存量房市场条件下，如何衡量市场的健康度，有没有一个可以常规跟踪、既有统计意义又具备一定市场解释能力的度量指标？

我们给出的答案是百人流通量。那么，它的定义和含义是什么？有什么政策指引？

1.百人流通量的定义。它是指城市常住人口中，每百人的房屋交易量（含新房与二手房），衡量一定时期内每一百人当中有多少人通过新房市场和二手房市场买到或者换到房屋，代表的是真实需求被满足的程度。

2.百人流通量的大小。2016年，全国Top30城市平均百人流通量为2.53套；三个一线城市平均为1.68套。进一步对比可以发现，百人流通量低的城市主要是两类：供给偏少的一线城市和需求不足的三四线城市。具体而言，上海百人流通量为1.96套，北京为1.8套，深圳为1.3套。百人流通量比较高的城市一般需求和供给都更为平衡，如成都、重庆、长沙等二线核心城市的百人流通量都普遍大于3。这些城市的新房与二手房成交量都比较大，以成都为例，常住人口只有北京的一半左右，新房与二手房的交易量却远远高于北京。

3.百人流通量与房价的关系。比较2016年主要城市房价涨幅与百人流通量之间的关系，我们发现两个明显的规律：

第一，供给不足的城市，百人流通量越低，房价上涨压力越大。对于这些城市，百人流通量反映了房屋的供给弹性。百人流通量越低，表明市场供给弹性不足，房价对供给缺口的敏感度高，容易形成涨价的一致性预期，从而螺旋推高房价。2016年，深圳、北京、上海等一线城市百人流通量都在2以下，房价上涨的幅度都相当明显。相反，成都、重庆、长沙等城市百人流通量则相对较高，都在3以上，房价表现也相对平稳，原因很大程度在于，新房供应量相对大，而且二手房也相当活跃。

第二，需求不足的城市，百人流通量越低，需求缺口越大，房价上涨的空间自然也不大，大连等二线及大量三四线城市基本属于这个情况。

总体上观察，当一个城市的百人流通量在2套以下的时候，房屋供应非常紧张，流通效率低，房价上涨的压力往往较大。当百人流通量在2-4套的时候，房价相对来说比较平稳；如果超过4套，房价难以上涨甚至会有下降。

4.一线城市百人流通量为什么低？目前看，主要是三个方面原因：其一，新房的供应受土地供应收缩而减少，土地供给无弹性导致新房供应要么不足，要么滞后；其二，二手房的流通效率低下，二手房交易量不够大；其三，一、二手房市场的关联效应，使新房与二房库存容易同步收缩。在一线城市，换购已经逐步成为真正的刚需，业主以旧换新会给二手房市场释放更多房源，促进二手房库存的上升；同时，消费者只有卖掉二手房才能够具备支付新房首付的能力。在这种情况下，如果二手房交易量收缩，新房也会同步受到影响。

5.百人流通量的政策含义。从百人流通量与房价的关系看，要抑制一线城市和热点城市的房价上涨压力，提高百人流通量是一个重要手段。而对于这些城市，土地和新房供应受到约束，缺少弹性，那么，提高百人流通量的关键就在于加大二手房的作用，避免二手房与新房的供给同步减少，用二手房流通弥补新房供给的不足。进一步分析，提高二手房流通的核心在于减轻流通环节的成本，主要是税费成本。对比美国，我国的房屋持有环节税收成本几乎可以忽略，而流通环节税收达到6%左右，这种税制不利于流通。因此，一个可能的方向是降低流通环节税率，鼓励业主“卖二买一”，以释放更多的存量供给。

（作者杨现领，系链家研究院院长）