日前，成都市房管局及高新区规划建设局、天府新区成都管委会国土房管局牵头，组织70家房地产开发企业及其选聘的中介机构负责人召开了一次座谈会，会上明确通报了市场出现的以精装修变相抬高房价等违规行为。

事实上，这样的违规行为不止在今年，也不止在成都有，此前在其他城市就曾多次出现。它其实是房地产调控趋紧、商品房限价背景下，许多房企为了项目顺利通过备案，而采取的“对策”。

近年来，与“面粉贵过面包”现象同时出现的，便是“清水房”的没落。因为地价上涨，这样的产品类型，现在很难再为房企带来以往的高利润；而调控限价，更加重了房企获取高利润的难度。要想保证利润空间，通过精装修等附加值，来提高产品售价，已逐渐成为房企共识。许多过去很少做成品房的房企，也开始竞相加入这一领域，就是一个证据。

自去年改善元年需求释放、《成都市建设行业大气污染防治十条措施》发布，成都成品房（精装修）市场热度就出现持续走高趋势。再加上限购、限贷、限价等调控措施趋严，多层因素加权，似乎正在让成都的成品房大时代加速到来。

最后一根稻草？

调控倒逼成品房主导市场

曾几何时，毛坯房还是楼市主流。虽自90年代起，成都市场就出现了成品房，但由于市场接受度以及相关法律不完善等因素，经过了20余年发展步履缓慢。

随着近几年成都市推进成品房建设的政策支持力度越来愈大，成都市成品房建设势态持续高涨。2014年开始实行《四川省成品住宅装修工程技术标准》，规范成品房装修标准，2016年底更是连续发文，先后发布了《成都市建设行业大气污染防治十条措施》、《进一步加快推进我市成品住宅发展的实施意见（征求意见稿）》两份文件，在第一份文件中提出大力发展成品住宅，避免二次装修污染，力争到2020年底，中心城区、成都高新区和成都天府新区新建商品住宅中成品住宅比例达到80%。

而自去年十月开始的楼市调控，更貌似成为“压倒骆驼的最后一根稻草”，让成都的成品房产品占比呈水涨船高之势。

据地产中国网记者了解，在《关于进一步加强商品住房价格监管的通知》中明确规定，商品房价格不得高于同时期同地段同品质楼盘成交均价，而且价格一旦申报就不能进行上调。但是，成品房价格允许在清水房价格的基础上上浮30%。

因此，很大部分开发商为了追求高利润回报，推出了具有较高附加值的成品房。还有一部分开发商因地价的攀升导致高地价成本，被迫选择了具有高溢价空间的成品房。比如原本10000元/㎡的清水房改为成品房后，售价可以提高至13000元/平方米，某售楼处置业顾问向记者坦言：“之前卖100套房子才能完成年度任务，现在只需要卖80套就可以，开发商何乐而不为呢。”

据地产中国网记者不完全统计，今年上半年在新盘或者旧盘加推的项目中，成品房项目占到了一半以上，市区和城南尤胜。

相关数据显示，龙湖地产自2010年以来，先后在多个楼盘交付面积达107万平方米。其中包括高层住宅、SOHO、度假别墅等多业态精装交付态势，成品房交房满意度达95%。与此同时，2016年龙湖便在成都拿下三宗地块，新增累计300亩土地，为其接下来的市场发力做足了土地储备。

而万科从魅力之城开始探索“精装修”，从“装修成品”到“定制装修”，再到近年提出“三好住宅新标准”，一直位于住宅精装修产品的探索前列。据了解目前，万科地产在成都已经实现了公寓100%装修。

保利也顺时发力。3月9日，在蓉举行“保利十年 定制成都”发布会，会上发布的“两悦”“两院”高端产品系属保利首次大规模试水精装。融创中国则展开跨界合作，先后联手互联网的家装品牌过家家、乐视等企业，合力打造全新精装服务。

