王小娥:房地产市场区域分化动因是什么?

来源:地产中国网 2017-02-07 07:47:00

不同区域未来房价会呈现怎样的走势

1.预计2017年房地产市场难再现2016年的普涨行情,但也不会出现普跌

未来可能引起房价普跌的变数在于会引起市场风险偏好变化的事件。对比国际和我国住房市场生态差异以及其房价下跌的教训,下列三种情况最有可能引发房价普跌。

一是货币政策大幅收紧。结合日本和美国的经验教训,货币政策如果较大幅度收紧,可能就会改变楼市继续上涨的预期。2016年出现的房价上涨,一个重要原因是央行为了配合供给侧改革稳经济而实施了宽松的货币环境,未来一旦货币政策收紧,随着货币环境变化,房市预期也将发生改变。

去年中央经济工作会议提出,“房子是用来住的、不是用来炒的”。其核心是要“稳”:既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。因此,尽管随着美联储宣布加息推动全球流动性宽松周期基本结束,中国货币政策也更加强调“稳健”,预计我国货币政策不会主动进行大幅度转向,即使在汇率贬值、跨境资金流出压力下,货币政策也会尽量避免对房市产生过大影响。

二是房产税正式推出。日美韩各国有房产税、遗产税、赠与税等,持有成本要远高于中国。所以,受房产税和遗产税等影响,当前日本人和美国人希望通过投资房产增值的积极性不高。我国一旦明确开征房产税等增加房屋持有成本的政策,预计住房有效需求将明显减少,难保不会导致房价向下逆转。但从当前实际情况来看,房产税的推出基础条件还不成熟,预计2017年推出房产税的可能性很小。

三是经济增速超预期下行。从日美等国的经验可以看出,经济增速超预期下行将从整体上引致房价进入下跌通道。从我国经济运行情况来看,尽管当前经济下行压力依然较大,但超预期下行的可能性也比较小。综上,我们认为至少在2017年不会出现房价普跌现象。

但美联储加息意味着全球流动性宽松周期基本结束,过去一年的宽松货币信贷环境难以持续,且房市调控政策在收紧,房市面临的内外部环境决定了2017年房地产市场很难再现2016年的普涨行情。

2.今年各城市间的房价分化会更加明显

(1)预计一线城市房价可能小幅盘整,全年总体上仍会小幅上涨

由于一线城市在创造就业和医疗、教育等方面的优势仍在继续吸引人口流入,一线城市住房的消费性需求依然坚挺。综合今年政策收紧对一线城市房价的影响,预计一线城市房价可能会小幅盘整,全年总体上仍会小幅上涨,其中,深圳和广州作为第二梯队,房市总体表现要弱于京沪。

(2)预计二线城市房价将冷热不均

不同于一线城市相对更为整齐划一,二线城市之间情况差异较大,房价冷热不均情况将会出现。未来二线各城市房地产走势主要取决于各城市的经济发展情况、对流动人口的吸引力,同时也要考虑前期房价上涨对各城市房价的透支情况。

房价走势一定程度上取决于城市对人口的吸引力。从长周期来看,住房价值仍主要体现在其居住属性,支撑房地产发展的核心要素在于人口,无论是资源的凝聚还是产业的发展,最终都将体现为人口的聚集,人口规模决定了城市住房需求的总量,因此房价走势一定程度上取决于城市对人口的吸引力。

从2011-2015年主要一二线城市新增常住人口数量可以看出,天津、北京、合肥、重庆、上海和深圳在过去五年是全国人口流入最多的城市,人口竞争优势突出。可以看出,天津已超越北京、上海、深圳等一线城市,成为近五年人口增长最多的城市。这主要源于天津仍处于城市扩张期,同时受益于京、津、冀城市群规划的利好。合肥则由于近年来大力投入第三产业建设,交通设施也不断完善,商业、娱乐区也在逐步成型,推动合肥常住居民数量陡增。

另一个发生显著变化的城市是重庆,重庆常住人口由2001-2010年年均增长3.6万上升至近五年年均增长26.3万,这也在一定程度上反映出产业转移导致中西部人口出现回流现象。而郑州、武汉、广州、苏州、成都、石家庄处于第二梯队,年均新增常住人口在10-20万之间。这12个城市是目前全国人口增长最快的地区,城市竞争力正在不断增强。

城市发展潜力从根本上决定了一个城市的房价走势。考虑城市发展,要放在国家对城市的规划框架下来进行。因此,未来城市群的发展方向值得关注。国务院提出将在“十三五”期间建设19个城市群,包括:京津冀、长三角、珠三角、山东半岛、海峡西岸、东北地区、中原地区、长江中游、成渝地区、关中平原、北部湾、晋中、呼包、鄂榆、黔中、滇中、兰州——西宁、宁夏沿黄、天山北坡城市群。

