铁岭新城债退市预警 房企1月发债融资规模骤缩

来源:地产中国网 2017-02-13 13:51:00

(原标题:铁岭新城债退市预警 房企1月发债融资规模骤缩)

分析人士认为,“14铁岭债”这类案例的出现,对整个房地产业提出了警示,即随着市场形势和融资环境的变化,房企的资金链安全问题正在重新浮出水面。房企在未来6-9个月会面临越来越大的资金问题。

在度过销售最火热的年份后,房地产业开始暴露资金风险问题。

2月10日,铁岭新城发布了关于2014年公司债券可能被暂停上市的第二次风险提示性公告。公告称,由于预计公司2016年度经营业绩将出现亏损,并可能导致连续两年出现亏损,按照规定,公司于2014年发行的“14铁岭债”可能在年报披露之日起被停牌,深交所将在停牌后15个交易日内做出是否暂停债券上市交易的决定。

这是继1月26日之后,铁岭新城针对“14铁岭债”可能被暂停上市而发布的第二份提示性公告。其间的2月7日,公司还发布了一份联合信用评级有限公司对“14铁岭债”存在暂停上市风险予以关注的公告。

如果最终坐实,这笔债务最快可能在两个月后被暂停上市。且若难以在限期内消除风险,该笔债券将被终止交易。

一位不愿具名的券商分析师指出,从现有信息来看,“14铁岭债”存在一定的违约风险。按照《证券法》规定,若铁岭新城2016年的业绩继续亏损,又不能在未来一年改善业绩的话,该债券还可能被退市。据悉,在此前的“超日债违约”事件中,*ST超日就因连续三年出现亏损等一系列问题而使“11超日债”走到退市边缘,最终以超日重组的方式才实现全额兑付。

在融资难度加大、市场进入下行期的背景下,这一案例正在给企业发出警示:资金最为宽松的时代已经过去,资金链风险的上升速度可能超出预期。世邦魏理仕的一份报告也指出,随着杠杆率上升、利润压缩,房企的偿债付息能力正在减弱。

铁岭新城受累于东北楼市

在上述公告发布之前的1月26日,铁岭新城已经发布公告,就“14铁岭债”存在暂停上市的风险作出提示。

根据公司同日发布的业绩公告,铁岭新城在2016年的业绩预期为“亏损”。其中,归属于上市公司股东的净利润亏损约2.5亿-3.3亿元,比2015年1.79亿元的亏损额有所扩大。

按照《证券法》规定,公司债券上市交易后,若公司最近二年连续亏损,由证券交易所决定暂停其公司债券上市交易。因此,这笔债券交易将面临被暂停的风险。

“14铁岭债”发行于2014年3月,发行规模为10亿元,票面利率8.45%,期限为5年。从第三年末开始,发行人可选择上调票面利率,投资者也可选择回售。

鉴于上述条款,铁岭新城在今年1月14日、1月17日和1月18日连续发布三份提示性公告,表示“本公司选择不上调本期债券的票面利率”。但投资者在此期间大量选择回售,回售比例接近93%。目前剩余债券为707321张,仅占最初发行数量的7%。

有分析认为,这一结果说明,投资者对铁岭新城后续的偿债能力有一定担心。

铁岭新城的主营业务为土地一级开发,为房地产上游行业,受房地产市场变化影响较大。且公司地处东北地区三线城市,为全国去库存“重灾区”。财报显示,2015年铁岭新城的营业收入仅为3438万元,同比下降86.93%;归属于上市公司股东的净利润为-1.79亿元,下降723.32%;每股收益为-0.22元,下降833.33%。

进入2016年,全国楼市大幅升温,但由于东北地区去库存压力并未缓解,铁岭新城的业绩仍然不尽人意。2016年前三季度,铁岭新城的营业收入约为1505万元,同比下降35.3%;归属于上市公司股东的净利润为-1.12亿元,同比下降46.9%。

对于去年全年业绩预亏,铁岭新城的解释为:2016年公司所在地区房地产市场仍处于去库存过程中,市场正在逐步恢复,报告期内未能实现土地成交。同时根据会计谨慎原则,公司计提了坏账准备,公司下属净水厂和污水厂计提了资产减值。

该笔债券在发行时的评级为AA级。到2015年6月,联合信用评级有限公司将其信用等级调至AA-,展望为“负面”。2016年6月,该笔债券的跟踪评级仍为AA-,但展望为“稳定”。

1月融资规模继续走低

在这一案例之前,恒盛地产曾于去年两次延期支付美元债务利息。由于资金链极度紧张,恒盛的多个项目停摆,公司还启动了第二次退市程序,但最终未果。

2016年,房地产市场迎来历史性高点,房企销售回款大增。加之国内资金成本低廉,企业通过低息债务替换旧债,并补充了大量资金。因此,出现债务违约的风险显得不可思议。

一名不愿具名的分析师向21世纪经济报道记者指出,过去几年,“分化”成为房地产业的一个重要特征。在市场层面,热点城市供应短缺的同时,三四线城市仍然处在巨大库存压力下。在企业层面,大型房企的规模和市场份额持续扩大,中小房企的生存压力不断加大。

该人士认为,就铁岭新城和恒盛地产而言,两家公司均属于小型企业。其中,铁岭新城深陷库存“重灾区”,恒盛则存在经营层面的重大问题,因此出现债务危机并不意外。

在该人士看来,这类案例的出现,对整个房地产业提出了警示,即随着市场形势和融资环境的变化,房企的资金链安全问题正在重新浮出水面。

中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者表示,除自有资金外,房企最主要的资金来源在于两个方面:销售和融资。

其中,随着调控政策的持续发酵和市场进入下行期,总体销售规模的下滑不可避免。根据统计局数据,去年下半年以来,房企的“定金及预收款”和“个人按揭贷款”增速明显下滑。其中,定金及预收款增速由上半年的34.1%下降到年末的29.0%,同期个人按揭贷款增速由57.0%下降到46.5%。这两项资金占房企总资金来源的46%。

相比之下,在监管部门的严格控制下,融资规模的缩水幅度更大。根据中原地产统计,2017年1月,房企私募、公司债、中期票据等的融资合计仅133.08亿,延续了四季度来的低迷状态,同比下调幅度达92%。

去年7-9三个月,房企的月度融资规模均维持在1000亿以上水平,但从10月开始便迅速下滑,到12月已滑落到126.7亿。这期间,融资成本却开始上升,从9月前的4%左右,上升到12月的4.2%-5.5%之间。今年1月的融资成本大多在5%以上,华远地产发行的两单类REITs产品,成本则在6%以上。

张大伟认为,在楼市调控、发债收紧、市场下行、人民币汇率波动等因素影响下,房企在未来6-9个月会面临越来越大的资金问题。

世邦魏理仕发布的一份报告也指出,由于政策环境宽松,去年很多开发商通过替换的方式将债务期限延至2018年以后,但总体债务压力并未减轻。如果利率触底回升,融资环境变得不利,再融资风险将现端倪,届时开发商需要以较高成本发债,债券再融资压力将加大。

上述机构认为,部分区域房企存在杠杆率过高的情况,且由于土地价格快速上涨,开发商利润空间进一步压缩,企业的偿债付息能力有所减弱,未来企业的债务风险不容忽视。

(来源:21世纪经济报道)

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