市政府办公厅关于印发南京市住房保障"十三五"规划的通知宁政办发〔2017〕30号

各区人民政府，市府各委办局，市各直属单位：

经市政府同意，现将《南京市住房保障"十三五"规划》印发给你们，请认真遵照执行。


南京市人民政府办公厅

2017年2月4日

（此件公开发布）

南京市住房保障"十三五"规划

序 言

根据《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》、《中共江苏省委关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》、《江苏省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》、《中共南京市委关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》、《南京市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》编制南京市住房保障第十三个五年（2016—2020年）规划，主要阐明南京住房保障工作原则方向，明确住房保障工作主要目标、重点任务和重大举措，是市场主体参与住房保障工作的行为导向，是"十三五"时期我市住房保障部门履行职责的重要依据，是全市人民的住房愿景。

第一篇 指导思想、基本原则和主要目标

"十三五"时期，是南京全面落实党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会精神，深入贯彻习近平总书记系列重要讲话特别是视察江苏重要讲话精神，全面建设"强富美高新南京"的关键时期，是率先高水平全面建成小康社会的决胜阶段，是全面推动"住有所居"向"住有宜居"转变的重要时期。必须认真贯彻国家和省、市关于住房保障工作的各项战略决策和部署，准确把握国内外发展环境和条件的深刻变化，积极适应经济社会发展新常态，全面树立"创新、协调、绿色、开放、共享"发展理念，为确保全面建成更高水平小康社会提供坚强支撑。

第一章 发展背景

"十二五"时期是我市住房保障工作发展很不平凡的五年。面对错综复杂的宏观经济社会环境和艰巨繁重的各项改革发展稳定任务，全市上下认真贯彻落实国家和省、市关于住房保障工作的各项决策部署，在住房保障、棚户区改造、老旧小区整治、物业管理和房地产市场等方面取得显著成就，圆满完成"十二五"规划确定的主要目标和任务，为"十三五"乃至更长时期住房保障工作奠定了坚实基础。

住房保障成绩显著。制定出台《关于推进南京市住房保障体系转型实施意见》及四个政策配套文件，明确住房保障新思路，推动廉租住房与公共租赁住房并轨运行，初步建立以共有产权为核心的产权性住房购买制度。全市累计新开工2417万平方米，竣工2177万平方米，建成丁家庄、花岗、岱山、上坊四大保障房片区；共保障155941户，其中：江南六区供应经济适用住房92460套、中低价商品房1961套、产权调换房18335套、保障性限价住房2223套，配租公共租赁住房（廉租住房）15407套，发放租赁补贴14780户；新五区新增各类保障10775户，确保城市低收入无房家庭、低收入住房困难家庭，以及中等偏下收入家庭、部分新就业人员及外来务工人员"应保尽保"。完成审批出售公有住房1.15万套，审批老职工一次性住房补贴6.7万人、补贴金额18.4亿元，及时审核发放老职工提租补贴和新职工住房补贴。开发"南京市保障性住房全生命周期管理系统"，建成"南京市住房保障诚信体系"，有效实现住房保障动态管理，收回保障房21套，补足差价房屋250套、收缴差价9千万元。

危旧房城中村改造成效突出。对主城中心区的危旧房、城中村进行了全面梳理，出台《市政府关于印发南京市主城区危旧房、城中村改造工作实施意见的通知》。以"迎青奥、惠民生、促发展"为主线，结合"大干100天"和"再干200天"专项行动，围绕青奥场馆、主干道周边项目，通过制定促落实工作方案、建立定期报告制度、及时召开现场会、集中办公、踏勘现场等方式，统筹推进全市城中村危旧房改造工作。完成纬七路沿线、长江二桥沿线、青奥场馆周边等重点片区改造，完成改造1025万平方米，涉及居民约5.46万户、工企单位1118家。

老旧小区整治群众广泛受益。通过拆除违法建筑、维护养护房屋、美化绿化环境、完善基础设施、落实长效管理等五项重点工作，整治老旧小区265个，整治房屋2166幢，建筑面积798.69万平方米，整治电梯419部，累计投资约17.1亿元，受益居民近14万户。新修和补建道路约118.1万平方米，完善车棚约20.32万平方米，绿化面积约20万平方米，安装智能单元防盗门近5000樘，新装电子监控135套，信报箱8万个。

物业管理稳步发展。全市共有物业服务企业1204家，其中一级资质物业服务企业53家，二级资质物业服务企业121家，三级及暂定资质企业1030家，从业人员近11万人；全市实施物业管理项目4000余个，物业管理面积2.27亿平方米。新增住宅小区物业管理覆盖率100%，全市住宅小区管理总体覆盖率90%。全市维修资金归集约130亿元，维修资金使用约4.17亿元。建立区级物业管理综合协调机制，91个街道（乡镇）成立基层物业管理工作机构，各街道物业服务中心共落实老旧小区管理349个、涉及房屋面积1625万平方米。

房地产市场平稳发展。逐步优化房地产市场调控政策体系，健全房地产市场调控工作责任机制，相继出台房地产市场调控政策，有效保障市场平稳发展。"十二五"时期，房地产市场规模不断扩大，二手住房市场成为解决居民住房问题的重要方式，住房租赁市场成为住房供应体系的有效组成部分。房地产业的稳定发展，对经济发展贡献显著。房地产开发投资年均超过1100亿元，年均增幅12.3%；商品房年均新开工1675万平方米，其中住宅1211万平方米；商品房年均竣工1264万平方米，其中住宅950万平方米。年均成交经营性用地446公顷。商品房年均销售面积970万平方米，其中商品住宅7.8万套、850万平方米；二手房年均交易644万平方米，其中二手住房年均成交585万平方米。房地产税收年均增幅26%，占地税总收入的比重在24—40%之间。

