（原标题：二手房江湖变局）

近期热点城市的二手房交易明显升温。究其原因，在于预售证备案遭遇房管局限价，很多开发商申请不到预售证，或者干脆不去申请。不过随着政策调整，市场需求会得到抑制，供应量将回升，预计二季度将回归降温通道。

业主坐等报价，4个购房者以5万元的“竞价阶梯”依次加价。短短两个小时内，位于北京朝阳区管庄区域（东五环外）的“远洋一方”小区某房源，价格就从560万被“抬”到585万，以超过六万元的单价成交。

这是3月初一个周末北京二手房交易市场发生的一幕。既可看做是北京二手房交易市场的缩影，又能折射出一线城市核心区域的二手房交易状况。

从2月末开始，北京、广州、深圳等地的二手房交易骤然升温。购房者手握重金，意愿强烈，但房源似乎并不充足。这再度造成一种供不应求的气氛，类似上述案例的坐地起价现象也屡见不鲜。

21世纪经济报道通过多方采访，试图还原本轮二手房交易升温的逻辑链条。其中，学区房周期性升温，以换房者为主的购房群体结构，以及“限价令”带来的新房供应短缺，共同构成了本轮市场的“推手”。与此同时，对房地产税落地、调控政策将至的预期，侧面促进了市场成交。

成交活跃

在位于北京朝阳区石佛营的朝阳区房屋管理局过户大厅，王女士从早上六点就前来排队。但直到中午12点，她才取到自己的号，这也是当天上午发放的最后一个号牌。此时在她身后，是长达50多米的过户者队伍。

王女士对该部门的工作颇为不满，因为在她之前，有大量彻夜排队的号贩子，安保人员未能将其赶出。

这些号贩子多为附近居民，很多人在天亮之前就来排队，他们以最低200块的价格转让自己的号牌。过户大厅的工作人员称，这种情况是从今年2月底开始出现的。虽然不及去年上半年的热度，但从去年四季度以来就很少出现。

该人士的观点得到了印证。链家地产管庄某门店的业务员向记者表示，从2月底开始，该区域的看房者骤然增多，他和同事们也经常加班。他自己每天的工作量是：带看客户4-5波，陪看7-8波。

该业务员表示，该区域最火的小区是房源相对较新的“远洋一方”，平均每套房源约有5-6个购房者争抢。因此，文首出现的业主坐地起价的案例十分常见。

这也造成了该小区成交价格大幅上涨。他表示，如今这一小区的房屋单价普遍超过5万元，户型较好的房源，单价可以超过6万。而在去年3月份，该小区优质户型，单价也仅在3万出头。

在这个北京五环外2011年建设的新小区里，如此单价并不夸张。根据链家app的数据，今年2月，北京朝阳区二手房的参考均价为69665元/平方米，仅次于西城、东城和海淀。后三者以北京乃至全国最优质的学区而闻名，其学区房价格高企，拉动了整体区域的价格，西城区的二手房参考均价甚至超过了10万元/平方米。

在我爱我家海淀区五道口区域某门店，业务员向记者表示，由于学区的关系，“华清嘉园”小区最近的成交单价在11万元上下，其中户型较小的房源，成交单价甚至超过13万元。附近的“科源”小区，成交均价也在11万元左右的水平，但该小区房源相对较旧。

尽管价格高企，这一区域的房源并不多。业务员反映，很多小区的房源只有个位数，且随时可能成交。

根据伟业我爱我家集团市场研究院统计，3月上半月，北京全市二手住宅共网签9309套，比2月下半月增加53.8%。但这并不能反映市场交易的真实水平。业内人士分析，按照二手房的交易周期，北京二手房交易量的上涨，将体现在3月下旬和4月的数据上。

换房大军

两年前，当北京五道口区域的学区房价格达到8-9万元/平方米时，人们戏谑将该区域称为“宇宙中心”。如今这个片区的房价达到11万元，但外界似乎已经习以为常。

中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道表示，学区房价格本身就高于市场平均水平，加之3、4月为学区房购房旺季，市场需求大幅增加，推动了价格上涨。

除此之外，购房者的支付能力似乎也在提高，并为价格提供支撑。张大伟表示，当前北京二手房市场中，有50%-60%为换房需求。因为已有一套房产作为筹码，这部分购房者的支付能力相当强劲。