吆喝与赚钱背后 世茂的运营投资逻辑

来源:地产中国网 2017-01-18 13:51:00

“房地产处于白银时代”似乎在2016年成为了伪命题,天量成交的背后千亿房企阵容扩军,3000亿也不再是行业“神话”。但追求“大而全”并不是所有房企的共识,在舒适的规模状态进行经营和利润指标的强化成为了世茂房地产过去一年的真实写照。

2016年,世茂房地产实现全年合约销售681.2亿元,销售面积491.85万平方米。如果仅就规模而言,世茂的表现只能算中规中矩,毕竟其全年销售金额的同比涨幅仅有2%。但对处于调整期的世茂来说,规模增长的降速却在另一个维度反映了其强运营指标的成功。

世茂销售金额的见涨是建立在销售面积同比减少11%的基础之上,换句话来说,这就意味着过去一年世茂的销售质量显著提高,而这正是强运营、炼内功给这家房企带来的变化。

利润先行,真正做到不认“规模”为“生死指标”

规模让位于利润和回款是绝大多数房企在“白银时代”都曾强化的命题,但过去一年房地产市场的火爆行情还是让很多开发商将这一生存法则抛诸脑后。

在700亿这一规模量级的范围里,持续保持约30%的优势利润率,于投资人而言,比起相对动辄千亿两千亿的房企却持续固定在8-13%的利润率范围里,股东应占利润方面,世茂明显更具备投资优势。撬动合适的规模基础,腾出精力保证更可观的利润,这是世茂这一具有港资企业烙印的企业一直以来保持的鲜明特征。

赚吆喝与赚钱,后者才是决定企业“生存质量”的实质因素。同样赚到200亿,保证运维与品质达成,业绩做到600-700亿,与许多可能狂奔至千亿两千亿的企业也只能做到200亿的“收入蛋糕”而言,世茂的运营不可谓不聪明。

这一点在世茂2016年半年财报路演现场世茂集团董事局副主席许世坛的一次面向投资人发言中可以得到印证,“在保有更高的利润可能性基础上,即使我们目前暂停销售10几个优质楼盘,舍弃一部分业绩额,世茂也愿意。”

规模不再作为“生死指标”后,回款和利润等财务指标成为世茂严控的核心指标。其2016年上半年的回款率保持在85%,甚至高于过去一年销售金额排行前两位恒大万科。在克尔瑞统计的数据中,上述两家房企的全年回款率分别为81%和67%。

上半年,世茂利润率达28%,虽较2015年32%的利润率有所下降,但仍保持了行业较高水准,据悉,这一利润在排名前15的房企中,可以位列前三。撇除税后主要非现金项目的净影响,加上处置北京商业项目的股东应占税后利润,世茂2016年上半年净利润达到35.02亿元,股东应占核心业务利润率为12.9%,均位于国内上市房企的前列。

审自身,炼内功,有质量增长谋后劲

2016年,世茂在内部加强了多职能核心指标管控,在管控财务指标,提升产品和服务质量的基础上塑造可持续盈利能力。当中,包括对拿地策略进行平衡、积极去库存、财务创新等。

库存对开发商而言就如同顽疾,在内部运营的强化中,世茂要将库存的“伤害”降至最低点,最终回到利润指标提升的正轨。世茂动向自己的这一刀是牵一发而动全身的,这也意味着短期内其规模和利润都会承压。但从长远来看,这却是世茂维持有质量增长不得不做出的取舍。

过去一年的去库存大战,世茂收获不小,仅从上半年的数字便可见一斑。在世茂前6月334.59亿的销售金额中就有219亿来自于库存销售,占比65.45%,较2015年同期增加79亿。

世茂的去库存同样考虑到未来的利润锁定。在去存货的大基调下,世茂2016年的销售均价不降反升,达到了13850元/平方米,较2015年的12100元/平方米增长12.23%。值得一提的是,世茂位于南京、厦门的多个项目在上半年的提价均在30%以上,部分价格提升甚至达到65%,这些都为未来的利润结算奠定了很好的基础。

世茂对于产品结构的优化除了以去库存为支点外,更大的调节比例来自于新增土储的获取。在地价攀升、利润受压的行业背景下,世茂过去一年秉持着“高位谨慎,低位进取”的拿地策略,避免了地价成本的上升,且获取的土地均分布于福州、北京、南京、武汉、济南、厦门等去化周期健康的一二线城市。对这些城市的“卡位”某种程度来说也是对未来成长性的提前锁定。

站在现有的规模之上,世茂的利润率已经形成了比较好的配比,而随着更多位于一二线城市的高毛利项目进入结算以及融资成本进一步降低,世茂的后续盈利空间将更为充足。

事实上,对土储达3000多万方的世茂来说,多卖几十亿,甚至上百亿,并不是太难的事情,但这家公司当前更看重的是把质量和运营水准提升上去,让各项指标都更充实。在审视自身的同时,世茂希望能通过“炼内功”来为后续销售以及利润的增长谋求质量。

世茂房地产董事局主席许荣茂指出,如果说2015和2016年是公司的调整年,那么2017年世茂将再次回到“有品质的增长年”,销售、利润、工程品质、产品力以及客户满意度都会有较大提升及增长。

这番论断的依据来自于世茂过去两年在内部做出的一系列调整。作为品质把控的绝对一线部门,近两年世茂对内部工程管控体系投注了极大关注和资源。2016年,世茂“360度管控交付标准”落地、形成“全周期工程技术管理体系”。世茂方面透露,这一体系所设定的住宅交付标准监察精细度甚至比行业标杆都高出五倍。为了能够在产品打造上更贴近用户需求,世茂加强了客户与市场研究精细度。正是得益于项目前期的精准定位以及产品质量的提升,世茂新项目的开盘去化率达到了70%以上。同时,产品质量的提升将带来更高的溢价空间,有助于提高项目的利润回报。

在市场分析人士看来,世茂如此种种的变革最终指向的都是“有质量的增长”以及给予投资者和股东更大的回报。中信证券明确表示,世茂未来的增长动力在于其土地储备战略。而其过去一年的均价上涨已经是众多上市开发商中首屈一指的。

“这也将令其往后两年的毛利率改善180个基点以及盈利实现超过10%的年均复合增长,世茂偏低的估值也将得到改善。”

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上半年,世茂利润率达28%,虽较2015年32%的利润率有所下降,但仍保持了行业较高水准,据悉,这一利润在排名前15的房企中,可以位列前三。撇除税后主要非现金项目的净影响,加上处置北京商业项目的股东应占税后利润,世茂2016年上半年净利润达到35.02亿元,股东应占核心业务利润率为12.9%,均位于国内上市房企的前列。
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