"十三五"时期，住房保障发展环境更加错综复杂，面临的机遇与挑战并存。十八届三中全会《决定》提出，"要建立符合国情的住房保障和供应体系"。"十三五"期间，党中央、国务院继续将棚户区改造、住房保障和房地产市场稳定发展确定为调结构、惠民生、促发展的重要举措和各级政府的重要职责。南京按照东部地区重要中心城市、特大城市和现代化国际性人文绿都的战略定位和要求，长期向好的经济基本面为工作顺利开展提供更强的物质基础，多年的成熟经验以及先进城市先行先试的成功做法，都为住房保障提供了有利条件。同时，必须清醒认识到，我市人才强市战略、"321"计划实施吸引的各类人才，都迫切需要住房保障扩面提质；"二孩"政策全面实施，住房户型结构亟待调整；新型城镇化战略实施和户籍制度深化改革，常住的非本市户籍的"新南京人"要求享有同等基本住房保障，也使住房保障面临严峻挑战。棚户区改造进入攻坚阶段，多重矛盾叠加，征收安置难度加大。物业管理行业责任边界不清、综合治理体系有待强化，从业队伍人才匮乏、企业竞争力有待加强，群众诉求多元化、服务理念有待规范，物业纠纷矛盾多、制度设计有待完善，区域发展不平衡、分类指导有待提升。房地产市场调控尚未形成长效机制和顶层设计，住宅价格上涨过快和金融杠杆过高导致市场风险加大，新建居住区市场发展过度依赖预期利好和炒作概念，生活配套仍显滞后；市场秩序尚需进一步规范，行业自律需进一步加强；商品住宅促供应与商办用房去库存压力并存。

面对机遇与挑战，必须增强大局意识、担当意识和创新意识，积极顺应新常态新要求，全面聚焦问题和短板，努力回应人民群众诉求和期盼，坚持调动各方面积极性，坚定信心、迎难而上，集中财力、集中精力、集中人力，着力在住房保障、棚户区改造、老旧小区整治、物业管理和房地产市场等工作上实现新突破、打开新局面，更大力度办好房产民生实事，不断增强人民群众的获得感和幸福感，努力在高水平全面建成小康社会的征程中走在全市前列。

第二章 指导思想

全面落实党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会精神，深入贯彻习近平总书记视察江苏重要讲话精神和中央城市工作会议精神，认真落实市第十四次党代会精神，准确把握东部地区重要中心城市、长三角特大城市和现代化国际性人文绿都的战略定位，践行创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，紧紧围绕"一个高水平建成、六个显著"的城市奋斗目标，坚持以人民为中心，以"保障基本、服务发展"为主线，以实现"五个新成效"为重点任务，按照"五个统筹"新要求，加强房地产市场调控，引导树立合理的消费观，建立购租并举的住房制度，不断深化住房制度改革，优化住房保障体系，大力实施棚户区改造、老旧小区整治工程，切实提高物业管理水平，全面改善市民居住环境和居住条件。

第三章 基本原则

住房保障工作必须遵循民生导向、统筹协调、改革创新、依法合规原则。

第一节 坚持民生导向

住房是人民安居乐业的基本需求，满足最广大人民的基本住房需求和部分群众的改善性住房需求是住房保障工作的根本目的。坚持以人民为中心的发展理念，把改善群众的居住条件和居住品质作为住房保障工作的出发点和落脚点，切实顺应群众呼声，解决群众居住需求，使其在共建共享发展中有更多获得感。

第二节 坚持统筹协调

强化住房保障工作的整体性、协调性，统筹好基本住房保障与改善居住品质之间关系。坚持从南京实际出发，统筹考虑城市更新重点、产业发展方向和重大工程建设等因素，科学合理确定住房保障目标、方式、范围等制度安排和相关政策设计。坚持住房保障和房地产市场发展并重，构建多层次、广覆盖的住房保障供应体系，满足不同收入家庭的住房需求。发挥和落实市、区两级作用和责任，既要充分发挥市级政府政策、规划和财政资金引导作用，又要切实落实政府主体责任，还要充分利用市场力量。

第三节 坚持改革创新

改革创新是落实住房保障目标任务的强大动力。按照"服务民生、服务发展"的要求，坚守保障底线、突出民生重点，健全住房保障的政策、制度体系，加快完善住房保障工作机制，破除不符合群众合理需求、不适应经济社会发展现状、不利于住房保障科学持续协调发展的体制机制障碍，为住房保障科学协调发展提供持续动力。

第四节 坚持依法合规

完善住房保障政策法规体系，健全各项制度，确保住房保障工作有法可依。把依法治市、依法行政与住房保障工作紧密结合起来，综合运用法律、行政、经济、舆论等手段，保障群众合法权益，引导合理预期，满足正当需求。

第四章 主要目标

十三五期间，我市住房保障工作的主要目标是取得"五个新成效"：

——住房保障取得新成效。开工建设1500万平方米保障性住房。建成购租并举、进退有序的住房制度。城镇常住人口保障性住房覆盖率不低于23%，中低收入住房困难家庭实现"应保尽保"。

