商务公寓成新的投资热点 投资公寓勿入圈套

来源:地产中国网 2017-03-10 10:17:00

(原标题:投资公寓勿入圈套)

自去年10月份东莞楼市出台限购政策以后,不受限购政策影响的商务公寓成为新的投资热点。近期记者发现,由于公寓库存量大、竞争激烈,商务公寓的促销方式花样百出,“低首付”、“返租”等营销方式重出江湖。

随着“3·15”消费者权益日的临近,《广州日报·东莞新闻》推出“楼市3·15”专题,本期为您层层抽丝剥茧,解密购买商务公寓那些事!

套路一:

商改住”“返租” 馅饼还是陷阱?

在东城往大岭山方向,有一个楼盘正在推售酒店式商务公寓。在楼盘现场,一名销售人员告诉记者,目前该盘执行“返租”的销售模式,“带租出售”,刚买房就可以收回十几万元的租金。

记者参观样板房发现,公寓房间完全按照酒店使用方式设计,有独立的洗手间和卧室,却没有阳台和厨房,水电按照商业收费标准,并不适合居家使用。

销售人员告诉记者,目前该楼盘推出的公寓是50~80平方米的单间和两房单位,其中约有12层150套公寓在销售后直接以返租的方式出租给一家酒店,目前项目主推的正是这些公寓产品。“出售后五年时间返租给酒店,算下来每个月的租金是2000元左右,五年以后你可以选择继续出租给酒店,或者收回来自己出租。”销售人员介绍,五年返租共有十多万元,在买房时会当作房款直接一次性返回给购房者。

记者观察:

记者在东莞房管局官方网站查询发现,目前该楼盘在售的这批公寓房屋用途为“办公”, 这意味着这批公寓的土地性质为商业用地。从目前东莞市场上来看,写字楼的均价和租金都较公寓要低很多,这也是开发商将其改造成公寓出售的重要原因。

在销售方式上,“返租”金额一次性返还给购房者,直接抵扣购房款,这意味着五年时间内,购房者没有租金收回来。如果五年后酒店撤场,收回的公寓重新出租也将是一个“烫手山芋”。另外,没有阳台和厨房的公寓想要转手也十分不易。

套路二:

低首付、高月供,你如何选择?

记者了解到,目前东城、万江、虎门、石碣等多个区域有楼盘推出了“低首付”的促销模式。石碣有楼盘销售人员称,开发商最多可垫付30万元首付;万江一商务公寓项目为了清尾货,也通过“低首付”促销,开发商垫付两成首付。

开发商是如何做到“低首付”的?在上述东城某楼盘现场,销售人员给记者计算了一套公寓的价格,这套公寓面积约51.6平方米,折后总价约79万元。“商务公寓首付五成,约39万元,商务公寓只能贷款十年,月供约需要4200元。”销售人员告诉记者,减掉“返租”5年的租金约12万元,首付仅需要28万元。“如果您觉得首付还太高,我们可以帮你做装修贷,可以再减掉19万元。”销售人员向记者透露,贷款时间为三年,月供约7082元。这样算下来首付仅需9万多元。

记者观察:

记者了解到,投资公寓的购房者资金实力不强,“低首付”对于拉动成交可以起到不错的作用。另一方面,“低首付”的方式还可以拉高单价,提高开发商的利润。不过,“低首付”的背后往往是“高月供”,开发商通过其他方式借贷给购房者的首付款,一般需要1~3年内还清,每月还贷的数额就会比较巨大。

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自去年10月份东莞楼市出台限购政策以后,不受限购政策影响的商务公寓成为新的投资热点。近期记者发现,由于公寓库存量大、竞争激烈,商务公寓的促销方式花样百出,“低首付”、“返租”等营销方式重出江湖。
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