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李富永：降杠杆是房产商绕不开的门槛

来源：中华工商时报 2017-07-24 09:50:00

楼市

　　孙宏斌终于收缰了。
　　19日下午，融创大规模收购万达房地产的大戏，突然发生了剧情陡变,原来的“二人转”中间出现“第三者插足”，成了鼎立之势：富力地产意外地出现在签约席,从狼吞虎咽几近咽喉的融创嘴里分肉一块，接手转买了融创原拟购买的76家万达酒店，以及额外的一家共77家万达酒店。
　　对融创而言，这第三者的分食其实是其希望的，因此具有“分忧解难”的意味——富力购买76家酒店的大幅度“折扣优惠”，以及融创购买万达13个文旅项目价格的大幅度抬升。76个酒店的价格从原来的335.95亿元大幅度“打折优惠”，再加上新塞进来的第77号酒店，合计才卖199.06亿元；而融创继续购买的万达13个文旅项目，价码则从的十天前的296亿猛然增加到438.44亿。
　　这其中体现的逻辑是：别人为你分忧，你自然要予人以“补偿”；这其中传递的信息是，孙宏斌开始吞不动了。
　　融创集团董事长孙宏斌对这个调整的评价是：“对融创而言，比原来的交易方案有了更好的流动性，降低了融创的负债水平”，“是可以接受的溢价。”
　　这个安排降低了融创多少负债？根据十天前的协议，融创要承担收购项目454亿贷款，其中296亿元是委托贷款。即先由卖家万达出面贷款，然后再转贷贷给融创，即所谓的卖方信贷。但现在，296亿元贷款被取消了。
　　但商场如战场，天下没有免费午餐，所以融创即使依约购买原来的13家文旅项目，价码却不能依约，要补偿上对富力卖酒店所打的4成折扣。这四成折扣再加上对万达的补偿，一共是438.44亿元。
　　在此之前，多年来，孙宏斌简直就是个商场“另类”，别人逃跑他出击，别人拒绝的他一掷千金，二十年来不停地“买买买”和“贷贷贷”，似乎是个永远都吃不饱的“饿鬼”，不断地鲸吞虎食。世人皆曰到顶了，他却不信。甚至现在股票价格下滑了，他不在乎；国际四大评级机构下调了融创的信誉等级，他不所动；融创发债被交易所阻止了，他说那是自己主动撤的，等等。总之，别人都觉得他在悬崖边跳舞，他却觉得自己能腾云驾雾。
　　但终于有这么一天，孙宏斌似乎看到什么苗头了。他收缩了。十天前还在狂吞豪饮，转眼间节食割肉；“负债率减下来企业就没法发展了”，转眼间宁可付出巨额代价也要降低负债率。
　　作为举世惊骇的并购狂人和龙头企业，孙宏斌和融创一夜之间的转变，或许标志着一个疯狂时代的终结。一旦孙宏斌和融创都一改似乎是天性的狂奔,那就再明白无误的说明了，降低杠杆已经成为摆在地产企业面前不可逾越的门槛。
　　为什么短短十天工夫，孙宏斌和融创会发生这么大的转变？在此期间，中央金融工作会议传出的导向，相信孙宏斌不会不视若无睹；国家发改委发言人就房地产企业举债问题讲话所传递的信息，相信孙宏斌也不会没有注意到。即便融创团队非同一般，能够在严冬或酷暑中创造出自己的“小气候”，但这样的小气候，需要付出百倍的气力看护着，确保不漏气、不通风。逆流而上虽可，毕竟代价太大，与顺势而为相比，成本与收益的比例是不一样的。
　　房地产界由于其过高的高杠杆率和负债率，已经引起了政府的高度关注，成为今后严防金融风险的对象领域。所以，从去年第四季度起，国家严格管控房企资金来源，房企主要融资渠道全面收窄。广发证券数据显示，今年1-4月份，样本房企总融资规模3109亿元，同比大幅下滑42%；而中原地产研究中心发布的数据更惊人：2017年上半年同比跌幅高达77.7%。
　　这个风向，万达的王健林体察到了，SOHO的潘石屹也嗅到了。所以都在忙着出清。负债率去年底就已经达到121%、现在只会更高的融创，何以无所畏惧、逆流而行？除了其宣称的手头宽余外，最大的依靠是其今年来一路高涨的销售量。的确，与众不同的是，融创销售额去年仍处于增长势头，突破2000亿大关；而今年融创的目标是要实现3000亿。
　　融创真的有这么大的销售魔力吗？它真的能独善其身吗？
　　作者希望如此。但环顾整个行业，同行们的情况可都不妙——
　　据监测统计数据显示，今年5月，包括万科在内的龙头房地产企业销售金额，都呈现不同程度下滑。其中，碧桂园、万科、保利、首开、荣盛发展等企业环比降幅超过10%；阳光城、正荣、金科、雅居乐降幅超过30%；万达、泰禾、路劲等环比降幅更超过50%。
　　但愿融创是与众不同的另类。但愿孙宏斌能笑到最后。
　　但眼前它确实是有所收敛了。

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