——棚户区改造取得新成效。棚户区改造政策覆盖全市重点镇。基本完成全市现有1500万平方米棚户区改造，实现"应改尽改"。

——老旧小区整治取得新成效。完成主城六区2000年以前建成、尚未整治的1600万平方米非商品房老旧小区整治，实现"应整尽整"。

——物业管理取得新成效。基本建立法规体系完善、行业标准明确、监管体制健全、服务质量优良、市场秩序有序、行业管理规范、小区治理深化的现代物业服务体系。

——房地产市场管理取得新成效。房地产业继续承担经济发展的"稳定锚"和"助推器"作用，健全调控制度和机制，完善购租并举的住房制度，全面推行存量房交易合同网签制度，大力培育和发展住房租赁市场，建成房地产市场大数据管理信息系统。"十三五"时期，全市平均每年商品住宅土地供应量保持在500公顷左右，平均每年商品住宅上市量保持在800万平方米左右。到2020年底，基本形成"制度完善、机制健全、供需平衡、结构合理、价格稳定、秩序规范"的良性发展格局。



第二篇 保障房建设

第五章 基本要求

以满足棚户区改造安置需求和城市中低收入住房困难家庭基本住房保障为目标，采取分区建设、属地管理的建设模式，合理选址、科学布局保障性住房，拓宽房源建设（筹集）渠道，鼓励建设主体多元化。通过加快建设配套完善、质量优良、管理规范的保障性住房，全面托底棚户区改造安置任务，确保市重点工程项目安置需求，基本满足住房困难群体的居住需求。

第六章 主要任务

"十三五"期间，新开工建设各类保障性住房1500万平方米，约15万套，其中中低收入家庭保障住房1万套，征收安置房14万套。

第一节 "建、购、租"相结合

根据群众需求和房地产市场发展状况，可通过新建、翻改建、委托代建、在经营性用地或普通商品住房中配建等多种方式建设保障性住房；鼓励回购安置住房；从市场上直接购买或长期租赁普通商品住房、二手房用作保障性住房。

第二节 分区建设与属地管理相结合

各区（园区）政府加强辖区内保障性住房的建设、筹集、安置工作，并根据保障规模、安置需求和规划要求，加大区属（园区）保障性住房建设力度，确保本辖区内住房保障需求落实到位。加大在普通商品住房用地项目中配建保障性住房力度，对土地面积在5万平方米以上的用地出让时，可在土地出让合同中约定配建不低于5%的保障性住房（含人才房）。

第三节 合理选址布局

在符合城市总体规划和土地利用规划前提下，综合考虑居住、就业、生活等因素，选择交通便捷、配套齐全地块，以保证居民生活方便。集中成片征收拆迁地块，征收拆迁主体要就近就便建设征收安置房，以满足安置需求。

第四节 同步落实配套服务

严格按《南京市公共设施配套规划标准》配建公共设施，使其与保障性住房同步规划、同步建设、同步交付使用，为居民提供便捷的居住生活服务，形成空气清新、环境优美、生态良好、健康安全的人居环境。

第五节 建设标准

新建公共租赁住房以小户型为主，建筑面积控制在60平方米以内。

新建共有产权保障房的套型以中小户型为主，单套建筑面积原则上不超过90平方米，套型面积以45平方米、55平方米、65平方米为主。

新建人才安居房的套型以改善型为主，根据人才类别进行配置。建筑面积分别为高层次创业人才约90平方米、创新型企业家约150平方米、科技顶尖专家约200平方米。

第六节 用地布局

建设用地周边应具备比较完善的公共服务设施。做好年度建设计划编制工作，明确通过新建、改建、收购及长期租赁等方式筹集保障性住房；制定土地供应计划，明确用地规划条件及建设实施计划等。

结合中低收入家庭保障房和棚改安置房的建设特点，合理确定保障房地块的规划控制指标，提升环境品质和公共配套，以满足居民的生活需求。至"十三五"末，全市各类保障性住房建设用地需求总量约9000亩。

第七章 政策举措

第一节 土地政策

新建保障性住房建设用地符合《划拨用地目录》的，以划拨方式供应。

第二节 税费政策

南京市保障房项目中的住宅建筑，按照人防专项规划要求修建防空地下室，不再缴纳防空地下室易地建设费。保障房项目中的配套设施，凡计入经济适用房成本的，免建防空地下室，免收易地建设费；用于项目平衡，对外出售的经营性用房，按标准缴纳易地建设费。按照国家和省有关规定享受税收优惠政策要求，免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府基金，并给予相应金融支持。对成片开发的保障性住房项目规划配套的市政道路、桥梁及排污、排洪、照明等非经营性公共基础设施建设费用，按照相关规定纳入城市建设资金统筹解决。供电、供水、供气、电信、电视等公建配套基础设施由各相关建设单位负责投资建设。



第三篇 棚户区改造

第八章 基本要求

以"整环境、惠民生、建城市"为主线，按照"政府主导、市场运作、以人为本、全面改造、统筹规划、分步实施"的原则，加大协调力度，提高服务水平，抓好督促落实，力争至2020年底，全市完成1500万平方米棚户区改造目标，实现全市居民居住质量明显改善、城市功能品质明显提升、群众幸福指数明显提高、城市魅力充分彰显的目标。

