虚报下调

提及楼市，成交价格的变化往往比成交量的变化更能引起人们的注意。在成交量出现反弹的情况下，北京二手房市场的成交价格是涨了还是跌了呢？北京商报记者调查发现，从价格方面看，目前北京二手房市场存在“百万降价”与“死扛不放”两种现象并行的情况。

近日，市场中出现“业主降价百万元出售房屋”的消息，北京商报记者走访多个区域中介门店了解到，部分总价较高的小区房屋确实出现挂牌价格下调的情况。以东四环某个大户型为主的小区里一套150平方米的两居室为例，春节前业主报价1200万元，节后下调报价至1100万元，总价便宜了100万元。中介人员称，该房屋价格还有商谈的余地。

与这种“降价百万”的房屋不同，市场中存在的更多是价格“死扛不放”的房源。以十里堡一个老小区为例，一套45平方米的一居室，报价320万元；60平方米的两居室，报价380万元。类似这样的房屋，很少出现业主主动降价的现象。同时，这类房屋的议价空间并不大，通常议价空间在5万元以内。

有业内人士分析认为，目前二手房市场中房源降价与否主要看房屋自身的几个因素，包括房屋年限、面积、所在区域及配套等等。年代较长的房屋、大户型房屋、配套较差的房屋降价出售可能性会大一点，而一些区域的房屋价格甚至会出现逆势上涨的情况。比如与教育资源挂钩的学区房，真实的成交价格仍不断上涨。

上述人士进一步表示，实际上目前市场中出现的降价房源，多数都是报盘价格的下调，并非是真正意义上的成交价格的下滑。这部分降价房源之前的报价较高，下调价格后的成交价格往往并不低于以往类似房屋的真实成交价格。因此，看房价是否下滑，要去看具体的成交价格，而并非是某些房源的报盘价格变化。

北京商报记者咨询了多个区域中介门店经纪人发现，目前二手房成交价格相比数月之前，是相对平稳的市场行情，涨跌幅度在5%左右的情况一般是跟业主自身的情况有关，这个幅度属于市场正常现象。

政策主导

“目前北京二手房市场趋于平稳，未来楼市政策将会是主导二手房市场走向的关键因素。”亚豪机构市场总监郭毅在接受北京商报记者采访时表示。从政策空间来看，如果未来北京房价没有得到控制的话，“认房又认贷”政策出台的几率较大，这一政策在同为一线城市的深圳、上海都已开始执行。

伟业我爱我家集团品牌中心总监孔丹认为，虽然目前北京的楼市调控政策已经很严格了，但是不排除进一步出台收紧政策的可能性。政府部门的政策储备是有的，比如营业税的调整，从两年免征调回五年免征。另外，关于首付比例、贷款年限及利率调整等政策也有可能出台，这类政策通常是全国性的或者针对房价涨幅过快城市出台。

对于今年北京二手房市场走势，孔丹表示，2017年政策放松的可能性几乎为零，同时北京房价企稳是必须要做到的一点。因此，二手房交易量会持续低迷，预计全年交易量相比2016年会减少30%。房价方面，2017年可能出现实质性回落，回落幅度很难预测，估计降幅跟2014年差不多。

此外，自“9·30”新政出台以来，北京二手房市场交易量回落已延续5个月，但房价却依旧平稳。一方面，二手房市场由小业主构成，独立个体对市场的判断以及跌幅承受能力不同；另一方面，市场成交价格的回落相比成交量的回落一般会延后半年左右，如果成交量连续半年以上持续回落，那么房价的下滑将会是大概率事件。

不过，郭毅认为，今年北京二手房交易量会稳中有增。从市场结构来看，北京新房市场已经不能容纳刚需客群，新房供应减少、价格提升、位置外移等因素决定了刚需客群从新房市场转移至二手房市场，二手房市场会承接这部分刚性需求。

郭毅进一步表示，从价格来看，今年北京二手房价格分化会较为明显，尤其是调控加码之后。类似学区房以及轨道交通沿线的房屋价格会较为坚挺，而地段较差、年代较久远的房屋，价格会出现下滑。

来源：北京商报