在高房价和雾霾之下，不少人喊出“逃离北上广”，“买房躲雾霾”等口号，体现了对城市生存环境的焦虑。但是，人们真的会大规模因为房价和雾霾逃离大城市吗？哪里的房地产有希望？我们该如何评价一个城市的房地产前景？中国未来的城市格局会怎样？

一、城市圈对房地产影响增强

在本轮房地产小周期中，房价涨幅较大的城市围绕着北京、上海、深圳等三大核心城市圈，一些城市虽为三四线城市，但房价涨幅已经超过了部分二线城市。这背后实际上反映了我国城市化进程逐步向城市圈发展阶段演变，城市圈的发展对房地产市场影响增强。

1.大城市需求外溢。在大城市限购政策与高房价压力下，部分需求向大城市周边城市转移。如北京市场的热度传导到周边环京市场，使河北的燕郊、大厂、香河、固安等地量价齐升。由于城市圈形成的动力和路径不同，需求外溢也表现出自住和投资两种不同的形式。这两种形式的溢出程度和影响受预期影响较大，中心城市房价预期上涨时，需求溢出效应较为明显；中心城市房价预期下跌时，投资性为主的地区不仅不存在溢出，甚至可能比中心城市下降更剧烈。

2.城市圈内房价联动性增强。主要体现在两个方面：第一，房价的同涨同跌。人口和资金两大因素的流动使得城市圈内房地产市场的联动性增强。9月份上海新房成交均价同比上涨32.5%，带动苏州上涨54.9%。环深圳城市圈房价也在同步上涨，9月深圳新房成交均价同比上涨70.2%，东莞上涨55.4%，惠州上涨42.7%。第二，城市圈内部房价呈现明显的梯度递减分布。如环北京城市圈中，天津房价水平为北京40%左右，廊坊整体为30%左右。环上海城市圈中，苏州房价为上海的65%，无锡、南通为30%左右；环深圳城市圈，东莞、广州为深圳房价的30%。

因此，未来看待房地产市场的视角将从过去简单的一、二、三、四线城市的等级角度转换成城市圈视角，不仅要考虑城市的强弱，还要考虑“邻居是谁”。

二、评价城市未来潜力的五个维度

城市作为居民生活与经济发展的综合承载体，对其评价需要考虑多个维度，我们结合房地产的发展特点，主要选取以下几个方面：

人口结构：人口因素主要反映在两方面，一是外来人口数量，外来人口越多意味着当地的工作、收入以及基础设施优势明显，代表人口增量需求。二是年轻人口比重（如小学生及年轻人口占比），年轻人口在总人口占比越高，表明人口的生产和消费能力越强，尤其是对住房的需求越旺盛。

经济活力：经济活力不仅是当期经济发展水平，更体现了未来可持续发展能力，重点强调产业结构合理（如服务业占比）、内在驱动力（消费贡献度）、创新能力（科技发明专利）以及对外开放的水平。

基础设施：基础设施水平代表了城市公共资源和公共服务的完备程度。交通是连接城市的重要纽带，影响着人流和物流两项生产要素的流动。医疗、教育影响着居民的生活质量水平。如北京集中了9所985高校和80所三甲医院，占比全国分别达到23%和5%。

生态环境：随着经济的发展，人们越来越注重健康发展，生态环境因素也随之变得更加重要，空气清洁、绿化率高的城市更能得到高端人群的青睐，如三亚、海口等地，突出的环境优势带来了旅游、养老地产的发展。

均衡程度：城市圈作为城市体的集合，在城市发展的同时，还要考虑区域内城市间的协同效应，均衡的发展能够避免贫富差距的扩大以及城市群内部资源的恶性竞争，从而促进要素的合理分配，扩大规模效应。

三、哪些城市更具潜力：“3+6”城市格局

根据上述评价体系测算，我们认为，未来我国房地产的城市整体格局将是“3+6”的“T”字形结构。“3”是指环北京、环上海、环深圳的核心城市圈，以辐射范围150公里为限，环北京城市圈包括北京、天津、廊坊、唐山、保定、承德，环上海城市圈包括上海、无锡、常州、苏州、南通、杭州、嘉兴、湖州，环深圳城市圈包括深圳、广州、佛山、中山、东莞、惠州、珠海、江门。“6”是指成都、重庆、武汉、合肥、长沙、南京等六大内陆中心城市。

从宏观层面来看，“3+6”城市格局聚集的人口占比全国近五分之一，创造的GDP占比达到36.8%。人均GDP达到93440元，大大高于全国平均水平。整体房地产交易规模接近全国的60%，其中新房成交金额占比接近50%，二手房成交金额占比达到73.5%。目前“3+6”城市格局已经是二手房主导的市场，二手房成交金额占比53%，超过新房6个百分点。环北京城市圈二手房GMV是新房的2.7倍。六大内陆核心城市，整体新房GMV大于二手房，仍处于新房市场主导阶段，但是二手房市场在快速发展。

根据数据测算结果，环上海城市圈的综合得分最高，在经济活力、基础设施、均衡程度等方面最强。环深圳城市圈在人口吸纳、生态环境等方面较强，但在基础设施相对偏弱，城市圈发展均衡程度较低。环北京城市圈在三大城市圈中综合实力较弱，其各项指标得分均较低，尤其是在人口吸纳、均衡发展等方面处于劣势。

四、重新定义未来的潜力市场

1.一线仍然是房地产的重中之重。 从国际大城市发展经验看，无论是人多地少的日本还是人少地多的美国，人口向大城市集聚的趋势始终没有改变，大城市的人口占比远远高于我国。尽管近年来大城市在疏解人口，但人口流入仍是主流。2015年北京常住人口为2170万，比2011年增长8%，比2007年增长33%。北京近年来小学生招生人数、在校人数、幼儿在园人数都在增长，2015年比2011年分别增长15%、25%和26%。从社会融资的角度，2015年北京的社会融资规模达到1.5万亿，比2014年增长19%，规模超过广东、江苏等经济强省。存量房时代的到来首先从一线大城市开始，无论是二手房、租赁还是城市更新、资产管理，核心城市仍是房地产发展和创新的核心。

2.城市圈中心城市周边的城市受惠于核心城市的辐射影响，未来市场发展空间较大。从城市圈发展的角度，特大城市及周边的城市群地区仍将是新增就业的主要集中区，也是中小城市和小城镇人口外出务工的主要目的地。在特大城市疏解人口政策影响下，随着限购政策与高房价压力的挤压，部分需求开始向周边城市转移，使得周边城市的房地产市场得到了进一步发展的机会。如环上海城市圈的昆山、太仓，环北京城市圈大厂、香河、廊坊，环深圳城市圈的东莞、惠州等。

3.内陆的武汉、南京、成都、重庆、长沙、合肥六城作为省会城市，是重要的区域中心，在国家城市群发展规划中也有重要地位，有着强大的资源虹吸效应，将周边人口、资源聚集到自身上，拥有房地产发展所必需的人口支撑和经济动力，因此未来房地产市场有着很强的发展潜力。

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