第九章 主要任务

第一节 科学编制棚户区改造计划

对全市棚户区进行全面摸底调查、建立项目库；结合城市更新和重点镇建设需要，在兼顾新区建设和城乡结合部发展的基础上，各区（园区）科学编制2016—2020年棚户区改造计划，确定改造整治范围，明确"拆改整留"改造整治方式和方案，计划项目按照"一项目一档"原则，纳入棚户区改造信息化系统，实行清单管理。加强对规划保留的建筑进行房屋维修加固、完善配套设施、环境综合整治和建筑节能改造等工作。重视维护城市传统风貌特色，保护历史文化街区、历史建筑以及不可移动文物。

第二节 优化项目规划设计方案

按照优化城市功能、提升城市品质、集约利用土地的原则，及时开展改造片区可行性方案研究，优化项目规划设计方案，统筹安排社区配套、绿化等公共设施及水、电、气等市政基础设施，完善道路系统和停车设施，充分利用地下空间，加强土地复合利用，提高土地利用开发效益。

第三节 建立棚户区改造绿色通道

梳理并公布棚户区改造审批事项清单，建立棚户区改造项目行政审批绿色通道，简化程序，提高效率，依法依规限期完成棚户区改造项目审批。棚户区改造责任主体明确实施单位，逐个项目编制实施方案，按行政审批绿色通道办理改造手续。当年改造的项目，原则上应在上半年完成前期手续办理。

第四节 依法实施房屋征收补偿

列入征收拆迁的棚户区改造项目，应充分征求改造范围内居民意见，认真组织实施单位拟定和落实好征收补偿方案，做到"政策公开、过程公开、结果公开"。征收中要坚持依法行政，阳光操作，依法维护好群众合法权益。

第五节 加大安置力度

根据棚户区改造计划，合理确定货币化安置和实物安置比例，鼓励实行货币化安置。合理确定安置房选址，有条件的区可就近选址安置，统一标准、统一规范建设安置房和公建配套。市、区两级政府明确安置房建设主体，相关区应尽早启动对安置房建设地块征收搬迁，尽早开工建设。

第六节 完善棚户区改造配套管理

做好困难家庭安置补偿工作。对经济困难、无力购买安置住房的棚户区居民，符合住房保障条件的，及时纳入住房保障，优先提供公共租赁住房、共有产权房等保障房源供其选择，以解决其基本居住需要。

加强安置房小区社会管理。属地政府或其派出机构加强对棚户区改造安置房小区社会管理服务工作，创新基层社会管理模式，充实社区工作队伍，做好管理服务工作。培育发展社区组织和志愿服务组织，发展专业服务队伍。

第十章 政策举措

第一节 加强土地出让金支持力度

主城六区范围内的棚户区改造项目中可出让地块出让后出让金市级刚性计提的17%作为市级投入补助用于所在区（园区）棚户区改造。江宁区和江北地区棚户区改造项目地块出让收入中，市按财政体制集中的8%用于补助所在区（园区）棚户区改造。

市级范围内（包括相关功能板块）的土地出让收益，由市政府统筹安排，可结合实际情况，用于支持棚户区改造，包括考核奖励以及对平衡确有困难的项目给予适当补助。

第二节 提高小地块改造补助力度

对占地面积5000平方米以下、规划用途为公共配套、市政配套用地及绿地的棚户区改造项目进行补助。占地面积5000平方米以下项目，按时完成该项目的房屋征收拆迁、安置及规划确定的建设任务并经验收合格后，对征收拆迁费用给予每平方米房屋面积5000元补助；对房屋拆除后建设市政基础设施或绿地的，经审核后按现行城建管理体制给予市级补助。

第三节 加大货币化安置力度

各区政府在国有土地上实施房屋征收时，对选择货币补偿的居民，如放弃申购征收安置房、政府保障性住房（共有产权房、公共租赁房等）且在签约期限内搬家的，可给予不超过房地产评估总额一定比例的奖励，并在征收补偿方案中注明；征收企事业单位一般以货币补偿为主。

第四节 支持独立工矿棚户区改造

允许住房困难户较多且列入棚户区改造计划的国有独立工矿企业，在符合城乡规划的前提下，经市政府批准，利用企业自有土地以集资合作建房方式进行棚户区改造，享受经济适用住房有关优惠政策。



第四篇 老旧小区整治

第十一章 基本要求

以"保民生、守底线"为基础，以提升群众居住满意度为目标，以解决老旧小区突出问题为突破口，通过拆除违章搭建、完善基础设施、维护养护房屋、美化绿化环境、结合配套工程、落实长效管理，分类推进、统筹实施、全面完成老旧小区整治工作。

第十二章 主要任务

从2016年起，按照"三年基本完成，五年全面完成"的工作要求，对主城六区2000年以前建成的，尚未整治的936个小区、6731幢房屋、建筑面积为1685万平方米的非商品房老旧小区实施分类环境整治。

第一节 规划引领、分类整治

加强老旧小区整治方案与城市供水、排水、燃气等专项规划以及区域城市设计的有效衔接，充分发挥科学规划对小区整治的引领作用。按照"优化布局、完善功能、提升形象、便民利民"的整治思路，坚持从实际出发，充分遵循各个小区的区域特点和设施现状，分类施策，有针对性地开展点、线、面和空间整治，确保整治成效。

第二节 以人为本、健全功能

坚持问计于民、问需于民，充分考虑到老旧小区居民的居住诉求，解决居民最关心、最直接、最突出的问题，引导社会各方主动参与整治工作，自觉接受群众监督，实现老旧小区整治共建共享。突出发挥居住基本功能，重点实施排水、道路、停车、车棚、围墙等整治建设，结合小区和周边具体情况，统筹实施绿化、文体休闲等配套设施，努力提升整治效果。

