杨现领:租赁市场也是经济增长的潜在动力

来源:地产中国网 2017-03-06 19:23:00

租赁能够助力人口城镇化

当前,在李克强总理“三个一亿人”战略部署,以及加快推动常住人口落户,提升户籍城镇化率的战略安排下。发展租赁市场对促进人口城镇化具有战略意义。

1、带动就业、吸纳更多人口进城

发展住宅租赁产业可以带动大量就业,推动城市化发展。

城市化离不开人口,人口又随产业和工作机会而移动,因此,城市化的发展的关键在于能否创造足够的工作岗位,满足外来人口的就业需求。发展住宅租赁,能够带动大量的新增就业,一方面,住宅租赁行业是典型的服务产业,涉及到建造、投资、运营、服务(如搬家、保洁)等长链条服务类别,产业链效应可以带来大量就业机会。据美国NMHC2011年统计,全美近2000万套租赁公寓,给全产业链带来2540万就业岗位。其中,租赁公寓建设直接带动30万人就业,租赁公寓运营和维护直接带动230万人就业;公寓租户消费间接带动2280万就业。而另一方面,租赁的稳就业能力更为突出。传统制造业、加工业虽然吸纳了很多就业,但就业状况会随经济好坏变化,尤其在经济放缓下行时期,其对就业的保障会较弱。但住宅租赁行业不一样,市场需求十分刚性,不会因为经济好坏发生太多变化。

图:2011年全美租赁公寓对就业的推动情况(单位:万人)

数据来源:链家研究院,NMHC

图:“三个1亿人”城市化目标

数据来源:链家研究院

2、保障居住、让人口真正“落户”

发展租赁产业才能真正实现人口“落户”城市。

最新出台的《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》提出“到2020年,统筹推进本地和外地非户籍人口在城市落户,实行相同的落户条件和标准……确保城市新老居民同城同待遇。”推动人口落户主要在于两点:一者是户口的“落户”,即户口迁移;二者是人的“落户”,即居住需求。户口迁移并不是真正的城市落户,只有在城市安家,安居,才是真正的落户。因此,要想实现新进入城市的人口真正落户,关键在于解决居民的居住问题。据统计,外来人口,在务工地的购房比例很低,要想实现“落户”,唯一的途径就是大力发展租赁市场,给予租赁居民同等的就业、医疗、社保等权益,使得租赁也能成为居民稳定甚至永远的居住方式,才能真正实现落户。而且在世界上主要国家和地区,租赁已经成为主要的租赁方式之一。在香港45%的人口租赁,在日本和美国,租赁家庭占比分别38%、37%。而两国城市化率都在80%以上,因此,没有租赁市场的充分发展,实现人口城市化的目标也很难实现。

图:2014年外来农民工在务工地居住情况

数据来源:链家研究院

图:主要国家和地区租赁比例

数据来源:链家研究院

租赁满足国计民生需要

发展租赁不仅是推动经济的驱动力和推进城镇化的引擎,更是改善民生、促进资源合理利用、满足个人住房需求不可或缺的。

1、改善民生:满足中低收入家庭基本居住需求

任何一个国家,总有相当比例的国民因收入比较低、金融资产积累有限而无力购房,只能通过租房或靠政府提供的公共住房来解决居住问题。这是无论是国内,还是国外,租赁市场持久存在的现实基础。据统计,2015年美国租户家庭中等以下收入超过2500万户,占租户家庭总量的57%,其中,最低收入人群超过1400万户。租房是大部分中低收入群体的唯一选择。为此,美国政府通过租房补贴形式,让中低收入群体自主选择租赁,尽力发挥租房的保障作用。

图:2015年美国租赁家庭收入结构(单位:千户)

数据来源:链家研究院、AmericanCommunitySurvey

2、社会效益:集约用地,减少交通拥堵,增加税收

发展住宅租赁市场,可促进存量房资源集约利用,具多重社会效应:

首先,租赁居住方式更为环保。一者,租赁的集中性、居住的高密度性可更集约高效地利用土地;二者,租赁可缓解城市交通拥堵,这是因为租赁住宅一般离工作地点更近,租户上下班多用步行或公共交通工具,可大量减少私家车购买和使用,对缓解城市高峰拥堵非常有好处;三者,公寓租赁可集中垃圾回收、清理等,对保护环境和减少污染有一定贡献。

其次,住宅租赁行业能带来持续的税收贡献。据统计,美国每100个单元的多户租赁建筑,10年能为当地带来260万美元税收。

3、个人需要:满足多样化的住房需求

在成熟的住房市场,租赁房屋为各类人群所需要。

第一,从人的生命周期看,人的一生要经历若干阶段,学历的高低、资历的深浅和机遇的多寡决定了不同生命周期的人收入和消费能力商的差异,进而形成“年轻时租房、中年成家立业时购房、老年养老再回到租房”的住房梯度消费模式。特别是城市化快速推进的背景下,城镇住房的刚需主体除低收入群体外,更多是刚毕业的年轻人和刚进城的新市民,很难立刻通过自购住房来解决居住问题,租房往往是其唯一能够负担得起的居住方式。此时,必须依赖发达、完善的租房市场,才能在城市立足。

第二,从人口流动角度看,现代社会因为商业机遇、工作机会、产业流动、产业升级等差异和变换,导致很多人口在不同国家、不同城市间甚至包括城市内部不同区域间快速流动。而住房具有空间固定性,人们不可能因为自身迁移,在每个地方购房。就业机会的不确定常常也在降低人们购房意愿,租房市场也为这部分人所需求。

(来源:公众号“小儿书友会”)

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杨现领:租赁市场也是经济增长的潜在动力
来源:地产中国网2017-03-06 19:23:00
在主要发达国家,租赁行业已经超越新房开发,成为房地产产业中最大的组成部分,租赁也能成为经济的驱动力。据统计,在租赁的每1块钱投资,都能带动国民经济整体3块的投资增速,这个比例已经高于目前我国房地产开发投资对经济的拉动能力
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