只见新人笑,哪闻地王哭?成都土拍市场“变脸”

来源:中国网·地产中国 2017-07-18 18:28:00

7月18日,成都开启2017年主城区最大规模供地。

据了解,此次土拍总共48家竞买人,564亩的供地总量,其中5宗商住混合用地都采用了成都土拍规则3.0:限价竞买+竞商业自持比例+抽签竞买。

土拍取消了原来摇号确认抽签顺序的环节,直接按号码大小决定抽签顺序,这样一来加快了拍卖进度,从13:30至15:50,相比4.6土拍5小时的拉锯战,这次拍卖仿佛安上了“加速器”。

更让人意外的是,经过4月6日土拍的洗礼之后,再加上十陵板块破万的地价,本次土拍是否能再次延续此前的热度被业内高都关注,结果并没有想象的那么热。

有人说这不像成都的土拍,也有人说,这才是真实的成都土拍。

自持要求高

有资本拿地的开发商更少

关键词:1号宗地(龙潭寺)、3号宗地(二仙桥)

如果要给今天的土拍找一个关键词,一定是“冷静”!

“节奏很慢,第一次举牌之后过了很久,还没人举第二次。”

当听到这句话时,你还相信这是土拍现场吗,尤其在面粉贵过面包、供地不足的时代,开发商此前流露过的“饥渴”,似乎都在今天烟消云散。

事实上,在“竞商业自持比例”的3.0规则之下,开发商们从未像今天这样小心翼翼,除了纯住宅用地——1号宗地。

经过短暂的举牌过程,价格从5000元/㎡飙升至9500元/㎡的熔断价,8家开发商参与抽签,12.5%的中奖率,最后中粮抽得,溢价率92%。

这样的热情仅出现了一次,在随后的拍卖中,“无聊”的氛围贯穿了整个过程。

从35%-100%的商业自持比例,让开发商不敢轻易出手,超过60轮的出价,背后竟然只有两三家开发商进行主导。

以3号宗地为例,169号竞拍者和75号进入胶着状态,价格定格在8200元/㎡,继而进入竞商业建筑面积自持比例。起点74%,被169号叫到了100%。

开始抽签,75号没中,现场鼓掌。最终169号抽到,露出真身的是一个陌生的名字:四川铁投。

两宗回锅肉地块

一宗最高总价,一宗底价成交

关键词:2号宗地(铁塔厂)、5号宗地(沙河源)

龙湖万科相爱相杀的2号宗地,中途还遇到保利搅局,最终被龙湖以48.82亿元的总价拿下,超越4月6日金茂46.42亿元的总价地王。

该地块曾于2015年流拍,彼时的起拍价为4360元/㎡,两年之后再度登场,5000元/㎡的起拍价并未有太大涨幅。变化最大的是自持要求:

1、引进一家以上的证券、信托、保险企业总部或成都分公司入驻;

2、引进一家以上的商业银行总部或省级分行入驻;

3、引进一家五星级酒店,酒店须于签订土地出让合同之日起44个月被竣工营业;

4、竞得人须自持并整体运营的计容商业建筑面积与不分割出售的计容商业建筑面积之和,不得低于计容总商业建筑面积的50%,其中自持部分不得低于35%。

这样严苛的规则,成都能接受的开发商并不多,长于商住领域的龙湖,恐怕就是最佳选择。现在的问题是,以后这里是叫成华天街,还是铁塔天街?

而在今年4月6日土拍中,铁塔厂附近45亩商兼住地块的价格是12900元/㎡。

与2号宗地84.12%的溢价率相比,另一宗回锅肉地块就惨淡得多。

5号宗地,同样在2015年流拍,起拍价5000元/㎡,成交价5000元/㎡,成为今天唯一一宗底价成交的地块,甚至在今年成都所有土拍中,0%溢价率都相当罕见。

这块地的条件并不差,地铁5号线将于2019年底建成通车,金牛七中万达中学、金牛外国语学校等形成丰富的教育资源。虽然靠近主路成彭立交、片区多为钢材城,居住环境大打折扣。

但是,这可是在三环主城区的位置,5000元/㎡的成交单价,拿到地的成都保鑫应该可以多笑一会儿了。

同区域拿地价格差异大

或许这才是土地本来的价格?

关键词:4号宗地(天回镇)、6号宗地(簇桥)

土拍价格高于预期叫爆冷,但低于预期时,恐怕有些开发商会觉得更冷了。

与北斗七星城项目仅一街之隔的4号宗地,周边配套醇熟,临近西部北斗地理信息产业园、中铁产业园,被保利以7870元/㎡的价格拿下,溢价率 57.16%。

而在今年4月6日的土拍上,同样是天回镇,一宗地块开拍不到10分钟,楼面价格已经破万,最终被中南建设叫价至11080元/㎡方结束拍卖。

彼时,没有人敢相信这是发生在北绕城外的土拍,就像现在也没有多少人敢相信,这个创造了土拍历史的天回镇,突然就降温了。

除此之外,6号宗地也有着相似的背景。

4月6日,武侯区铁佛村,起拍价9000元/㎡,开发商连续举牌、态度积极,价格轻易突破13000元/㎡。

随后仍有房企不断加入战局,达到最高限价17080元/㎡,金茂以17160元/㎡的抽签竞得价,创造了成都土拍历史上的单价地王。

今天,同样是在铁佛村,当最高限价定格在9800元/㎡时,一定有不少人想起了那个创造奇迹的金茂。甚至还有人如此评论:“金茂哭晕在厕所!”。

 

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