第三节 坚持标准、统筹实施

严格执行整治和考核验收标准，实施项目组团化管理，推行典型示范引导，全力打造小区整治管理新标杆。加强老旧小区整治规范化、精细化建设，将二次供水改造、燃气改造、排水系统疏浚和改造、排水达标区建设及电力通讯线路改造、居家养老、海绵城市、建筑节能等工程与老旧小区整治工作有机结合。具备条件的小区，开展公共自行车进小区试点。推动老旧小区增设电梯工作，做到项目统筹、管理统筹、实施统筹，杜绝重复施工和建设浪费，将整治工作对居民的影响降到最低。整治现场设立群众意见箱、接待站，并聘请群众监督员参与整治全过程，倾听群众诉求，化解各类矛盾，让老旧小区整治这项民生工程真正体现民意。

第四节 建管并重、注重长效

充分发挥街道和社区主体作用，指导和协助整治小区成立管（业）委会，强化业主自治意识，增强居民对小区的归属感，扩大老旧小区整治的社会效益。根据小区实际情况和特点，建立不同形式的管理机制，对具有一定规模、配套设施齐全、群众对物业管理接受度较高的小区，引入物业物业服务企业，实施市场化、专业化管理；对小区规模较小、配套设施较弱的小区，由社区托底或采用业主自治方式管理。

第十三章 政策举措

按照建筑面积不超过每平方米300元标准，安排老旧小区整治资金（不含二次供水改造和燃气改造费用）。

工程建设资金不超过每平方米260元标准，由市级财政给予不超过30%的资金补贴。对数量多、任务重的玄武、秦淮和鼓楼三区给予不超过40%的资金补贴。

市级资金由市财政按年度统筹安排；区级资金由各区政府筹集。对于整治任务重、资金压力大的区，可采取政府购买服务或新增债券等方式进行筹措。

市财政根据老旧小区整治工程立项，项目开工时按照工程建设资金市级补贴标准拨付市级补贴的50%；项目竣工并考核合格后，市财政拨付市级补贴的30%；工程项目在规定时间内完成决算审计，经审计部门确认后拨付剩余资金。

市、区各按照每平方米20元奖励资金标准分别制定考核奖励办法。

对于确实存在困难的原单一产权单位，市按照市级补贴办法给予补贴，区根据实际情况给予一定补贴。



第五篇 物业管理

第十四章 基本要求

坚持以"和谐、绿色、智慧、精细"理念为导向，科学定位、创新发展，强化法制建设和政策扶持，推动物业管理向社会化、专业化、市场化方向的转型升级，构建政策体系完备、市场主体规范、行业发展可持续的现代物业服务业体系，建立健全分级负责、重心下移、权责统一、多方联动的行政监管体制，进一步增加广大业主对物业管理与服务的获得感和满意度，进一步推动物业管理行业与城市社区治理的深度融合，进一步提升物业管理行业的专业服务水平，使物业管理行业在加快建设"强、富、美、高"新南京进程中发挥更加重要的作用。

第十五章 主要任务

第一节 完善法治体系

建立完善物业管理政策法规体系，形成以规章、规范性文件、示范文本、地方标准为主的，覆盖物业服务市场监管、业主自治活动、第三方管理机制和行政管理体系的物业管理政策法规体系。

第二节 健全市场体系

通过优化物业服务企业收入结构，逐步提高物业服务收入与经营性项目收入在总收入中的比重，创新物业服务产品，推动物业管理发展转型，优化物业管理市场结构。

通过引导物业服务企业更新传统物业服务产品结构，逐步建立以居住消费服务和设施设备管理为核心，智慧物业信息化为平台的产业发展新格局。引导物业服务企业推广精细化、规范化管理，注重环保理念绿色物管，拓展特约专项服务。鼓励优质诚信物业服务企业做大做强，支持中小物业服务企业特色经营，倡导良性市场竞争。

通过以物业项目负责人培训为核心的多层次物业管理人力资源体系建设，提高物业项目负责人业务水平，优化物业管理从业人员的学历结构，逐步提升本科及以上学历人员所占物业管理从业人员比例。

通过提升物业服务水平、改进物业服务手段以及开展舆论宣传，逐年提高业主物业服务满意度指数。建立物业管理长效机制，实现住宅区物业管理全覆盖，同时加强对非住宅物业管理工作的监督和指导。

通过政策倾斜与重点扶持，实现物业管理区域平衡发展，缩小城郊之间、新老住宅区之间物业管理差距，使广大居民共享现代物业服务，推动全市物业管理行业包容性增长。

第三节 强化监管体系

创新物业管理行政监管措施和手段，逐步建立统一的物业管理市场主体信息信用平台，对物业管理市场主体实施诚信档案管理，实行物业服务企业动态管理。

加强区政府、街道办事处行政监管力量，逐步完善市、区、街道办三级物业管理垂直行政监管体系，提高政府行政执行力，将各项物业管理法规政策落到实处。强化对区、街的行政监督、行业指导以及工作培训，切实提升基层管理队伍的执法能力和水平、协调能力和水平、处理能力和水平，保持管理队伍的稳定和发展。

加强政府职能部门协同联动，明晰住房建设、规划国土、城市管理、公安消防等部门以及供水、供电、供气等单位的物业管理工作职责边界，逐步建立多部门齐抓共管的物业管理行政监管工作机制。

