母亲节就要到了，在买房的同时，如何能兼顾“接父母来住一住”的需求，也是很多刚需买家尤其是外地来宁的年轻刚需家庭所考虑的事。记者注意到，今年以来南京楼市的80-100㎡中小户型始终占据供应成交主体，尤其是5月份，有30多家楼盘会推出该面积段的房源，而且大都做成三房甚至四房。未来类似的全三房、全四房社区也会不断出现。

5月30多盘热推80-100㎡三房四房

在刚刚过去的“金三银四”期间，南京楼市共计有50多家楼盘领住宅销许上市，新推房源量达到1.06万套。而在接下来的5月份，供应面还会持续打开，记者根据统计发现，截至目前全市有大约40家楼盘预计会在5月份推房，上市量有望达到8000多套。包括江北、江宁、城北、城南板块上市量都有望达到千套以上水平。

在供应开闸的同时，什么样的房子入市最多也引人关注，市场面信息显示，眼下大多数楼盘都在热推80-100㎡的三房甚至四房，类似的房源在5月份预备开盘的项目中至少占到30多家，比例过半，粗略估计可以达到5000套以上。以江北板块为例，5月份预计有十多家楼盘推出大约2500套房，其中包括融创臻园、招商兰溪谷、保利西江月等多家预备推房的项目，主力户型都集中在80-100㎡的三房。例如位于雨山路板块的融创臻园本月预计推出的最后两栋小高层，户型全部为88-98㎡三房；位于高新区的招商兰溪谷后期预备推出的两栋楼主要也是89㎡三房；保利西江月最快本月底即将加推的收官楼栋，户型也以90-105㎡三房为主。此外六合楼盘小面积的两房虽然不少，但本月计划加推的紫艺华府等项目也都是以90㎡左右的三房为主。

江宁板块本月也会有五六家楼盘推出约1300套房，其中包括东城金茂悦、中航樾公馆等在售项目，新推房源也都以90-100㎡三房为主，包括蓝天星港、东润悦澜湾等即将入市的纯新盘虽然有一部分70多平方米的两房户型，但主推房源也都是80-100㎡三房。

其他板块两房户型则更少，城北板块本月有葛洲坝招商紫郡兰园、华润幸福里等多家楼盘入市，主推房源清一色皆为90-110㎡三房，两房几乎没有。城南板块包括板桥在内本月计划开盘的项目也很多，其中刚需热点板桥本月有蓝光公园1号、明发浦泰梦幻家、和昌湾景三家楼盘计划推房，起步户型也几乎都是80-100㎡三房。

由“两代居”到一套房 总价降低功能未变

在早些年的南京楼市，“子母房”“两代居”曾一度风行，包括河西、城中、江宁等板块都有楼盘曾作出一大一小的“两代居”设计。2005年后“两代居”曾迎来一次小爆发，当时的紫鑫中华广场、仙霞公寓、天元吉第、金陵大公馆等楼盘都先后推出“两代居”产品，不过多数楼盘的两代居产品在功能整合上还存在一些不足，主要也是作为一种卖点存在，在市场中并未成为长期热点。

而在近些年，伴随中小面积的三房、四房设计大量出现，以至于包括大平层等高端改善产品，在功能上其实已经实现了两代居的作用，“一碗汤的距离”也进一步整合到一套房里。其中尤其以总价门槛较低的中小面积三四房比较受到买家欢迎。记者了解到，不仅仅是刚需盘，在很多改善项目，此前热推的也是一些中小面积三房户型，例如三四月份江宁的龙湖春江郦城、万科翡翠公园等项目，新推房源半数以上都是90㎡左右三房；此外还有城北的中海玄武公馆、城东银城东岳府等改善项目，新推房源中也包括90-110㎡三房。由于功能空间多，这些户型都比较适合接父母来住一住。不过三房四房也不是绝对标准，一些有社区养老配套、专为老两口居住设计的户型则往往采用加大室内空间、方便老年人活动的两房，如银城君颐东方最小面积的85㎡户型就做成两房。

此外，由于户型面积适中，多数板块的中小户型三房四房总价也能控制在300万以内，如江北板块80-100㎡户型总价多数在200万-250万，其中六合板块总价百万出头。江宁板块总价多数也在200万-300万。城北板块也以总价250万-300万居多，城南板桥板块则在160万-230万。

“全三房”“全四房”楼盘越来越多

记者了解到，从去年开始，南京楼市中全三房、四房楼盘已经很多，并且遍布各个主流刚需板块。例如在城北燕子矶，年初已收官的弘阳燕江府，90-125㎡的几种户型全做成四房，相邻的招商1872公园里，88-117㎡的几种主力户型也全部是三房，中航国际社区的主力户型也全部为89-115㎡三房，江宁滨江的禹州弘阳滨湖里90-120㎡的几种户型全部是三四房，100㎡以上户型都做成四房，江宁禄口的新城保利天地78-109㎡的几种户型也全部做成三四房，其中78㎡中小户型做成了三房，还有江北高新区的招商兰溪谷、弘阳时光里、新城花漾紫郡，70-90㎡的中小户型也全部做成三房。

不仅如此，在未来即将入市的一些纯新盘中，类似的中小户型三四房设计也将成为各家楼盘追逐的亮点，全三房四房的项目会越来越多。例如近期公布案名的弘阳禹洲时光印象，高层主力户型85-120㎡将全部做成三房四房。还有近期即将公开的招商弘阳嘉华联合开发的桥北G87项目，未来项目的定位特色之一就是强调居家养老功能，有业内消息透露户型设计将成为亮点，参照此前三家房企开发的楼盘情况看，不排除中小面积多功能户型出现的可能。位于正方新城的绿地理想城项目是江宁首个上市销售的现房楼盘，前期开发的是公寓，而参照外地同系列项目，后期住宅也有可能出现类似的中小户型产品。此外还有位于南站的绿城深蓝项目，目前已公开的主力户型也包括97-129㎡三房。麒麟的中南熙悦和青龙山板块的中南缇香漫两家新盘，目前已公开的主力户型也全部是89-99㎡三房和115㎡以上四房。此外一些大户型项目也开始注重功能空间，如南站的万科大都会120㎡以上户型全部做成四房。

市场调整期“产品战”有利于买家

网上房地产统计显示，在今年1-4月份全市成交的1.74万套住宅房源中，面积在100㎡以下的房源成交已经达到8852套，占到整体成交的一半，其中80-100㎡房源成交超过7000套，几乎每月成交都在2000套左右，为各面积段房源成交量中最多。

回顾此前南京楼市调控后的2011年、2014年等年份，市场中都曾经出现各家楼盘打“产品战”“户型战”的状况，产品竞争往往成为开发商在市场调整期的一项重要应对策略。就在2014年，包括江宁江北等多个板块还曾出现各家楼盘在中小户型上的较量，“等一等可以住三房”“能住四房何必三房”等口号曾经大量出现。对此有业内观点认为，在今年的市场环境下，产品竞争的可能性正在日益增加，首先调控背景下市场回归刚需主体，各大板块后期上市的刚需、刚改定位项目也很多，因此很容易出现在同一面积段上的户型设计竞争；其次户型设计和功能空间的优化也一直是楼盘提升产品附加值的一个表现，限价背景下也未必每家楼盘都会提升精装修标准，多数楼盘还是会在户型设计的性价比上下功夫。而对购房者尤其是处在家庭成长期的年轻刚需来说，合理设计的中小户型三房四房增多，不仅可以起到控制总价门槛的作用，也能满足接父母来住一住，或是后期生二孩的需要，可谓一举两得。