北京二手房市场微热:降价百万者多为虚高房源

来源:地产中国网 2017-02-23 08:49:00

虚报下调

提及楼市,成交价格的变化往往比成交量的变化更能引起人们的注意。在成交量出现反弹的情况下,北京二手房市场的成交价格是涨了还是跌了呢?北京商报记者调查发现,从价格方面看,目前北京二手房市场存在“百万降价”与“死扛不放”两种现象并行的情况。

近日,市场中出现“业主降价百万元出售房屋”的消息,北京商报记者走访多个区域中介门店了解到,部分总价较高的小区房屋确实出现挂牌价格下调的情况。以东四环某个大户型为主的小区里一套150平方米的两居室为例,春节前业主报价1200万元,节后下调报价至1100万元,总价便宜了100万元。中介人员称,该房屋价格还有商谈的余地。

与这种“降价百万”的房屋不同,市场中存在的更多是价格“死扛不放”的房源。以十里堡一个老小区为例,一套45平方米的一居室,报价320万元;60平方米的两居室,报价380万元。类似这样的房屋,很少出现业主主动降价的现象。同时,这类房屋的议价空间并不大,通常议价空间在5万元以内。

有业内人士分析认为,目前二手房市场中房源降价与否主要看房屋自身的几个因素,包括房屋年限、面积、所在区域及配套等等。年代较长的房屋、大户型房屋、配套较差的房屋降价出售可能性会大一点,而一些区域的房屋价格甚至会出现逆势上涨的情况。比如与教育资源挂钩的学区房,真实的成交价格仍不断上涨。

上述人士进一步表示,实际上目前市场中出现的降价房源,多数都是报盘价格的下调,并非是真正意义上的成交价格的下滑。这部分降价房源之前的报价较高,下调价格后的成交价格往往并不低于以往类似房屋的真实成交价格。因此,看房价是否下滑,要去看具体的成交价格,而并非是某些房源的报盘价格变化。

北京商报记者咨询了多个区域中介门店经纪人发现,目前二手房成交价格相比数月之前,是相对平稳的市场行情,涨跌幅度在5%左右的情况一般是跟业主自身的情况有关,这个幅度属于市场正常现象。

政策主导

“目前北京二手房市场趋于平稳,未来楼市政策将会是主导二手房市场走向的关键因素。”亚豪机构市场总监郭毅在接受北京商报记者采访时表示。从政策空间来看,如果未来北京房价没有得到控制的话,“认房又认贷”政策出台的几率较大,这一政策在同为一线城市的深圳、上海都已开始执行。

伟业我爱我家集团品牌中心总监孔丹认为,虽然目前北京的楼市调控政策已经很严格了,但是不排除进一步出台收紧政策的可能性。政府部门的政策储备是有的,比如营业税的调整,从两年免征调回五年免征。另外,关于首付比例、贷款年限及利率调整等政策也有可能出台,这类政策通常是全国性的或者针对房价涨幅过快城市出台。

对于今年北京二手房市场走势,孔丹表示,2017年政策放松的可能性几乎为零,同时北京房价企稳是必须要做到的一点。因此,二手房交易量会持续低迷,预计全年交易量相比2016年会减少30%。房价方面,2017年可能出现实质性回落,回落幅度很难预测,估计降幅跟2014年差不多。

此外,自“9·30”新政出台以来,北京二手房市场交易量回落已延续5个月,但房价却依旧平稳。一方面,二手房市场由小业主构成,独立个体对市场的判断以及跌幅承受能力不同;另一方面,市场成交价格的回落相比成交量的回落一般会延后半年左右,如果成交量连续半年以上持续回落,那么房价的下滑将会是大概率事件。

不过,郭毅认为,今年北京二手房交易量会稳中有增。从市场结构来看,北京新房市场已经不能容纳刚需客群,新房供应减少、价格提升、位置外移等因素决定了刚需客群从新房市场转移至二手房市场,二手房市场会承接这部分刚性需求。

郭毅进一步表示,从价格来看,今年北京二手房价格分化会较为明显,尤其是调控加码之后。类似学区房以及轨道交通沿线的房屋价格会较为坚挺,而地段较差、年代较久远的房屋,价格会出现下滑。

来源:北京商报

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北京二手房市场微热:降价百万者多为虚高房源
来源:地产中国网2017-02-23 08:49:00
2月22日,相关机构发布数据显示,2月中上旬北京新建商品住宅网签1825套,环比下降32.7%。相比于新房市场成交的持续回落,沉寂数月的北京二手房市场成交近期则出现一定程度的反弹。
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