记者了解到，开年之后成都开盘项目共有26个，其中“非清水”房源项目10个，占总比约40%。誉峰、华润、九龙仓等开发商的成品房占比也在逐年拉升。

改善需求释放

推进成品房时代来临

房企开发成品房占比不断走高的另一个重要原因，就是从去年开始，市场的改善需求持续释放。据地产中国网记者了解，相对于过去十年以首次置业需求为主的市场格局，近年来，改善型需求出现极为显著的增长。

一方面，人口结构变化，改善性住房需求增加。在全面二孩政策落地后，一些家庭多子化成为趋势，同时人口老龄化也逐渐到来，30-50岁年龄阶段人口增加，他们更需高品质楼盘满足生活需求；另一方面城镇化加速，人均收入水平大幅提高，也促进了改善需求释放。

在此背景下，市场对住房品质提出了更高要求。中国建筑材料工业规划研究院曾表示，实行建筑工业化（部品化、工厂化、装配化）是大势所趋，未来20年，我国城市化率将达到60%以上，将近4亿人从农村转到城市发展，自住和改善性住房需求在提升。

对于购房者，改善型住房不仅仅是指“大户型”，更关注住房的品质、生活的舒适性以及交通的便利性。因此成品房优势凸显。据成品房市场接受度调查显示，有84%的网友表示能接受成品房。

投诉率高、标准单一

成品房仍面临不少课题

尽管已经成为房企共识和市场大趋势，但成品房要迎来自己的时代，还有不少课题要解决。

据公开数据显示，成都成品房投诉率高达40-50%。在成品房开发中，存在开发商以次充好、部分开发商以成品房为名变相提价等违规现象。

近日，有消费者爆出城南二环某楼盘以成品房的高价备案销售，卖给购房者的却是毛坯房。目前全国多个楼盘被曝存在此类行为，去年年底武汉就两家著名开发商违规以精装修价备案卖毛坯，受到行政处罚。

此外，成品房装修效果单一，质量难以保证也是市场发展痛点。

在记者近日随机采访的购房者中，大多对成品房比较看好，认为可以免去装修的麻烦，但同时不少人也对开发商的装修质量颇为担忧。来自成都二环的蔡女士向记者坦言，之前观察过这种“拎包入住”服务，开发商的价格挺高，还不包括包阳台装暖气贴墙纸。“如果可以选择提高交付标准，那我会是愿意的。”

据地产中国网记者了解，成品房的装修设计分为多种，目前市场上主要实行的是统一精装修和菜单式装修两种方式。成都目前鲜有菜单式装修或定制装修，一位不愿透露姓名的业内人士告诉记者，“诸如‘菜单式’的装修成本对于开发商来说比较高，而楼市热度持续上涨的情况下，开发商没有太大销售压力，创新的需求也不会太强。”

对于成品房装修问题，业内人士表示，知名地产企业陆续展开精装项目，最根本的原因在于精装能拉动整条房产产品线销售。然而地产开发商发展成品房，需要投入大量的资金和人力，组建家装团队，这势必会大幅增加企业运作成本。对于很多缺乏家装经验的中小房企来说，成本负担大，开发能力弱，短期内资金与收益回笼慢，都是制约因素，出现问题也不以为怪。

而成品房问题要想逐步解决，显然有一个时间过程。地产中国网记者在此也提醒消费者，在购房时应尽量将合同约定条款细致化，即便此后发生纠纷，依照合同走司法程序会比较顺利。

结语

中国千禧一代人口数量约占人口总数的31%，约为4.15亿人。据世邦魏理仕近期报告显示，有57%的人计划在未来购买房产，市场需求在亚洲居首。

在笔者看来，庞大的千禧一代日益成为购房的主力军，他们拒绝千人一面，这种对个性和简便的需求，无疑会成为房企提升装修服务的新动力。未来在成品房领域，随着市场需求的细分化，开发商有望给业主提供更多可供选择的交付标准。

同时，在政策和用户需求刺激下，今后成品房俨然逐渐成为流行趋势，相关政策也应尽快完善，一方面全面保障消费者的权益，另一方面有力促进成都房地产业持续、健康发展。