仅从城市发展潜力来看,我们重点看好长三角、珠三角、京津冀、山东半岛、海峡西岸、长江中游、成渝地区、中原地区、北部湾和关中平原十大城市群的首位城市,包括上海、广州、深圳、北京、济南、青岛、福州、武汉和长沙、成都、重庆、郑州、南宁、西安。另外,长三角、珠三角城市群中距离首位城市较近且交通便利的城市,尤其是本轮上涨中“漏掉”的涨幅较小的城市,可以优先分享到首位城市的溢出效应,未来的房地产有进一步升值的空间。

2016年房价上涨幅度过高的城市房价空间可能已被透支。梳理2016年前11月各城市二手住宅价格增速,深圳、合肥、北京名列前三,同比增速在30%以上;上海、厦门、南京、广州紧随其后,同比增速在20%以上;天津、杭州、郑州、武汉、石家庄同比增速也超过了10%。可以看出,二线城市中,合肥、厦门和南京房价涨幅均超过20%,这几个城市的共同特点是人口持续流入,尤其是近几年小学在校生人数快速增长,领先全国。

同时,这几个城市均位于中国经济最发达的长、珠三角地区,过去几年价格被低估也造就了此类城市在2016年楼市的火热,成为房企争相布局的城市。我们认为,2016年房价的快速上涨一方面源于城市基本面向好,而更重要的是宽松的货币环境,但2017年政策收紧成为必然,因此房价快速上涨动力已然不足,而房企过去一年在热点城市销售业绩突出,在惯性的驱使下,拿地投资大概率将保持高位运行。这些城市价格过快上涨透支了大量需求并且超出当地居民的购买力,市场积聚了一定风险,预计2017年如果房地产出现量价调整,这几个城市也将先于其他城市出现。

综合考虑上述因素,未来看好二线城市中的以下城市。

第一类,天津。天津人口已超1500万,且是近五年中国人口流入最多的城市,看好天津不仅是因为京津冀战略地位显著,更是因为天津截至目前人均住房建筑面积远低于多数二线城市,未来仍具有较大增长空间。

第二类,武汉、郑州。武汉和郑州人口规模均达千万级,也同属人口流入第二梯队,大量的人口带来大规模住房需求。另外,其分别是长江中游城市群和中原城市群的中心城市,在省内具有绝对优势地位,此类城市是继沿海发达城市之后,产业和人口增长最具潜力的地区。2016年12月26日,国家发改委印发《促进中部地区崛起“十三五”规划》,其中明确提出支持武汉、郑州建设国家中心城市,城市地位再次升级。而且,这三个城市2016年房价涨幅虽然也实现了明显上涨,但上涨幅度明显小于合肥、厦门等城市。

第三类,成都、西安。西部节点型城市发展有望进入新阶段,房价尚属相对洼地。成都、西安等西部城市在2016年的上涨周期中房价涨幅均未超过10%,由于西部经济发展水平与东部发达地区仍有差距,土地供应相对充足,因此近年来住宅市场表现相对平稳。未来随着西部核心城市不断承接产业转移和人口回流,城市发展有望进入新的阶段,成渝城市群是西部最具发展潜力和增长活力的地区,成都作为成渝城市群核心城市,人力、财力优势已不仅限于省内及周边,对整个西南地区的辐射作用也在日益加强,而西安在西北地区的地位也首屈一指,此类西部节点型城市房价尚处于价值洼地。

第四类:杭州、济南和青岛等旅游城市,空气质量较好,属于较为典型的消费型城市,其中杭州背靠长三角城市群,在就业方面也存在较强的竞争力。济南和青岛是山东半岛的首位城市。

(3)三四线城市去库存仍是主要任务

关于我国三四线城市房地产市场的库存压力,并不能简单地根据70大中城市、百城数据去推断其库存。这是因为我国有293个地级市、361个县级市,还有1381个县,目前公布的数据并不能真正完全覆盖到三四线城市的库存状况。一句话说,三四线城市的实际库存可能远高于统计数据。即便在农民工市民化和公共服务方面得到政策扶持。去库存依然任重道远。

但在三四线城市内部,“分化”将同样存在。重点看好长三角和珠三角城市群中距离首位城市/区域中心较近的中小城市,这两大城市群的经济基础好,未来有望进一步吸纳人口进入。其次看好成渝(临近成都)和长江中游(临近武汉)城市群中距离首位城市较近的中小城市,一方面这些城市群本身有一定的经济基础,首位城市是区域中心,周边腹地广阔,地理条件较好,存在大量的待转移农业人口,另一方面地处中西部,可能会有一定程度的政策倾斜。

(作者单位:中国工商银行城市金融研究所)

来源:上海证券报

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经过房改后近20年的发展,我国房地产市场已经由“全面普涨”阶段进入“分化明显”阶段,突出表现在一线和热点二线城市房价持续攀升、供需格局偏紧的同时,部分二线城市和绝大部分三四线城市却面临较大的去库存压力。
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