杨现领:发展租赁市场的五条政策建议

来源:地产中国网 2017-01-23 10:50:00

国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中指出,培育和发展完善的住房租赁市场,有利于完善住房供应体系,解决不同居民的居住需求,实现“住有所居”的社会目标和人口的有序流动。目前我国租赁市场的发展尚处于早期阶段,制度体系建设尚未完善。借鉴发达国家经验,结合我国国情,培育和发展租赁市场,可以考虑的政策选项是:

1.鼓励私人房源出租,增加市场化房源的供给主体

为此,一是对个人出租房屋实行税收减免。加快落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,对个人自有房用于出租的增值税、个人所得税进行减免。二是鼓励国有企业将闲置房源交由专业租赁运营机构。三是为开发商将持有房源用于出租提供较为宽松的政策支持,如持有住宅物业用于出租的部分,增值税或房产税进行适当地的减免。

2.培育专业化租赁机构,提高租住品质,促进市场供应主体多元化

要使租赁真正成为有效租赁方式,必须提高租赁房屋质量。从成熟租赁市场来看,租赁市场向高品质提升与机构化发展紧密相关,因此,培育专业化租赁机构是租赁市场的发展方向。吸引专业化机构进入租赁市场,一是在前期调整增值税率的基础上,进一步考虑加快固定资产折旧,适当增加进项税额抵扣项目,如将改造装修成本、融资利息支出准予进项税抵扣,将人工成本支出以适当方式纳入抵扣范围等。二是在政府的委托和监管下,将有出租意愿的经适房、限价房等交由正规租赁机构代为出租,降低机构拿房成本。三是实施牌照管理制度。只有持牌企业才能从事租赁的运营或管理,对于发牌企业的资质给予明确界定,可结合经营管理规模、IT系统能力、租后服务能力等指标综合考虑。

3.实施租赁补贴政策,多种方式提高租客支付能力

为此,可以考虑的政策方向是:一是实行租金抵税政策降低个人租金支出。缴纳个人所得税时,可将租金从征税税基中扣除后再计税。为防止“阴阳合同”骗取扣税,申报抵税人需首先在房管部门登记备案,租赁双方信息及租金需在网上公示。二是对应届毕业生给予租金补贴。政府可以建立毕业大学生租房基金,为大学生提供补贴,或为大学生提供融资支持。三是一线城市对于特定人才给予租房补贴。对北京市政府引进的人才给予一定额度的租房补贴,引导其选择适合的租赁产品。

4.推动租赁金融配套设施建设

一是加快发展租赁征信。互联网行业的发展,线上交易的普及为培育租赁征信提供了土壤。租赁征信的发展能有效对租户及业主信息进行筛选,有效规避违约风险带来的损失。二是支持专业化住宅租赁机构发行企业债券、租约证券化,逐步进行住宅REITs试点,为租赁机构提供更灵活的融资方式,加速机构化趋势,推动租赁市场规范化建设。

5.规范交易流程,保障双方权益

一是加强对虚假房源信息的管控。个人以及经纪机构及其从业人员需在网站实名登记后方可上传房源,房地产经纪机构需在房地产相关部门备案,且缴纳一定额度的保证金才能接受房屋出租委托,对于传播虚假房源者给予一定处罚。

二是保护租赁双方的合法权益。要建立租房者租约保护机制,出租人应当按照相关法律法规和合同约定履行义务,保证住房和室内设施符合要求。住房租赁合同期限内,出租人无正当理由不得解除合同,不得单方面提高租金,不得随意克扣押金。同时,要建立租房者的行为规范,租房者应当按照合同约定使用住房和室内设施,并按时缴纳租金,禁止租房者私自转租以及破坏房屋行为,保障出租人正当权益。

逐步完善承租人在租住城市中的各种权利,包括落户、子女上学、医疗保障等与买房自住居民的均等化。进一步深化户籍改革力度,将租住时间与户籍办理相挂钩,让租赁家庭最终可以享受与购房人群相同的公共品服务。

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国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中指出,培育和发展完善的住房租赁市场,有利于完善住房供应体系,解决不同居民的居住需求,实现“住有所居”的社会目标和人口的有序流动。目前我国租赁市场的发展尚处于早期阶段,制度体系建设尚未完善。
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