杨现领:租赁市场也是经济增长的潜在动力

来源:地产中国网 2017-03-06 19:23:00

在主要发达国家,租赁行业已经超越新房开发,成为房地产产业中最大的组成部分,租赁也能成为经济的驱动力。据统计,在租赁的每1块钱投资,都能带动国民经济整体3块的投资增速,这个比例已经高于目前我国房地产开发投资对经济的拉动能力。

租赁也是经济增长的驱动力

租赁市场拥有较长的产业链,其发展,一方面,将直接推动投资增长,稳定经济;而另一方面,会刺激租户消费,促进行业转型升级。

1、促进投资、稳定经济

租赁市场发展能够促进投资增长。

这主要体现在两点:第一,住宅租赁行业涉及兴建、装修、管理、信息、维修、保洁、搬家等较长的产业链,产业联动效应十分明显。因此,每一笔对住宅租赁的投资,必然带动建材、家具等上下游产业的投资成倍的增长。据美国数据显示,截止2011年,美国公寓整体投资827亿美元,其中,直接建设投资148亿美元,运营维护投入679亿美元,带动经济投资近3倍,达到2251亿美元,约合14000亿人民币以上。

图:2011年美国租赁公寓投资情况(单位:亿美元)

数据来源:链家研究院,NMHC

助推去库存,稳定经济发展。

从未来需求来看,到2030年我国租赁人口将达到2.7亿,如果按照人均20平方米的租赁面积,总租赁面积54亿平方米,而未来缺口至少30亿平方米。一方面,可以吸纳大量的闲置房屋,库存住宅,直接助推房地产去库存的进程;另一方面,为住宅开发提供更多的空间,存量市场无法满足的需求,必然要通过新增开发,这为房地产投资稳定增长提供新的空间。将对稳定经济发展起到重要的作用。

2、刺激消费、促进转型

租赁市场的发展能够促进经济转型升级。

主要体现在三个方面:

第一,刺激消费增长。选择租赁居住,相对于购房来说,租户的经济压力相对更小,一方面,租户不需要为庞大的首付开支而紧衣缩食;而另一方面,租金相对于月供,对于租户而言负担更小,因此,更能刺激居民大胆消费甚至超前消费。据美国数据测算,2011年美国公寓租赁租户直接消费4215亿美元,对整体国民经济消费刺激达到8852亿美元,两者约合人民币8万亿,租赁对刺激消费能力可见一斑,在2008年次贷危机爆发之后,美国新房市场一蹶不振,住宅租赁市场快速增长和蓬勃发展,对美国经济复苏起到积极推动作用。

第二,促进人口向服务产业的流动。人口由工矿企业向服务业流动的关键在于,服务业给其提供的净收益的增加。在工矿企业,工资虽然比较低,但是居住基本在工矿内,这一块支出几乎没有。但是,其进入服务业,虽然工资收入明显增长,一旦居住花费抵消了收入的增长幅度,那么对其来说,流动的动力就不大。因此,大力发展租赁,能够为其提供更便宜、更市场化的居住选择,助推人口向服务业的转移。

图:2011年美国租赁公寓租户消费情况(单位:亿美元)

数据来源:链家研究院,NMHC

第三,发展租赁也能够促进房地产行业转型升级。从趋势来看,租赁市场将是我国房地产行业中最大的市场。美国和英国的房地产出租业在房地产业总收入中占比分别为31.97%和41.35%,居房地产业内各行业之首。房地产行业进入后期成熟阶段,住宅租赁收入将取代销售收入成为行业的主营业务。根据趋势,我国必然也会迎来这一天。

表:2007年美国房地产业的行业结构

数据来源:1、U.S.CensusBureau,2007EconomicCensus,Sector23(ReleaseDate:8/14/2009),

2、U.S.CensusBureau,2007EconomicCensus,Sector53(ReleaseDate:8/6/2010),http://factfinder.census.gov/servlet/IBQTable?_bm=y&-geo_id=D&-ds_name=EC0753A1&-_lang=en

表:2007年英国房地产业行业结构

数据来源:英国国家统计局,http://www.statistics.gov.uk/abi/downloads/section_k.xls

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