楼存量市场的租金增幅很可能是负数的。

在此背景下，仍有不少存量项目依靠颠覆创新实现逆市飘红，位于北二环和平里东街的雍和宫壹中心半年内租金涨幅甚至达到60%以上，目前租金为每天13元/平方米，远超北京甲级写字楼的平均租金。即便是只考量雍和板块，雍和宫壹中心的租金水平也处在整个区域的塔尖位置。据了解，雍和板块的写字楼平均租金约为每天8元/平方米，报价在每天12元/平方米以上的只有环球贸易中心和雍和宫壹中心两个项目。

创新生态带来逆势上扬

雍和宫壹中心逆势上扬的强劲表现，实属难能可贵。市场分析人士认为，这主要得益于其出色的运营能力和独创的“办公4.0”模式。

据运营方松石资本运营总裁胡娅介绍，雍和宫壹中心在硬件上主推5000平米企业独栋，提供的是低密度花园式办公环境；同时，将在地下一层开辟上万平联合办公空间，并交由专业的运营机构管理、运营；另外，整个园区配备管家式服务，从员工食堂到高级接待餐厅，泳池、健身中心、羽毛球馆，影视院线及艺术中心，配套完善。

作为工业时代的产品，传统5A、甲级写字楼虽然拥有硬件上的高标准，但普遍是冰冷、封闭、拥挤的，很容易让员工感觉压抑，沉闷，透不过气。写字楼是产生生意的空间，但传统写字楼普遍存在着三大痛点——第一是租金、成本痛点，第二是资源痛点，第三是创新痛点。

因此，有越来越多的企业渴望能够进入一个密度更低、便于交互、更开放的更易于创造新商机的办公空间。而雍和宫壹中心恰恰就是针对传统写字楼痛点，基于移动互联时代创新、创业、情感沟通三大普遍趋势需求下研发出的新型写字楼产品，可能具有更为广泛的市场效应。

事实上，进入房地产下半场以来，新型办公物业产品层出不穷，其中又以联合办公最为常见，比如优客工场、SOHO 3Q、纳什空间，等等。这些产品均注重公共空间、注重沟通社交，满足创新需求和情感需求，深受移动互联影响。

但是，与针对特定创业群体或短期租赁办公需求为主的联合办公空间不同，雍和宫壹中心则将同时面向大型成熟企业、发展中中型公司和初创公司，服务的群体将更加宽广，由此形成具备生态循环系统的”办公4.0”模式。

不同规模和性质的租户通过利用此平台在社群平台交互、业务开发、招商引资和空间使用等方面提供的一系列“附加价值”，构成一种新型企业合作模式——初创公司能够利用成熟企业的规模和资源优势，发掘业务拓展及合作机会，并获得平台提供的各类专业企业服务；大型成熟企业也寻求通过这一平台为企业带来创新与变革的新动力，利用与初创公司的合作挖掘创新契机并吸引优秀人才。

目前，雍和宫壹中心的创新方向也逐步获得市场认可，包括中医在线、信达、永航科技、游族网络等品牌租客已经陆续入驻，租金也因此一路看涨。这些租客既有上市企业，又有平台公司，既能提供资本、资源，又可孕育创业种子。