政策调控 倒逼成都楼市提前进入成品房大时代

来源:地产中国网 2017-03-21 09:27:00

前,成都市房管局及高新区规划建设局、天府新区成都管委会国土房管局牵头,组织70家房地产开发企业及其选聘的中介机构负责人召开了一次座谈会,会上明确通报了市场出现的以精装修变相抬高房价等违规行为。


事实上,这样的违规行为不止在今年,也不止在成都有,此前在其他城市就曾多次出现。它其实是房地产调控趋紧、商品房限价背景下,许多房企为了项目顺利通过备案,而采取的“对策”。

 

近年来,与“面粉贵过面包”现象同时出现的,便是“清水房”的没落。因为地价上涨,这样的产品类型,现在很难再为房企带来以往的高利润;而调控限价,更加重了房企获取高利润的难度。要想保证利润空间,通过精装修等附加值,来提高产品售价,已逐渐成为房企共识。许多过去很少做成品房的房企,也开始竞相加入这一领域,就是一个证据。


自去年改善元年需求释放、《成都市建设行业大气污染防治十条措施》发布,成都成品房(精装修)市场热度就出现持续走高趋势。再加上限购、限贷、限价等调控措施趋严,多层因素加权,似乎正在让成都的成品房大时代加速到来。


最后一根稻草?

调控倒逼成品房主导市场



曾几何时,毛坯房还是楼市主流。虽自90年代起,成都市场就出现了成品房,但由于市场接受度以及相关法律不完善等因素,经过了20余年发展步履缓慢。


随着近几年成都市推进成品房建设的政策支持力度越来愈大,成都市成品房建设势态持续高涨。2014年开始实行《四川省成品住宅装修工程技术标准》,规范成品房装修标准,2016年底更是连续发文,先后发布了《成都市建设行业大气污染防治十条措施》、《进一步加快推进我市成品住宅发展的实施意见(征求意见稿)》两份文件,在第一份文件中提出大力发展成品住宅,避免二次装修污染,力争到2020年底,中心城区、成都高新区和成都天府新区新建商品住宅中成品住宅比例达到80%。


而自去年十月开始的楼市调控,更貌似成为“压倒骆驼的最后一根稻草”,让成都的成品房产品占比呈水涨船高之势。


地产中国网记者了解,在《关于进一步加强商品住房价格监管的通知》中明确规定,商品房价格不得高于同时期同地段同品质楼盘成交均价,而且价格一旦申报就不能进行上调。但是,成品房价格允许在清水房价格的基础上上浮30%。


因此,很大部分开发商为了追求高利润回报,推出了具有较高附加值的成品房。还有一部分开发商因地价的攀升导致高地价成本,被迫选择了具有高溢价空间的成品房。比如原本10000元/㎡的清水房改为成品房后,售价可以提高至13000元/平方米,某售楼处置业顾问向记者坦言:“之前卖100套房子才能完成年度任务,现在只需要卖80套就可以,开发商何乐而不为呢。”


地产中国网记者不完全统计,今年上半年在新盘或者旧盘加推的项目中,成品房项目占到了一半以上,市区和城南尤胜。


相关数据显示,龙湖地产自2010年以来,先后在多个楼盘交付面积达107万平方米。其中包括高层住宅、SOHO、度假别墅等多业态精装交付态势,成品房交房满意度达95%。与此同时,2016年龙湖便在成都拿下三宗地块,新增累计300亩土地,为其接下来的市场发力做足了土地储备。



万科从魅力之城开始探索“精装修”,从“装修成品”到“定制装修”,再到近年提出“三好住宅新标准”,一直位于住宅精装修产品的探索前列。据了解目前,万科地产在成都已经实现了公寓100%装修。


保利也顺时发力。3月9日,在蓉举行“保利十年 定制成都”发布会,会上发布的“两悦”“两院”高端产品系属保利首次大规模试水精装。融创中国则展开跨界合作,先后联手互联网的家装品牌过家家、乐视等企业,合力打造全新精装服务。


