上海甲级写字楼租金罕见下跌 2017年进入调整期

来源:地产中国网 2017-02-23 07:54:00

(原标题:上海甲级写字楼租金罕见下跌 2017年进入调整期)

春节后上班没多久,张洁(化名)的公司就开始搬家了,公司原来在上海小陆家嘴某栋甲级写字楼里租用200平方米办公室,现在搬到了虹桥商务区,“新公司面积更大,租金也便宜。”张洁透露,公司在小陆家嘴租了将近10年了,但考虑每年的租金差达到30%,老板选择搬迁。

在上海各区域核心商圈的发展变迁中,写字楼租金也随之变动。仲量联行的一份报告显示,2016年第四季度,浦东浦西甲级写字楼的租金环比全线下跌。

从2016年四季度上海中央商务区甲级写字楼的租金与空置率数据可见,浦西中央商务区空置率环比上升1.5%达到9.1%,浦东中央商务区空置率环比上升1.4%达到7.9%。由于四季度有大量新增供应入市,非中央商务区空置率上升2.2%达到18.1%;浦西租金9.6元/平方米/天,延续环比下跌1.5%,空置率9.1%,上升1.5%。

仲量联行上海研究部董事姚耀指出,由于供应量变化,上海核心商务区甲级写字楼将会在2017年进入调整期,到2018年,随着供应量下调与需求回升,租金水平会慢慢恢复。“目前的租金下跌是金融危机以后首次出现,但并不能说结构性下调。上海的办公市场在2010年开始复苏,过去几年基本平稳向上,尤其是浦东地区的租金涨幅显著。”姚耀说,2017年将会出现上海中央商务区甲级写字楼供应的历史最高峰,但从中长期来看,新增供应将在2018年以后开始显著下降,届时甲级写字楼的租金也有望重新进入上升通道。

同策咨询研究部总监张宏伟分析,甲级写字楼租金下跌更甚于产业本身的需求不足。比如虹桥商务区租金稍低,租金差会导致企业办公场地搬迁。

值得一提的是,在中环区域的甲级写字楼经过大宗交易、重新包装后,租金反而有上升趋势。一名竹园商圈的业主对21世纪经济报道记者透露,中央商务区的写字楼租金下跌是现实,目前小陆家嘴部分写字楼租金在下跌,未来会否波及竹园商圈不得而知,但自己也正在思考应对。“供应量增加与去年P2P公司的退租潮,是空置率下滑的直接因素,大部分业主只有降低租金来应对”。

原因:供应高峰年市场调整

多名业内人士指出,甲级写字楼租金下滑的主要原因是供应量增加与市场需求不变。一名从事甲级写字楼投资的基金管理人认为,商办用地入市与开发商投资商办物业的节奏都出现问题,才会导致市场进入调整期。在做尽职调查时他发现,最近一年是小陆家嘴与竹园商圈集中供应年,2019年之后,供应又会快速下滑。但从未来5年来看,上海甲级写字楼市场仍有上升空间。

从戴德梁行研究部的数据可见,上海核心商圈【包括大陆家嘴、黄浦、静安、长宁、徐汇(内环内)】的甲级写字楼供应为:2017年74.7万平方米、2016年67.97万平方米、2018年37.79万平方米、2019年15.5万平方米。

其中小陆家嘴商圈的供应量变化最为明显,但规律略有不同:2016年24.8万平方米,2017年24.25万平方米,2018年急剧下跌到6.6万平方米,2019年又上升到10万平方米。

戴德梁行研究部统计数据显示,2016年第四季度上海全市甲级写字楼租金继续小幅下跌,环比下降0.42%。其中跌幅较大区域为核心商圈(环比下降0.89%),新兴商圈的平均租金则保持平稳上升(环比上涨1.14%)。

四季度全市各大核心商圈租金都有不同幅度的调整,跌幅分别为:陆家嘴(-1.83%),长宁(-1.52%),静安(-0.97%),徐汇(-0.95%),黄浦(-0.51%)。

戴德梁行研究部人士认为其主要原因是:核心商圈新增供应加码导致空置率上升,写字楼租户选择增多增加了租金谈判筹码;大虹桥、前滩等新兴商圈逐渐成熟,给写字楼租户提供更多选项,逐渐完善的交通配套以及相对低廉的租金,给核心商圈带来更大竞争压力;P2P金融退潮,一些市中心写字楼出现大面积空置,不得不降低租金。

姚耀指出,核心商圈租金的轻微下滑,可归结于两个原因:非中央商务区尤其是中环附近有大量写字楼项目涌现,其中靠近核心商圈的写字楼租金一般在10元/平方米/天左右,而偏远一点的甚至可以达到六七元/平方米/天。这些区域包括虹桥、原闸北、长风、四川北路板块等,目前来看,这些区域的交通配套、便利性等都在提升,因此租户愿意从核心商圈搬过去。

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上海甲级写字楼租金罕见下跌 2017年进入调整期
来源:地产中国网2017-02-23 07:54:00
春节后上班没多久,张洁(化名)的公司就开始搬家了,公司原来在上海小陆家嘴某栋甲级写字楼里租用200平方米办公室,现在搬到了虹桥商务区,“新公司面积更大,租金也便宜。”张洁透露,公司在小陆家嘴租了将近10年了,但考虑每年的租金差达到30%,老板选择搬迁。
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