引语：北京房地产调控是全国各地调控政策出台的风向标，每一次大的动作也成了地方上出台调控政策的指挥棒和参考书。3月26日限购商住公寓政策出台后，近日又出台《关于严格商业办公类项目规划建设行政审批的通知》，明确了严格商业办公类项目监管的实施“细则”。在此背景下，其他城市商办类项目监管政策是否会紧随北京之后，迅速跟进，成为近期业界关注焦点。

上周网络疯传成都将开刀商办类项目的消息，昨日终于得到确认。

昨天晚上六点过，成都规划公众平台出台一则《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通告》，通告要求“商业、办公类建设项目(含商兼住、住兼商项目中的商业、办公部分，以下简称商办类项目)应当严格按照规划用地性质及规划许可开发、建设、销售、使用，严禁擅自改变为居住用途。”

(成都规划公众平台截图)

此文件一出，受“323限购”和“412双限”政策影响一路走俏的公寓市场将面临不可小觑的打击。

从2016限购开始，公寓就显示了其不受限的优势，中成房业数据显示，去年11月份即“11.17城南限购”政策发布当月，大成都范围内，公寓销售11.4万㎡，环比上涨62.2%，同比上涨119.0%;今年2月，虽然受春节影响但是公寓同比成交仍上涨82.3%。截至3月，城南区域的公寓类产品存量已接近去年11月份底的水平。

(图片来源于锐理数据)

在成都公寓市场如此火爆的情况下，《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通告》的出台，让成都公寓市场初现疑云，下一步是否会将公寓纳入限购范围还不得而知，毕竟去年没纳入限购范围的二手房今年也限购了。

除此之外，2017年以来，成都房地产市场调控高密度、大动作，指在各个环节围堵炒房者，未来是否还会出台更进一调控措施成为各界讨论焦点。网上传言，政府目前大力完善不动产全国联网，是为出台房地产税做准备。还有业界人士表示，今年四季度银行有可能会加息，不过，加息影响领域比较广，所以未来政策走向还有待关注。

重点看这里

商不能改住

文件规定，商办类项目应当严格按照规划用地性质及规划许可建筑性质开发、建设、销售、使用，严禁擅自改变为居住用途。

LOFT 产品形态受挑战

文件中指出，开发企业新报建的商办类项目，标准层分隔的，层高不应大于4.2米;标准层不分隔且整层面积大于600平方米的，层高不应大于4.6米。

这一规定无形中对公寓产品中LOFT这一产品形态形成了巨大的挑战。

所谓LOFT原指那些由旧工厂或旧仓库改造而成的，通常是小户型，高举架型住宅，最直观的特点就是5.5米左右甚至更高的挑高，在户型上除了卫生间和厨房之外没有预设的安排。

房产业内人士表示，一间优质的Loft，层高至少应在5.5米以上，才能真正实现“买一层得两层”。然而，目前成都Loft存量接近200万平米，95%以上的层高在4.9-5.2米之间。

即便按照目前成都市场LOFT层高标准，本次商办类项目管理文件中规定的最高不超过4.6米的公寓层高，也未达到成都市场LOFT产品层高的最低标准。

不通天然气，水电按商业标准收费

文件明确规定，开发企业新建的办公用房，不得接入天然气。商办类项目的水电应按照商用标准收费，禁止按照民用标准收费。

酒店式公寓的广告不能乱打

对规划建筑性质为商办类的房屋，开发企业和代理中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住，不得出现酒店式公寓、商务公寓等宣传用语。对违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋可用于居住用途的开发企业及代理中介机构，依法注销机构备案，直至吊销营业执照。

不能分割测绘，不能分割销售，自然不能分割登记备案

房屋测绘机构应按照建设工程规划许可内容和施工图审查机构审定的图纸对商办类项目进行测绘，禁止擅自进行房屋分割测绘。商办类项目房屋登记的基本单元是界限固定、可独立使用并有明确唯一编号的房屋和特定空间。禁止以任何虚拟、划线分割的形式对房屋单元进行分割和登记。

已建成的商办类不能改商住

文件规定，禁止任何单位和个人将已建成的商办类房屋擅自拆改结构和用途作为居住用途使用。从文件发布之日起执行，文件发布前已经通过的商改住项目不受影响。

据智库君了解，目前成都唯一的商改住项目就是茂业九眼桥项目。

最后，文件将开发企业、设计单位、施工单位、房屋中介都纳入了监管范围，对违反本通告依法受到处理的处罚信息纳入成都市信用信息系统。

总而言之，该文件就是从规划、建设、宣传、销售以及后期投入使用各个环节，明确了商不能改住这一原则。

延伸阅读

成都首个商改住项目——茂业

今年2月18日，上市公司茂业商业对外发布《关于签署土地使用条件变更协议的公告》，茂业商业股份有限公司拟与成都市国土资源局签署《国有建设用地使用权土地使用条件变更协议》，约定变更茂业九眼桥项目对应国有建设用地的使用条件，将其由商业用地调整为零售商业兼容二类住宅用地、零售商业用地。

据智库君了解，去年该项目案名就已敲定为茂业豪园，本次《变更协议》签订后可投入开发建设，并且该地块出让起始年限以变更协议签订之日起算，住宅用地70年、商业用地40年。

因此，按照此次的商办类项目监管文件规定，茂业商改住不受影响。