记者了解到,开年之后成都开盘项目共有26个,其中“非清水”房源项目10个,占总比约40%。誉峰、华润九龙仓开发商的成品房占比也在逐年拉升。



改善需求释放

推进成品房时代来临


房企开发成品房占比不断走高的另一个重要原因,就是从去年开始,市场的改善需求持续释放。据地产中国网记者了解,相对于过去十年以首次置业需求为主的市场格局,近年来,改善型需求出现极为显著的增长。

 

一方面,人口结构变化,改善性住房需求增加。在全面二孩政策落地后,一些家庭多子化成为趋势,同时人口老龄化也逐渐到来,30-50岁年龄阶段人口增加,他们更需高品质楼盘满足生活需求;另一方面城镇化加速,人均收入水平大幅提高,也促进了改善需求释放。

 

在此背景下,市场对住房品质提出了更高要求。中国建筑材料工业规划研究院曾表示,实行建筑工业化(部品化、工厂化、装配化)是大势所趋,未来20年,我国城市化率将达到60%以上,将近4亿人从农村转到城市发展,自住和改善性住房需求在提升。

 

对于购房者,改善型住房不仅仅是指“大户型”,更关注住房的品质、生活的舒适性以及交通的便利性。因此成品房优势凸显。据成品房市场接受度调查显示,有84%的网友表示能接受成品房。


投诉率高、标准单一

成品房仍面临不少课题



尽管已经成为房企共识和市场大趋势,但成品房要迎来自己的时代,还有不少课题要解决。


据公开数据显示,成都成品房投诉率高达40-50%。在成品房开发中,存在开发商以次充好、部分开发商以成品房为名变相提价等违规现象。


近日,有消费者爆出城南二环某楼盘以成品房的高价备案销售,卖给购房者的却是毛坯房。目前全国多个楼盘被曝存在此类行为,去年年底武汉就两家著名开发商违规以精装修价备案卖毛坯,受到行政处罚。


此外,成品房装修效果单一,质量难以保证也是市场发展痛点。


在记者近日随机采访的购房者中,大多对成品房比较看好,认为可以免去装修的麻烦,但同时不少人也对开发商的装修质量颇为担忧。来自成都二环的蔡女士向记者坦言,之前观察过这种“拎包入住”服务,开发商的价格挺高,还不包括包阳台装暖气贴墙纸。“如果可以选择提高交付标准,那我会是愿意的。”


地产中国网记者了解,成品房的装修设计分为多种,目前市场上主要实行的是统一精装修和菜单式装修两种方式。成都目前鲜有菜单式装修或定制装修,一位不愿透露姓名的业内人士告诉记者,“诸如‘菜单式’的装修成本对于开发商来说比较高,而楼市热度持续上涨的情况下,开发商没有太大销售压力,创新的需求也不会太强。”


对于成品房装修问题,业内人士表示,知名地产企业陆续展开精装项目,最根本的原因在于精装能拉动整条房产产品线销售。然而地产开发商发展成品房,需要投入大量的资金和人力,组建家装团队,这势必会大幅增加企业运作成本。对于很多缺乏家装经验的中小房企来说,成本负担大,开发能力弱,短期内资金与收益回笼慢,都是制约因素,出现问题也不以为怪。


而成品房问题要想逐步解决,显然有一个时间过程。地产中国网记者在此也提醒消费者,在购房时应尽量将合同约定条款细致化,即便此后发生纠纷,依照合同走司法程序会比较顺利。


结语


中国千禧一代人口数量约占人口总数的31%,约为4.15亿人。据世邦魏理仕近期报告显示,有57%的人计划在未来购买房产,市场需求在亚洲居首。


在笔者看来,庞大的千禧一代日益成为购房的主力军,他们拒绝千人一面,这种对个性和简便的需求,无疑会成为房企提升装修服务的新动力。未来在成品房领域,随着市场需求的细分化,开发商有望给业主提供更多可供选择的交付标准。


同时,在政策和用户需求刺激下,今后成品房俨然逐渐成为流行趋势,相关政策也应尽快完善,一方面全面保障消费者的权益,另一方面有力促进成都房地产业持续、健康发展。

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改善风+环保风+调控风,风力一再升级,正将成都吹进成品房大时代。
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