超级房企万亿路径:并购与跨界投资折射盈利焦虑

来源: 2017-01-19 07:30:00

(原标题:超级房企的万亿路径:并购整合与跨界投资折射盈利焦虑)

兼并收购、跨界整合能力超强的房企,或将成为最后胜利者。并且,未来或将不再以地产商的面目出现。

恒大重组深深房引入300亿战投,成为2017年初房地产界最为引人注目的事件。紧接着,深铁接盘华润入局万科,持续近两年的万科股权之争或进入收官阶段,王石万科万亿营收指日可待。

又立刻,融创中国150亿入股乐视,地产+互联网生态跨界再次吸引目光。

这些看似孤立的事件背后,折射了房地产行业剧烈变迁的现状:行业利润率下滑、集中度大幅提升、超级房企诞生、地产资本溢出寻找新增盈利点。

这是一个个暗流汹涌惊心动魄的故事。热闹喧嚣背后,中国房地产市场进入并购整合周期,超大型房企强者恒强,规模之争已完全成为大象之间的游戏;而在大象们的竞争中,兼并收购、跨界整合能力超强的房企,或将成为最后胜利者。并且,他们或将不再以地产商的面目出现。

万科们的“万亿计划”

如果说,2015年之前,通过土地招拍挂和公开市场拿地,开发商就能轻松获得土地溢价,卖房盈利,那么此后,这一路径已然失效。

越来越高的地价占比,侵蚀着传统地产的利润;而年度销售金额总量在2016年达到11万亿之后,行业天花板已然显现。

对于一家房企来说,销售额达到千亿、3000亿、5000亿之后,万亿将成为一个可预期的“顶”,未来怎么办,如何转型,成为主流房企近几年的探索主题。

并购整合和多元投资成为超级房企们的新选择。恒大首先在并购上抢得先机。克而瑞统计显示,2015年下半年,恒大以超600亿元总价先后收购了中渝置地、华人置业、信和置业及新世界内地多个物业;加上收购多个深圳旧改项目,恒大可销售面积持续增加。

截至2016年6月,恒大总土地储备达1.86亿平方米。2016年终,恒大销售3700亿冲上行业第一。

放眼房地产行业,尽享并购整合红利的并非恒大一家。融创也是并购整合专家,2016年销售1500亿,同比翻倍。

2016年融创2/3土储来自并购:除入股金科股份,拿下莱蒙国际,融创还接盘联想集团旗下的融科智地。据不完全统计,2016年,融创并购花费约361亿元。

碧桂园则从2013年起以城镇化为契机,采取高速扩张策略并延伸至海外,终于在2016年实现3088亿的销售位居行业第三,其中海外项目销售超百亿。

融创刚刚入股乐视,是房企多元跨界投资中的最大手笔。其实在此之前,绿地已经投资了多项金融和基建类业务,以及多个股权投资;万科也入股了徽商银行、鹏金所等银行、互金平台。

在主业扩张和多元化转型的路径上,万科是第一家提出万亿计划的房企。2015年,万科总裁郁亮抛出“万亿市值”计划,转型城市配套服务商,扩大盈利增长点;王石近期又称,万科实现营收万亿只需6年。

恒大在2016年则收缩了多元化业务,聚焦地产+金融,投资银行、保险业务。

恒大主席许家印在去年恒大集团20周年庆典上透露,到2020年,恒大集团总资产将超3万亿。

虽然明确提出万亿计划,但21世纪经济报道获悉,以万科为对标的碧桂园也有销售万亿的野心;2015年,绿地曾提出2020年营业额达到8000亿的目标,如能实现,亿万级企业近在咫尺。

无论是销售、营业额,还是资产、市值,超级房企都在向万亿级跨进。

中国指数研究院认为,2016年房企超级阵营内生增长与外延扩张并举,为“万亿级”增长前景全面铺路。

寻找新的生意模式

在卖房盈利模式式微之后,房企需要寻找新的生意模式和盈利模式。超级房企们的万亿计划,要靠什么样的模式来支撑?

易居智库研究中心总监严跃进认为,对大型房企来说,传统方式下经营规模可以做大,但边际收益在递减,所以必须转型。

在郁亮看来,万科转型有两条主线,一是适应城市发展变化的需求,从单一住宅开发商转为城市配套服务商,比如做商业、物流、产业办公等;二是适应客户不断变化的需求,拓展养老、度假和教育等业务。

万科希望,未来传统地产业务和创新业务能各占总营收的一半。

绿地在主业规模增长之外,更追求基建、消费和金融业务的扩张速度。绿地董事长张玉良表示,2016年绿地大基建的规模比2015年翻了一番,大消费也每年翻倍增长。

融创则布局地产与多元产业联动,寻找增量市场。2016年,融创跻身千亿阵营,对于下一个十年,孙宏斌认为,没有4000亿进不了前十名;行业市场份额在快速向大房企集中,未来5-10年,前十房企市场份额将会占40%左右。

他进一步指出,房企还面对套利性亏损的窘境。比如:1万块钱买了一块地,2万块卖出去了赚了点钱,又花3万块钱买了一块地,如此反复,行业风险变大。

因此,在扩大规模的基础上,融创还需寻找盈利路径。而入股乐视就是孙宏斌融创未来10年布下的一颗重要棋子,他意图让融创走出一条不同于其他房企的“地产+多产业”之路。具体来说,包括如下领域:房地产存量市场、金融、资源性行业、大娱乐、大健康。

相对而言,恒大碧桂园追求的是绝对规模的增大与快速发展。严跃进表示,追求绝对大的规模,有利于地产商实现行业领导力或主导权,在企业资信评级、政商关系处理等方面都有积极作用。

总体来说,超级房企们现在所做的事情,一是继续提升传统业务市占率,二是多元化创新,并与传统业务形成生态体系,共同做大规模、市值、利润。

但在万科高级副总裁谭华杰看来,与传统房地产业务不同,创新业务普遍面临从“0”到“1”的开拓,需要的不再是“执行力”文化,而更多是试错,但企业发展和试错风险之间存在天然矛盾,难以两全。一项新业务从试验到成熟并能盈利,需要较长时间。

另一方面,谭华杰认为,在知识经济和互联网的双重趋势下,超大型企业可能变得“不经济”,企业的边界会消失,内部权力体系会消亡,大平台出现;与此同时,股权与债权的边界模糊,未来资本与人力的关系、资本市场结构等都将发生重大变化。

这也意味着,身处这一变革大潮中的超级地产商们,在拓展新业务时,还需伴随着制度甚至组织再造,而这或许更是转型难点所在。

而一旦转型成功,则房企就不再是房企。王石说,万科已是技术型公司;王健林则提前宣布,转型后的万达不再是房地产企业。

(来源:21世纪经济报道(广州))

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