杨现领:住房租赁市场立法应有的四大着眼点

来源:地产中国网 2017-01-21 15:51:00

2016年中央经济工作会议明确提出,要加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展。那么,到底如何为租赁立法?有什么国际经验可以借鉴吗?

1.租客权益保护。

不少国家的租赁住宅立法都明确禁止房东无正当理由,不能随意驱逐租客,且租客的居住权通常可以由亲属继承。美国《联邦公平住房法案》对于歧视的标准进行规定,禁止以种族、肤色,宗教,国籍、年龄、残疾、性别等歧视。德国规定,只要租客为合法纳税公民,将和业主享受一样的社会福利,包括平等的教育、医疗、养老等权利。

反观国内,租客被驱逐,被歧视,租客与业主不同权等问题一直延续至今。借鉴国外经验,通过立法,确认在租赁合同项下租客的居住权、平等选择权和享受社会福利的权利不仅十分重要,而且也非常迫切。

2.租金标准设定。

这主要表现在三个层面:出租合同订立时、合同履约期内再次续约时租金上涨标准、对于租金上涨的程序进行规范。从国际经验看:

第一,租赁合同初始订立时的租金水平,有的国家不予以控制,由租赁双方协商决定,如日本;还有一些国家会综合考虑市场上的诸多因素,制定一个指导价格,由买卖双方在指导价格的基础上进行协商,但是如果超过指导价格一定比例,业主将会受到惩罚,如德国;还有的国家对租金的上线水平进行制定,租赁双方签订合同时不能超过上线租金水平,如美国。

第二,合同履约期内的租金水平的上涨,美国不同的州参考依据不同,如旧金山规定在租户的租赁期内允许租金每年上涨不得超过CPI的60%,同时最大涨幅不得高于上一年租金的7%;德国采取统一标准,在租期内规定3年内租金涨幅不得超过15%。

第三,对于合同重新订立时的租金水平,管制较为宽松的美国可参考市场价格,而德国依然有严苛的法律规定,房租超过指导价格50%,可追究为“刑事犯罪”。对于房租上涨的程序,干预度较高的日本要求房东上涨租金需要到法院举证租金上涨的合理理由;德国需要书面向租客说明房租上涨的合理理由,如果租客不同意,可以向法院申诉。

总体上看,租金标准设定是一把双刃剑,一方面可以避免房东任意上涨租金造成租赁市场混乱;另一方面,如果管控过严,可能损害业主房屋出租的积极性。如何做到“适度”是立法的难点。

3.房屋的可居性标准。

据调查,出租住房中商品房占比不到50%,大部分租赁住宅为老式公房、拆迁安置房、农村自建房、保障性住房,这些租赁住房水、电、热等配套设施不足,房屋老旧,房屋设计不符合居住需求。针对房屋的居住标准,美国和德国两个租赁市场比较发达的国家都有明确的规定。具体而言:

第一,美国的“可居性标准”是指房东应该提供适宜人类居住的房屋,并且房屋内应该供应热水、暖气等,如果房屋居住环境恶劣,威胁租客的人身安全,租客可以到法院控诉房东违反“可住”条件,并要求减租或者拒付房租。

第二,德国的“可居性标准”更为严格,政府建立了严格的住房安全与健康标准的评估体系,包括面积、生活设施、生理心理需求等多个评定标准。出租的房屋需要定期维修以保证满足该标准。在此标准下,房屋的质量有强有力的保证。

4.税收优惠。

中国的一线城市和重点二线城市,租赁房源供不应求是突出问题。通过立法鼓励私人和机构增加房源供给是解决租赁房源不足的有效途径。参照德国租赁立法,在租赁房屋存续期,缩短房屋折旧期,给租赁住宅的业主更多的税收优惠;参照《美国国内税法》对于个人房屋用于出租所得收入可以免除所得税。

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杨现领:住房租赁市场立法应有的四大着眼点
来源:地产中国网2017-01-21 15:51:00
加快住房租赁市场立法是机构化、规模化租赁企业发展的重要保障,而国际通行的做法,主要是从租客权益保护、租金标准设定、房屋可居性标准设定以及税收优惠四方面来着眼。
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