第十六章 政策举措

第一节 推动理论创新和地方实践

每年安排专项资金用于物业管理综合调研、沟通交流和理论研究工作，利用本地物业管理专业研究机构、高等院校以及社会专家、学者等优势资源，实现物业管理理论研究的突破和创新，在国内同行业中树立起鲜明的南京物业管理理论旗帜，构建具有我市特色的物业管理科学理论体系，为我市物业管理行业健康、规范、有序和可持续发展提供强有力的理论支持。

第二节 制定并落实行业扶持政策

出台相关法规或标准规范，制定绿色物业管理扶持奖励政策，引导物业服务产品生产使用由传统型向清洁、低碳、环保型转变，宣传政府节能减排环保政策措施。

出台深化老旧住宅小区、保障房小区物业管理体制改革的政策，创新管理体制，转变补贴方式，由传统单一的物业管理费补贴转变为专项补贴与资金奖励并重的扶持政策，引导社区物业管理走规模化、市场化道路。

研究制定政府购买物业服务的相关政策，建立健全政府购买物业服务机制，以业主自治指导、物业承接查验、物业服务评价、互联网+物业等为重点，培育和发展物业服务市场第三方机构，加快实施智慧物业示范项目，提高物业管理的科学化、精细化、信息化水平。

第三节 强化物业管理舆论引导

定期举办物业管理论坛，汇聚企业高层管理人员、专家、学者等人员多维度、深层次对物业管理行业发展进行研讨，并广泛邀请业主委员会成员、政府工作人员、物业管理从业人员等参加。

引导报纸、期刊、电视、电台、网络等传媒加强对物业管理正面宣传报道，为物业管理可持续发展营造友好、健康、宽松的社会舆论环境。

开展公益性活动和知识讲座，宣传物业管理基本知识、法规，促进居民物业服务消费的合规化，引导居民合法与理性维权。

第四节 完善物业服务价格机制

完善物业服务价格形成机制。通过适时调整商品住宅前期物业服务收费政府指导价、规范物业服务成本测算、提高业主的物业服务议价能力等措施，建立科学的物业服务价格形成机制。

完善物业服务价格调节机制。通过细化相关法规和标准，逐步建立物业服务价格与物价指数和服务成本变动的良性调节机制，实现物业服务价格随着服务成本变动而调整。

培育物业服务市场中介机构。逐步建立物业服务第三方监管制度，促进物业服务质量评价、物业服务价格标准测算的科学化、公允化。

第五节 健全人力资源保障体系

吸引更多的复合型人才进入物业管理行业，将其他领域先进的管理经验、运营模式和知识资本注入物业管理行业。

物业行政主管部门、行业协会应提供广泛、综合的交流平台，促进我市辖区之间、企业之间、与兄弟城市之间的交流合作，加快推进物业管理人才的职业化、专业化和国际化。

建立健全以物业管理师制度为核心，以职业资格培训、专业技能培训和继续教育培训为主干的多层次人才培训平台和体系，并通过开展技能竞赛等活动提高人才的学习能力、实践能力和创新能力。

第六节 提升行业综合竞争力

引导企业正确认识和把握物业服务需求不断升级的新趋势。通过组织物业服务企业开展综合调研、举办论坛、编撰期刊等途径，增进企业间的沟通交流，使物业服务企业中高层管理人员对行业发展新趋势、新动态有全面、科学的认识。

引导企业更新传统的物业服务产品结构，开展综合经营管理。促进物业服务企业加快树立环保理念，注重节能减排，提升物业服务的水平和层次，开展多种经营、专业服务等综合经营管理，挖掘物业服务企业新的经济增长点。

引导企业对物业管理相关产业市场的开发与参与，逐步形成以物业管理服务为核心，逐步确立以业主及物业使用人需求为导向，加速物业管理行业的升级转型，带动物业管理相关产业发展，拉动社会经济增长。



第六篇 房地产市场管理

第十七章 基本要求

以推动供给侧结构性改革为主线，突出分类指导、因地施策，以支持合理住房需求、提升居住品质、优化库存结构、稳定房地产市场、服务经济发展为导向，加强市场秩序监管，推动房地产市场平稳发展。到2020年底，南京房地产市场运行效率效能显著提升，基本建立符合市场规律、购租并举的住房市场体系，基本形成"制度完善、机制健全、供需平衡、结构合理、价格稳定、秩序规范"的发展格局。

第十八章 主要任务

第一节 加强市场调控

完善调控制度，通过土地、房源、价格、信贷、购买资格等手段，坚持问题导向、分类调控、精准施策，推动房地产业与经济社会水平、城市发展方向、居民居住需求与承受能力相适应，实现健康平稳有序发展。

第二节 合理控制供应规模节奏

发挥土地调节关键作用。年度商品住宅用地供应总量保持在500公顷左右，结构上以满足自住刚性需求和改善性居住需求为主。优化土地供应方式，将出让面积5万平方米以上商品住宅用地中配建保障性住房（含人才房）、商品住宅上市时间和规模，纳入土地出让合同条款。

商品住房供应规模保持在合理水平。鼓励开发企业调整供应节奏，保持市场总体供需总量平衡、结构基本完备、价格基本平稳。引导企业优先供应中低价位、中小户型房源，满足刚需和刚改的置业需求，新建商品住宅年均上市800万平方米左右。

