房企下南洋:一场契合财富配置与新兴市场的盛宴

来源:地产中国网 2017-02-20 09:31:00

原标题:房企下南洋:一场契合财富配置与新兴市场的盛宴

2016年迸发的房地产资产配置潮,随着930以来的调控周期而在国内逐渐淡去。但中国人针对海外房地产市场投资的需求似乎仍在延续。

除了投资回报率较为稳定的美欧等地,一些新兴市场的表现也很突出,比如东南亚,如果从2016年年中起,刷屏数个央视大型节目的“森林城市”项目正是其中一例:新加坡旁,未来城市榜样。“新加坡旁”是一个巧妙的宣传修辞。“森林城市”坐落于马来西亚柔佛州首府新山市。新山隔柔佛海峡与新加坡相望,因其地缘接近性,新山市被类比为当年承接香港地区产业转移的深圳。这样的地理重要性,随着新山市所在的伊斯干达特区发展势头见盛,“一带一路”大建设背景下中马政府间政策利好,刺激着碧桂园富力等一批中国南方地产商争相进入新山房地产市场。

戴德梁行大中华区资本市场研究负责人陈妍斐预测,海外投资的需求在2017年仍将保持强劲。但近期政府对资本外流的限制政策可能会使交易时间变长,投资规模变小,这将使得2017年的交易量呈小幅度降低。

“新加坡旁”的“新”机遇

新山市与新加坡隔海相望,直线距离不超过2公里。两个城市间有一条长度为1公里左右的新柔长堤,及被称为“第二通道”的跨海大桥供两地往来。由于房租、物价便宜,许多在新加坡工作的马来公民,甚至不少新加坡人也会选择居住在新山。

据当地媒体统计,每日大约有5万人往来新加坡与马来西亚新山市两地。若逢节假日,两个通道及关卡拥堵问题严重,排队通关时间接近4小时,两地通勤之路可谓辛苦。

但这种趋势似乎已经不可逆转。邻居新加坡正进行1980年代以来的第二次经济转型,中小企业面临成本与员工短缺的问题而选择迁移,伊斯干达经济特区只是一水之隔。此外,新加坡生活费持续攀升,马来西亚不啻为较廉价的选择。

自2013年开始,新马两方开始在多项跨境交通上达成共识:包括隆新高铁,新柔地铁,以及第三通道“友谊桥”等等。

地理距离的辐射,华人社区的文化相近性等,使得新山与新加坡在双方的经济层面都扮演着亲密的关系。随着跨境交通发展,新山“新加坡旁”的角色不再那么欲说还休。

马来西亚新深圳,地产先行

一家台湾媒体在报道中国地产商进入新山市时,将其阵势形容为“大军压境”,但中国大军到达战场的时间显然不是最早。

马来西亚伊斯干达特区建设计划于2006年正式推出,覆盖面积达2217平方公里,为3个新加坡大小;特区规划面向新加坡,以新加坡人及投资为争取对象。成立之初,制造业与服务业一路高歌猛进,带动房地产市场全面向好。

根据伊斯干达特区发展局(IR-DA)在官网公布的数据,截至2016年上半年,特区已落实投资2070亿令吉(与人民币汇率为1:1.5左右),其中,制造业目前总投资占比为26%,住宅开发投资占比20%,零售和多元发展投资占比27%。

制造业于2013年见证了伊斯干达特区巨大的增长,因新加坡政府开始鼓励新加坡工厂搬迁至柔佛州。从那时起,制造业就以每年数十亿令吉的速度显著地增长。

分析人士认为,伊斯干达特区工业投资前景持续看好,信心主要来自国外投资的不断涌入。根据伊斯干达特区发展局(IRDA)制定的第二阶段发展计划(2014–2025),依斯干达特区的总承诺投资目标依然设定在3380亿令吉,未来将创造逾80万个就业岗位;自2012来,区域保持7%左右的GDP增速,显示国际投资者对这一区域仍保持着持续的兴趣。

许多跨国企业也纷纷在伊斯干达落户。根据官方资料显示,主要企业如微软、凯德置地、谷中城美佳广场、佰乐泰集团以及惠腾集团等。

制造业与房地产贡献了伊斯干达特区的第一波增长。然而,经历了前几年的快速发展后,自2013年底,伊斯干达特区的房地产市场从超高速的增长周期走向逐渐放缓的趋势。主要由于除现有市场供应外,伊斯干达特区发展局(IRDA)还宣布将与包括碧桂园富力在内的三大中国发展商联手发展超过107000套商业住宅。庞大的数量冲击,一度引发外界对于伊斯干达“是否已经产生房地产泡沫”的质疑。

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