自“双限”落地以来，刚需买家已逐渐占据南京楼市主体，而从去年底到今年初，刚需房源的上市量也在不断增多，记者统计发现，年初的两个月南京开盘入市的20多家楼盘中，刚需盘已经占到10多家，统计数据也显示，1-2月成交房源中面积100平方米以内的刚需房稳占一半。而在接下来的三四月份，预计仍会有不少楼盘主推中小面积刚需房，几乎遍布除河西外的各板块，总价也将集中在300万元以内。


1-2月面积100平方米以内房源成交占比超过一半

去年“双限”后至今，刚需购房由于未受调控影响，一直成为市场主导，网上房地产监测数据显示，在今年1-2月份全市成交的7399套住宅新房中，面积在100平方米以下房源总计成交了3948套，占比达到53%，这也意味着今年头两个月，中小户型刚需房源成交稳占全市成交的一半。


与此同时，刚需房源的供应也得到相应保障，记者根据市场面情况统计发现，今年1-2月份开盘推房的28家楼盘中，位于刚需板块，并且主推刚需中小户型的楼盘已达到12家，占比也接近一半。

上周至今，南京楼市出现春节后首轮开盘潮，共有10家楼盘在一周之内入市，推房量超过2000套，从这一轮开盘潮看，除1家楼盘是销售公寓外，另外9家楼盘中就有5家主推刚需房，其中既包括一些热点刚需板块的项目推房，例如江北新区的融创臻园新推1栋楼，面积全部为88、98平方米的刚需小三房，江宁禄口的翠屏城新推1栋楼，主力户型也是86、94平方米的刚需三房。同时也有一些改善楼盘新推房源更加贴近刚需，如江宁百家湖的万科翡翠公园，本月新推的400多套房中面积在75、90平方米的刚需户型达到了270多套，几乎占到三分之二，销售人员也表示这一次中小户型的数量要比去年开盘时多一些。

限价未松刚需购房门槛保持稳定

不仅是中小户型增多，由于年初“限价”政策并未松动，绝大部分新开盘的项目都出现“零涨幅”入市，一方面价格平稳未涨，另一方面中小户型又比此前多，从而使购房总价门槛得到控制，也为刚需买家打开了宝贵的选择窗口。


仍以上周开盘的项目为例，江北融创臻园新推房源销许均价23242元/平方米，相比上一批去年10月开盘房源的销许均价23597元/平方米不仅没有上涨，每平方米还小幅下调了300多元，其中88平方米户型总价200万元出头，98平方米户型总价220万元出头，也和此前持平。江宁禄口原先就属于中低价位的刚需板块，上月新开盘的翠屏城销许均价12026元/平方米，相比上一次去年9月份加推的均价每平方米也低了300多元。其中86、94平方米房源共170多套，占到总数的7成以上，均价整体在1.2万元/平方米，总价多数也在100万-110万元，属于十分适合刚需的总价段。江宁百家湖的万科翡翠公园75平方米小户型总价多数也在250万元以内。

贴近刚需门槛的中小户型房源不断入市，也拉动了开春以来的楼市销量，市场面消息显示，上周融创臻园的40多套中小户型开盘后很快被认购，翠屏城86、94平方米的刚需房开盘当天也迅速被买家选走，万科翡翠公园本批推出的房源中，中小户型去化也比较快。相比之下一些以大户型为主的改善盘则去化不佳，鼓楼滨江上周开盘的一家项目均价达到3.8万元/平方米，面积也都在120平方米以上，网上房地产显示开盘当天仅去化了一半左右。

在此基础上，上周至今南京楼市销量也呈现增长，其中日均认购量回升到300套以上，对此业内人士评价称，一方面新房上市使得蓄积一段时间的购房需求得以释放，另一方面更重要的是贴近刚需的房源大量入市，而去年“双限”调控至今市场已全面回归刚需为主体，供需得到合理搭配，从而也为销量提供了稳定支撑。记者粗略统计发现，2月份新入市的2600多套房源中，面积在80-100平方米，总价在100万-200多万元区间的刚需房源，已经达到1000套以上。

“金三银四”20多家楼盘预计将推总价300万以内刚需房

据此前业内网站统计，在接下来的“金三银四”传统旺季，南京楼市有望出现一波开盘潮，上市楼盘预计超过70家，房源上市量预计也将达到1.5万套。除少数已提前至2月底开盘外，绝大多数依旧会在未来两个月推房，其中“两江”和城北板块依旧是上市大户，江北板块预计将有17家楼盘推出4500多套房，江宁预计也有16家楼盘推出约2800套房源，城北上市楼盘也将达到13家，新推房源超过2800套。

记者从市场面了解到，“金三银四”推出的房源中刚需房仍占不少，例如江北板块预计上市的17家楼盘中，推出90平方米以内刚需户型的就有11家，总价大约150万元起步。其中位于桥北的纯新盘弘阳印象华庭刚刚领取首批房源销许，116套房源中89平方米的户型大约有40套，占到三分之一，总价在230万-240万元，桥北大盘北外滩水城也将新推一批房源，售楼处表示这批房源均价还将维持在去年2万元/平方米的水平，其中面积最小的89平方米户型总价最低仍在200万元以内，位于高新区的招商兰溪谷预计也将新推一批房，户型面积以89平方米为主，预计总价也在150万-160万元区间。六合板块则更是刚需主场，接下来将有四五家楼盘预备加推，除个别项目以中等面积以上洋房为主外，大部分楼盘的户型仍集中在110平方米以内，按现有价位计算总价也都在100多万元。此外江北雨山路板块未来几个月也将有鑫宁府、江山荟两家纯新盘入市，记者了解到两家楼盘的户型定位都相对贴近刚需，也都包含相当一部分80-90平方米的户型，按照现有的均价水平计算，届时部分房源总价也有望在200多万元。

江宁也有不少中低总价刚需房入市，例如位于九龙湖的保利中央公园此前刚推出一批小户型复式公寓，户型面积45平方米左右，总价百万元上下。而该项目接下来也将加推后期的住宅房源，其中包含部分90平方米三房户型，预计总价200多万元，同区域还有翠屏诚园、东润悦澜湾等项目准备加推，这些楼盘也都包含80-90平方米的刚需户型，江宁板块目前3万元/平方米的限价“红线”一直在维持，依照现有价位计算，中小户型房源都有望维持在200万元出头的门槛。此外江宁滨江、禄口这样的刚需板块也会迎来放量，低总价房源还会增多，预计至少会有五六家楼盘推出200万元以内房源，户型也都在70-90平方米，以两房为主，附带部分三房，为刚需打开供货窗口。

记者粗略统计发现，“金三银四”期间预计推出的70多家楼盘中，除去溧水高淳外，预计会有20多家楼盘有总价200多万元甚至是100多万元的房源在售，涵盖江北、江宁、城南、城北乃至城东、仙林等区域，除河西板块目前起步门槛基本达到300万元以上外，总价200多万元购房，能够留给刚需买家的选择面依然不小，而这部分房源也恰恰是支撑成交量的一大主体。业内专家表示，从前两个月的上市情况看，中高价位和中低价位楼盘搭配上市，平衡上市结构，尤其是保障刚需供应，鼓励刚需板块加大上市量已经成为常态，加之年内房价走势趋稳，刚需买家也会面临一个比较好的窗口期。