花样年二次转型强调“轻重并举”

来源:地产中国网 2017-03-22 08:03:00

(原标题:激进后的调整: 花样年二次转型强调“轻重并举”)

3月20日的业绩会上,花样年总裁潘军看起来有点焦虑。

作为地产公司转型的急先锋,以及轻资产、社区O2O、地产互联网的开拓者,潘军和花样年在过去几年里推动了物业服务平台彩生活上市、美易家挂牌新三板,一时成为业内学习的榜样。

然而,轻资产转型并非易事,目前盈利模式并不成熟。而连续几年,花样年在传统地产开发业务上落后于同业。错过了2015-2016年的火热楼市,销售仅在百亿左右徘徊,公司净利润也有下降趋势。2016年花样年净利润为10.24亿元,同比下跌24.1%。

2017年,经过反思后的花样年重申地产开发的重要性,其将今年的销售目标定为150亿,同比增长25%。

与此同时,花样年仍有做全球第一的野心。2016年,公司已从单一房地产开发商转变为全球最大的社区服务运营商,潘军称未来要打通轻重资产一体化运营。

地产开发重新加码

2016年,花样年实现合同销售额122.1亿,同比增长8.3%,远远落后于行业平均35%的水平。

按照克而瑞统计的2016年房企销售排行榜,TOP10的销售金额门槛是1100亿,TOP20的门槛也飙升到647亿,TOP100的门槛则提高至157亿元。这意味着,花样年的规模连前100都进不了。

自觉房地产销售落后,去年以来花样年重新发力地产开发。潘军对21世纪经济报道记者透露,从去年开始,花样年已经有高额资金用于地价支付、项目收购。

为了支撑收购与扩张,2016年花样年在境外发行16亿人民币及5亿美元优先票据。利用融资杠杆,公司拥有了充足的现金流,2016年末银行结余及现金超过了人民币111.3亿元。

不过,大量的投资和融资,也让公司净负债率由2015年的75.6%上升至2016年的83.0%。

对此,花样年解释道,负债率上升的原因是公司年内偿还了一笔7.1亿元的永久资本工具,以及去年下半年来,公司收购了多个位于北京、上海、武汉及成都的开发项目的土地支出。

截至去年年底,花样年规划土地储备建筑面积约为1498万平方米,其中已签署框架协议的物业建筑面积为798万平方米。

从布局上来说,公司土储集中在京津都市圈、长三角区域、珠江三角洲、成渝经济圈以及华中地区,其中一线城市占比为37.2%。

花样年通过旧改在一线城市拿地更具优势。仅在深圳,花样年涉及的旧改项目就包括坪山项目、龙华玉石项目、葵涌项目、梅林越华项目以及水头项目。

其中葵涌项目预计今年下半年可推出25万平方米。后续预计每年可保持50万-60万平方米的供应量,为公司未来3-5年合约销售增长打下基础。

潘军认为,尽管现在一二线城市的楼市面临调控,但刚需仍然很大,如深圳拥有最好的产业结构,发展超过香港可期;而三四线城市以去库存为主的形势也存在很大机遇,未来公司将同时在三四线城市发力。

他表示,在2017年150亿目标销售中,一二线城市销售额会超100亿,而三四线城市将达到50亿以上。

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花样年二次转型强调“轻重并举”
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作为地产公司转型的急先锋,以及轻资产、社区O2O、地产互联网的开拓者,潘军和花样年在过去几年里推动了物业服务平台彩生活上市、美易家挂牌新三板,一时成为业内学习的榜样。
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