链家研究院:探寻租赁行业规范与发展之道

来源:地产中国网 2017-03-29 11:53:00

两会期间,如何响应购租并举政策,规范租房市场等问题成为热议焦点,而机构化租赁被与会代表视为解决租赁市场问题的关键。在两会将租赁话题推向热点后,随之而来的限购政策不断刷新房产交易的门槛,租赁也无疑会成为越来越重要的居住手段。

3月24日,链家研究院主办了题为“租赁市场的规范与发展”论坛活动,链家研究院院长杨现领发布《租赁市场系列研究报告》,针对当前的政策导向及市场趋势进行解读,旨在通过研究还原租赁市场的真相。此外,活动还邀请到北京青年报《广厦时代》主编刘素京,北京房协副会长兼秘书长陈志以及自如、乐乎、魔方、蛋壳的运营机构代表针对机构化租赁展开深入讨论,对未来产业格局进行分析,并向政府呼吁政策支持。

“租赁市场的规范与发展”圆桌论坛

购租并举让房屋回归居住本质

活动现场,链家研究院院长杨现领现场发布了《租赁市场系列研究报告》,对我国租赁市场的规模、特征、产业生态等进行总结分析,并对“购租并举”政策进行了解读。

杨现领现场解读租赁市场

杨现领认为,在购的层面,需要一、二手市场并重,新房市场和二手房市场都是满足消费者住宅需求的方式,一线城市需要释放二手房的活力让房屋回归住的本质。2016年北京二手房交易量26.9万套,而纯商品交易4.5万左右,通过怎样的机制和市场来满足基本住房需求是非常重要的思考方向。在租的层面,以政府为主导满足低收入群体的住房保障需求,以市场为主导满足多层次住房需求。

杨现领指出,目前我国租赁市场租金规模占整个房屋交易市场的6%,相比于日本租赁市场72%,美国租赁市场50%的比例来说,我国租赁市场发展空间很大。但是在租赁市场发展的过程中,存在法规不健全以及运营中的诸多痛点,亟待政府和市场、机构解决。

五大信号 衡量租赁市场成熟状况

“租赁作为一个产业会成为中国整个房地产产业的重要组成部分,我国租金规模达到一万亿,加上后期的装修以及服务等,会成为经济增长的重要推动力。”杨现领表示。目前中国租赁人口1.6亿,租赁房屋4600万套,未来会有更多人通过租房满足居住需求,并有越来越多的房屋通过存量盘活和增量开发的形式进入房地产市场。链家研究院数据显示,预计2025年租金GMV将接近3万亿元人民币,租赁人口2.3亿;2030年,租金GMV将达到4.6万亿元,租赁人口达2.7亿。

谈到租赁行业走向成熟的标志,杨现领认为可以根据五个指标观察:

第一,租房人口占比,即有多少人通过租赁来解决住房的需求;

第二,租金收入比,一个家庭30%收入用于租房,这是一个基础标准,对于中高收入群体的支付比例会更高一点;

第三,机构化的渗透率有多高,今天美国的渗透率35%,日本的渗透率80%以上,一线城市中北京最高,也只有20%不到,全国层面只有2%,机构化发展空间很大;

第四,产业链日趋完整,形成一批相对完整的围绕租赁产业链服务的公司和衍生的服务业;

第五,形成一大批上市公司,比如在美国,上市的房地产非常多,最大的公司超过200亿美金市值。

租赁市场迎来发展拐点 培育理念很关键

为了更加深入的了解租赁市场,活动邀请到协会领导、行业专家以及专业化运营机构的代表对租赁行业的发展现状进行解读,并针对亟需解决的问题提出建议。

北京房协副会长兼秘书长陈志指出,目前,我们围绕刺激、保护、支持租赁市场的许许多多的制度要素包括指导思想都不是完全匹配,也很欠缺。我们还需要不断努力,去树立和培育租赁市场的理念,特别是要在鼓励和保障租赁市场健康发展的制度层面上加强研究。

“机构化变化的拐点很可能就是眼下。”刘素京说道。从运营机构的角度出发,如何克服用户痛点成为他们努力的方向,自如运营管理中心总监张春婵提出,通过标准化的产品和品质化的服务解决租的问题,让更多的业主感到房屋出租过程是有保障的。蛋壳公寓联合创始人崔岩则认为,瞄准用户痛点,把每个出租出去的公寓当作一个作品来看,从内部产品的打造,包括内部系统端的建设,都要不断打造出适用不同用户需求的产品。

机构化让租赁成为一种生活方式

对于租赁,应该采取更为包容和开放的态度。《租赁市场系列研究报告》指出,让租赁成为人们的一种生活方式,还需要满足四个条件:一是充足的租赁房源供给;二是租赁权益的有效保障;三是交易过程的便捷、安全;四是专业机构不断提升的租赁服务体验。

而被人大代表看好的机构化租赁则可以从三方面推进行业健康发展。一、提高租赁品质:分流购房压力,留住高素质人才,规范交易秩序,提高租住体验;二、稳定租赁关系:业主签约年限4年,续约率66%,租客平均租赁时间415天,续约率为66%;三、促进人口流动:同城流动方便,个人信用档案,人口流动信息。

“资本红利是加速器,是短期的,但是服务红利是长期的。我们最终拼的是运营,拼的是服务。”杨现领说道。“推进“购租并举 ”供给模式落地,除了从业者的努力和规范,还需要监管部门的立法和支持,包括租客不被随意驱逐、租金不能随意上涨、居住证的办理更加方便、租客权益得到基础保障。”

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来源:地产中国网2017-03-29 11:53:00
3月24日,链家研究院主办了题为“租赁市场的规范与发展”论坛活动,链家研究院院长杨现领发布《租赁市场系列研究报告》,针对当前的政策导向及市场趋势进行解读,旨在通过研究还原租赁市场的真相。
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