世联行:100万间长租公寓抢滩房地产下半场

来源:中国网·地产中国综合 2017-04-10 09:07:00

(原标题:世联行:100万间长租公寓抢滩房地产下半场)

“调控太厉害了,今年楼市成交量价都不乐观。”3月底,世联行董事长陈劲松在2016年年报发布会上说。原因在于贡献主要成交额的城市如北京、上海、深圳,成交量都在下滑,二手房价格和交易量也面临下行压力。

3月以来,全国30多个城市密集出台房地产调控政策,打出了调控“组合拳”。陈劲松认为,本轮调控政策是有效的,遏制了炒楼,使得一些购买力转移到三四线城市。

对于调控周期何时结束,陈劲松表示要关注两个标志——长效机制和金融政策变化,“在长效机制出台前,对房价的打压不会放松”。

作为国内首家A股上市的房地产服务商,世联行2016年实现营业收入约62.7亿元,同比增长33.1%;归属上市公司股东的净利润为7.47亿元,同比增长46.69%。2017年,世联行的目标是营业收入同比增长37%,达到86亿元。“37%的增长率在2017年非常不容易,但世联行已经是长跑运动员了”,陈劲松说。

面对房地产“下半场”,世联行的策略之一是在传统的新房代理业务上深入三四线城市,二是在存量时代进一步向多元化业务延伸,优化营收结构,抵御风险。

转向三四线

年报显示,世联行的新房代理业务依然在业内拔尖,2016全年累计实现代理销售金额5108亿元。在新房交易方面,世联行已进入全国172个城市共计1946个销售案场,覆盖新房房源超过150万套。

世联行统计,去年10月调控政策陆续出台后,第四季度一线城市房地产销售额同比下降了23%,二线城市仅上涨9.4%,三四线城市上涨则达到了39%。从今年1月的销售情况看,三四线城市上涨了13%。

“去年中国居民加杠杆加得不少,三四线城市买车的量也不少,买车对于一些家庭是大笔的刚性支出。”陈劲松指出,今年在代理业务方面真正做贡献的应该是城市群周边和城市群中的三四线城市。楼市调控使得一些购买力转向需要去库存的三四线城市,但如果收入没有明显增长,这些区域的房价也难有大的涨幅。

长租公寓布局存量市场

世联行公布的发展策略中,未来三年将是向存量投资的时期。陈劲松强调,房地产下半场是“存量的时代”,世联行要做的是建立资产与人的联接,不断扩大入口,丰富场景和服务。

数据显示,存量社区上,世联行已进入20个城市,铺排社区管家网点168个;世联行管理资产规模超过2500亿元,运营管理服务面积超1000万平方米。

为了布局存量市场,世联行也从去年开始积极布局长租公寓,进入存量市场中的住房租赁。

据了解,世联行的长租公寓品牌名为红璞公寓,目前签约达到2万间,开业运营5000间,主要集中在广州、武汉、杭州等城市。其中广州收房逾1万间,在当地长租公寓市场中份额排名第一。

陈劲松表示,世联行做长租公寓的目标是100万间,今年年底就将布局10万间,“这是一个长期投入的过程,并不着急盈利”。

不同于其他公寓品牌在一线城市的争夺,世联行认为一线城市的长租公寓市场风险较高。

世联行总经理朱敏表示,深圳的集中式物业有限,而分散式的运营效率不高,公司对于租金溢价率的期待是至少1.7倍,但深圳基本达不到这一水平。“深圳的二房东已经很难做了,我们也没看到北京的房子出租率会更高一点,所以北京、上海、深圳,我们还在观察,找到好的机会才做”。朱敏说。

据朱敏介绍,在长租公寓上,广州和武汉是世联行的第一批重点布局城市,今年计划于广州出租5万间长租公寓,在武汉则达到2万-3万间;第二批发展的是杭州和成都,预计年底分别达到1.5万间和1万间的规模。

新业务营收占比近半

目前,世联行的业务分为房地产交易服务、“互联网+”、资产管理服务和金融服务四大板块,于2016年营收中的占比分别为57%、23%、13%和7%。其中新业务的营收占比从三年前的27%提升至43%。

广发证券研报显示,世联行2015年以来积极拓展新的业务形态,长租公寓、小样社区、社区管家等业务相继落地,并为后续叠加金融、家装等提供了服务场景。在地产行业由增量市场步入存量时代的背景下,这一转型值得看好。

据悉,脱胎于对长租公寓的支持,世联行去年成立了家装公司松塔装饰,提供一站式整屋装修方案;世联资管也顺利完成了业务重组,以“世联君汇”为服务平台,于今年2月23日挂牌新三板。

房地产有大小年,陈劲松表示,“如果世联行是一个仅靠房地产交易赚取佣金的公司,是无法抗周期的”,未来希望新业务的营收占比能逐渐提高。

但新业务的持续投入,也将对世联的持有现金产生较大压力。据世联行财务总监王海晨测算,1间公寓要投入2800元的装修,10万间就是20多亿元;写字楼方面,10万平方米需要投入大概几千万元的改造费用;世联行希望2017年在金融服务方面也能推出新产品。

年报显示,2016年世联行经营活动产生的现金流量净额为22.94亿元,同比大增409.17%,账面现金接近30亿元。王海晨表示,世联行还在积极寻求银行贷款的授信,及其他融资渠道,以保证2017年的发展。

(来源:经济观察报)

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