中国城市两极分化是如何形成的？

两极分化是指人口流出城市和人口流入城市，人口流入特别集中的城市就会出现各种暴涨局面，包括住房的供给和需求关系。比如有的城市六年前研究资源约束，提出这个城市只能养活八百万人口，结果现在人口达到了两千一百万，这个城市肯定会出现供求关系紧张，包括交通、公安、社会保障等等一系列社会公共服务都会不足。

那么，小城市的房地产是怎么回事呢？2004-2007年房地产过热，2007年出了国几条把房价压下去，2008年北、上、广、深等大城市房价跌得很厉害。于是许多小城市地方政府纷纷招揽房地产商去做投资，因为大城市限购，小城市不限购，不少房地产商包括一些知名地产商都跑到小城市拿地，在二三四线城市建了一些房子，以为这些地方将来也能像大城市一样房价上涨。结果发现，房子盖好了但人却走光了。

城市的两极分化，一方面是人口大量涌入导致供求关系严重失衡，另一方面是人口不断流出，供求过剩需求不足。暴露出城镇化政策包括现在的做法出了偏差，违背了人的迁移规律，违背了城市化、工业化的规律。城市化、工业化是人的行为，人的行为的基本逻辑是要追求就业，追求收入，追求改善的生活。而我们老是逆着走。

中国属于快速工业化国家，类似于韩国和日本。我们用了50年时间，工业化达到了80%多，现在还在继续工业化，这个历史的进程还很长。这50年会出现一个什么情况呢？人口进到城里来了，但是退休的人群还没有形成。

第一代有钱的退休人群正在形成，我说的有钱并不是说很有钱，至少中等收入人群。他们想着现在房子便宜，赶紧买了等退休回来住。海南（楼盘）的发展应该是等到第一代有钱的人退休以后，目前这一代人还没有形成呢。

所以在这个阶段，加上中国地域辽阔，很多小城市不在大城市群里，发展就会遇到困难。从目前看，一些小城市可能就是要随着人口迁出逐渐消亡，但是我相信它们当中的大多数没有到发展的时候。目前就是人口迁出的时候，而人口迁出也是一种发展。假定你就是那些资源，原来那么多人，分母那么大，人均GDP、人均收入就上不去。人口迁移有两个效果，到人口聚集地增加了分母，在人口流出地减少了分母，减少了分母整个分数就大了，同样的收入分到每个人头上就高了，就可以提高收入。

一是小城镇的人口少了，但是人均收入可以提高；二是如果能保护好老宅，保护好当地的生态和特色文化，就为将来人口回流做好了准备。

我们应该顺应人口迁移规律和城市化规律。腾出更多的土地发展大城市，包括这些城市周边的小城镇、卫星城等。

从这个意义上讲，遵循规律，破解难题，需要做大量的调整，不仅仅是简单的控制房价、限购，还包括一些最基本的、更深层次措施，包括设立财产税、房产税、经济制度、经济手段，还包括要调整我们的城镇化发展战略。

著名的社会学家费孝通的博士论文是调研小城镇的，据说他临终前两年曾经对他的学生说，也许在中国小城镇这条路可能走不通。不同的历史阶段对不同的问题有不同的认识，今天我们讲这个问题可能看得更清楚一些。现在我们的大城市房价暴涨，小城市却有那么多的积压，一眼望不到头的房子也没卖出去几套，因为肯定没有人在那儿买。

一是发展房地产首先要想那个地方能创造多少就业，没有创造就业，搞了房地产最后结局都是一样的。然后还要看位置在什么地方，是在城市群里面，还是城市群外面，小城镇并不等于二、三、四线城市，小城镇指在是大城市群之外的。

二是我们暂时改不了粮食要自给自足的现状，但是我们可以提高城市容积率。

三是我们的土地分配可以改变，大城市和小城市之间的关系可以改变，这是我们政策战略的配套；四是要进一步深化农村改革，土地确权，土地能够流转，在城市化的前提下，尽可能的把多出来一部分土地特别是宅基地，流转出来成为城市土地供给的一个组成部分，来缓解房地产的问题。

我们城镇化发展战略不改，我们的容积率不改，农村土地制度不改，这些问题就会持续加大。总觉得需求太大供给太小，就只能抑制需求，限购不是通过供给方解决问题，而是抑制需求。抑制需求是有道理的，特别是投资性需求。但是现在房价高到社会承受不了，是因为确实需要购买住房的老百姓（603883,股吧）越来越买不起房了，这就影响到国计民生了。

如果保证房子有限的供给，只供给那些要住的人，而不供给那些要炒房的人，这是限购的逻辑。可不可以不搞限购呢？当然可以。限购只是一个行政手段，而且是非常严厉的行政手段，只有中国搞得了，其他国家搞不了，因为有钱不让买房子，是没有道理的。

解决办法：还是房产税

从需求方角度看，不一定限购，办法就是实行房产税。房产税具有内在的稳定性，房价越高征的税越高。房产税加上交易税在其他国家多数都有，而且很见效。最近新加坡搞房产税和交易税，新加坡城市中心的房价已经跌了40%。但是这一点我们也迟迟做不了，迄今为止没有列入国务院的议程。

有人说中国的土地都是国有的，但是英国也一样，英国任何一块土地都是皇家的，在上面盖房子也是租的，他们对使用土地和盖房子包括使用者都要征收房产税。还有人说是有既得利益的阻碍，曾经有过这样一个笑话，说领导聚到一块讨论房产税问题，前15分钟还在讨论国家税收，15分钟后就讨论到自己的房子要交多少税，这就讨论不下去了。

但是这些对实施房产税都不会构成障碍。中国改革的经验不就是新人新办法，老人老办法吗？20年过渡期，从新房子开始征起，老房子卖了才征，你看能不能实行得了？实行房产税的问题不要跟反腐挂钩，新房新办法，老房老办法。

还有一种说法是房产税不管用，你这就违反了经济学的基本常识。价格肯定是管用的，价格不管用往往是价格没到足够高。上海（楼盘）、重庆（楼盘）搞试点，只有百分之零点几的房产税当然不管用，如果像美国一样到了3%-4%的房产税你看起不起作用？中国的炒房团跑到美国，说美国次贷了危机房子便宜，转了一圈最后一问每年还得交4%的税，结果全都不买了。房价越高交税越多，价格哪有不起作用的，价格不起作用一定是价格不够高。虽然还有一些因素和理由，但是我觉得都有办法可以克服。但是现在一时半会儿还实行不了，客观上就没有列入日程。

来源：新华网