“从去年（2014年）开始，万达进行全面转型。从内容上看，要从以房地产为主的企业转型为高科技服务业企业。”——这是王健林2015年4月15日在深交所演讲时的原话。

当时，为了更详细地解释这一转型，王健林用两个拳头产品——万达商业地产和万达广场做了生动的对比：

万达商业地产的主要产品是城市综合体，这种产品模式就是建设一个大型万达广场，旁边配套建设一些写字楼、商铺、住宅等，把配套物业进行销售，用销售产生的现金流投资持有的万达广场。因为中国没有支持长期不动产投资的金融产品，所以万达只能以“售”养“租”。万达广场建成后自己持有经营，全部租金收益归万达，这种模式叫重资产。

投资建设万达广场，全部资金别人出，万达负责选址、设计、建造、招商和管理，使用万达广场品牌和万达全球独创的商业信息化管理“慧云”系统。所产生的租金收益由万达与投资方按一定比例分成。万达从2014年开始研发这种模式，叫做轻资产。

也就是说，最近发生的631亿元世纪大转卖，早在三年前就已经在王健林脑海里埋下了雏形。

事到如今唯一的争议在于：为什么卖得那么急、为什么卖得那么快，又为什么卖得那么干净。这些做法，并不合乎人们对于房地产业的常规判断。

全国房地产商的排名已经在过去20多年的发展中总结出来了一个为业内所公认的评判标准：衡量他们发展预期的两个核心指标，一是廉价的土地储备，二是低成本的融资能力。

这次万达整体出售资产包的过程，之所以会被外界惊呼为打折贱卖，就是因为这个巨大的资产包里含有大量的土地储备，它们是业内通行评判下的巨大发展潜能。

交易达成后，万达未来的收益预期，主要就是最近新建的万达广场能带来的租金预期，以及文化、影视、儿童娱乐、金融等领域的收益增长预期，而在过往二十多年的计算公式里，后几个领域的估值远远低于楼盘开发出售所能带来的收益。

然而，如果事实上的评判标准要发生变化了呢？

比企业兴衰更替得还要快的是趋势。在王健林2015年的发言中，他曾经规划了一条缓慢而稳妥的路径：因为万达广场从选址、谈判、设计、拿地到开业的建设周期为3年左右，因而2015年开业的万达广场无法再改，全部是重资产。但是2016年万达计划开业50个万达广场，其中超过20个是轻资产。2017年以后，万达将保持每年至少开业50个万达广场的速度，其中40个以上是轻资产。

事实上，王健林也是这样做的，和以往万达彪悍的执行力相一致——

2015年1月14日，万达商业地产与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议，4家机构拟投资240亿元人民币建设约20座万达广场。这是万达商业地产“轻资产”模式的开端。

2016年开业的50个万达广场，有21个属于轻资产。2016年第4季度，万达商业与中信信托、民生信托、富力集团等签约90个万达广场，次年起每年开业交付30个万达广场给投资方，净租金双方分成。

同年，万达商业轻资产还探索出一种新模式，就是对方出地又出钱，万达负责设计、建设指导、招商运营，净租金双方7比3分成。这种被万达叫做“合作类万达广场”的形式，连房地产开发中必不可少的资本化环节都省掉了。

此消彼长在2017年上半年得以继续——新开业项目14个，其中持有物业万达广场3个，万达茂2个，总面积91.2万平方米；轻资产万达广场9个，总面积111.5万平方米。上半年新发展项目28个，万达广场26个，万达城2个。万达广场全部为轻资产项目，其中投资类轻资产项目14个，合作类轻资产项目12个。

王健林曾得意地将这种变化称为“空手道”——有了品牌，有了能力，别人找上门来，你一分钱不出凭品牌就能挣钱。

如果按照王健林这样的设计，轻资产的变化将在不知不觉中，如春雨入夜般悄然发生。