第三节 加大商办去库存力度

落实国家供给侧结构改革部署，加大商办用房去库存力度。鼓励支持各区（园区）出台政策，结合产业发展需求，在符合规划的前提下，引导库存商业、办公等非住宅类商品房改造为孵化器、众创空间等生产性用房，并按规定享受国家和省有关政策优惠。商办库存较多、去化周期较长的区域，在符合规划的前提下，经市政府批准允许调整土地用途、规划条件，引导未开发商业、办公用地转型利用，用于国家支持的养老、文化、体育等新兴产业项目建设，重新办理用地手续。

鼓励开发企业对未出售的非住宅类商品房自持。支持各区发展总部经济园区、新兴产业基地中优先使用。支持开发企业将闲置的商办用房转售为租。

第四节 规范发展租赁市场

到2020年底，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定、市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁市场。鼓励成立住房租赁企业，通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，实施专业化和市场化运作。鼓励房地产开发企业建设、持有、运营租赁住房。支持和规范个人出租住房，个人出租房屋实行免费登记、备案制度。扩展租赁房源，鼓励发展租赁地产。引导住房租赁消费，落实国家支持住房租赁消费的优惠政策措施。规范住房租赁市场，促进中介机构依法经营、诚实守信、公平交易。完善住房租赁法律法规，修订《南京市住房租赁管理办法》。健全住房租赁企业、中介机构和从业人员信用管理制度，完善住房租赁信息服务与监管平台，有序推进房屋租赁合同网上登记备案。

第五节 推进房地产业转型

鼓励支持优质诚信房地产企业做大做强，研究养老、科技、旅游、健康地产的产业政策，支持跨界发展。推广装配式建筑和成品住房，发展绿色、低碳、节能、环保的高品质住房。鼓励开发企业开发建设中小户型、适销对路的各类住宅。提升城市宜居性和配套建设监管水平。

第十九章 政策措施

第一节 强化市场监测

建立大数据监测分析，加强与社会第三方机构的合作，为市场趋势研判和精准施策提供信息支撑。对商业办公用房市场、存量房市场、租赁市场开展深度研究，增强市场监测的全面性、系统性。准确把握市场变化趋势、区域分化情况，化解潜在风险，保持房地产市场健康平稳发展。

第二节 加强市场综合执法

加强房地产综合执法的协同性、有效性。综合运用销售、规划、建设、用地、产业、财税、金融等政策手段，加大联合执法查处力度，稳定市场发展。完善商品房预售资金监管，严格规范出让合同管理，对开展住房金融业务的企业及中介加强监管，落实中介机构备案制度，推进诚信体系建设。建立并完善行业信用管理平台，健全交易资金监管制度。

第三节 强化舆论引导

加强对房地产市场的正面宣传引导，准确解读政策，客观报道信息，及时回应问题。定期公布经营性用地供应计划。倡导适度消费理念，警示市场投机风险。



第七篇 保障房管理

第二十章 基本要求

围绕逐步实现"住有宜居"，强化制度建设，完善"购租补"并行的多种保障方式，实行实物保障与货币补贴并举。优化供应体系，多渠道、多元化筹集保障性住房房源。细化住房保障的工作流程，健全申请、审核、公示、轮候、复核、退出等机制。结合户籍制度改革，扩大住房保障覆盖面，将更多常住人口纳入城镇住房保障范围。到2020年，实现城镇常住人口保障性住房覆盖率不低于23%，使我市住房保障各项工作达到全国领先水平。

第二十一章 主要任务

第一节 推进住房保障立法

积极开展立法调研，学习、借鉴兄弟省市成功做法，梳理我市住房保障相关制度和政策，研究制定《南京市基本住房保障条例》。通过公开招标引入第三方起草，加强立法工作的社会参与度、透明度，形成良好的立法基础。通过条例出台，破解"退出难"、"执行难"等管理障碍，实现住房保障各项工作"有法可依"和"有法必依"。

第二节 创新人才安居办法

明确市、区责任，实行分级筹建，分层管理，研究制定符合我市市情、具有南京特色的人才安居办法。根据我市社会经济发展情况，依据人才认定标准，重点对促进企业发展、带动创新创业的各类人才，通过共有产权房、人才公寓、购房补贴和租赁补贴等方式，帮助人才实现安居。

探索人才安居房建设的土地取得方式和建设模式，尝试采用限房价、限购买对象、竞地价的土地出让方式，开展保障性住房（含人才房）试点工作。

第三节 多渠道多元化筹集房源

在原有保障性住房建设模式的基础上，增加配建等方式，通过丰富社会化收储、发放货币补贴、直接收购等多元化渠道拓展保障性住房筹集路径，逐步从原来的实物保障为主向货币化补贴进行转变。大力发展住房租赁市场，实行购租并举，着力提升新就业和外来务工人员租房支持力度，积极探索适合我市实际的新市民住房保障举措。

第四节 加大货币化保障力度

鼓励通过市场租赁方式解决住房问题。继续推行公租房货币化，将公租房货币化保障范围由城市低收入群体向中等偏下收入和以新就业高校毕业生、外来务工人员为代表的新市民延伸，通过市场租房给予租赁补贴的方式，保障住房困难群体在市场上租房的基本需求；进一步优化补贴申请流程，拓展更便捷的申请渠道；加大政策宣传力度，充分发挥政策吸引人才的作用，将新市民纳入住房保障体系，着力解决新市民住房问题。充分发挥住房公积金、住房补贴的住房保障功能，提高公积金使用的社会效益，着力保障各阶层居民的基本居住权利。

第五节 扩大保障覆盖范围

围绕新型城镇化的目标任务，结合户籍制度改革，以居住证为载体、以积分落户制度的实施进度为基础，逐步放宽住房保障户籍限制。围绕经济社会发展的人才需求，结合我市"十三五"人才引进计划的实施，解决人才的住房困难，促进城市经济发展。围绕城市住房困难群体的基本保障，结合政府财力，适时调整准入门槛，做到应保尽保。

第六节 提高保障房片区管理水平

继续提升保障房片区的社会化管理和服务水平，按照市政府要求，全面启用各项设施。不断创新工作方法，丰富服务内容、完善配套功能。解决好后期物业管理、社区管理、功能配套的商业化运营等问题。实施保障房片区物业属地化工作，在多元化管理模式的基础上，采取更适合本区域的管理模式，落实属地政府管理责任，力争将保障房片区打造成《南京市物业管理条例》实施的先行区、示范区。

第二十二章 政策举措

第一节 适时调整准入门槛

科学设置和动态调整住房保障准入线标准，确保准入标准与经济社会发展相适应。结合上一年度人均可支配收入，调整中低收入家庭的收入认定标准。结合上一年度新就业大学生、外来务工人员租赁补贴的申请情况，适度调整申请条件。结合我市社会发展实际，适时调整困难的人均住房面积认定标准。

第二节 建立货币补贴与市场联动机制

通过市场调研，合理确定租赁补贴标准，原则上每两年根据住房租赁市场情况调整一次补贴基数。建立部门联审和信息共享机制，完善补贴的申请、审核、发放和后续管理等工作流程，以及租赁补贴发放银行专户管理制度，确保补贴用于改善发放对象住房条件。适时调整老职工提租补贴标准和新职工住房补贴缴纳比例，力争实现住房公积金全覆盖。

第三节 优化公租房运营管理

通过采取集中管理或就地托管的方式，逐步完善公租房租务管理、安全运营管理等相关管理制度，理顺法律关系、出台格式化文本。通过"智慧房产"、"掌上服务"等信息平台，提供公租房VR实景展示，逐步实现申报、选房、缴租、保修、续约等工作足不出户。通过门禁、梯控等智能化设备改造，保障承租人居住权利，减少违规转租、恶意欠租等不良现象的发生，确保公租房各项工作有条不紊，提高公租房使用效率。通过开展公共租赁住房租售并举试点，满足群众差别化的保障需求。

第四节 加强准入退出管理

依托市、区联动机制，进一步优化保障性住房审核、公示、轮候、分配流程，明确各级工作职责和标准，促进窗口工作制度化、规范化，确保分配过程透明、分配结果公平公正，实现住房保障管理"规范、透明、高效、廉洁"。

建立住房保障信用体系，加强部门信息共享，健全保障对象年度审核、定期检查和举报查处机制，发挥租金杠杆作用，对保障对象实施动态管理，不符合保障条件的，及时调整保障方式或予以清退。加强廉政风险防范和效能监察，充分保障群众知情权、参与权和监督权，确保各项工作开展公平、公正、公开。



第八篇 保障措施

第二十三章 强化协调管理

加强规划统筹管理和衔接协调。充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，强化规划主管部门和住房保障主管部门的不同牵头作用，强化住房保障规划与国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用规划、城乡建设规划、城市更新规划等规划之间的衔接；合理确定住房保障目标任务，排定重点项目和推进时序，确保与经济社会发展水平、产业发展重点等相适应，做到住房保障与经济社会发展总体要求一致，空间配置和时序安排协调有序。

第二十四章 健全实施机制

细化落实规划目标任务。分年度细化本规划确定的发展目标、主要任务、工作指标、实施进度和推进措施，明确牵头单位、责任部门和工作责任，加大绩效考核力度。对纳入本规划的重大项目，简化审批核准程序，优先保障规划选址、土地供应和融资安排。

健全考核督查机制。规划实施情况纳入市政府对各区政府和相关部门主要领导的考核内容，推动各区政府和相关部门严格执行落实好规划。强化规划执行督查机制，加强市、区人大、政协对规划实施行为的监督检查，充分发挥督查部门督查作用，保障规划严格实施。

完善规划评估体系。开展规划实施情况动态监测、评估，建立健全前期研究、中期评估与后期评估相衔接、定量评估与定性评估相配套、政府自我评估与第三方评估相结合的规范完善的规划评估体系，提高规划评估的客观公正性。

第二十五章 明确职责分工

发挥市级部门支持配合作用。按照本规划确定的目标和任务，市相关部门研究制定规划实施的配套细则或操作办法，加强各项政策协调配合，有效发挥政策引导作用，确保规划有效实施。

严格落实属地政府主体责任。住房保障工作目标、主要任务的责任主体为属地政府。各区政府要充分发挥主观能动性，合理调动力量和资源，确保规划目标和主要任务落实到位。

第二十六章 加快信息建设

深刻把握"互联网+"和大数据时代融合变革趋势，以全新的思维理念规划设计"智慧房产"信息系统。创新房产行政审批和公共服务方式，优化再造服务流程，打造"口袋里的房产服务"，建设透明高效、便民利民的服务型房产机关。建设"房产"大数据分析辅助决策系统。

第二十七章 凝聚社会力量

加强规划宣传，着力推进规划实施的信息公开，进一步完善规划实施的公众参与和民主监督机制，健全政府与企业、社会的信息沟通和交流机制，发挥新闻媒体、群众社团的桥梁和监督作用，充分调动全社会力量，促进规划有效实施，主动接受全社会监督。