李迅雷:预计今年房价会较为平稳或者略有下跌

来源:地产中国网 2017-01-17 07:50:00

(原标题:李迅雷:预计今年房价会较为平稳或者略有下跌)

中泰证券首席经济学家李迅雷在写给中国证券网的文章中提到,今年房价会较为平稳或者略有下跌,因为各地都把控制房地产价格的上涨作为一个非常重要的目标。相信房价会处于“稳中求进”的总基调格局中。

李迅雷表示,无论楼市还是汇市的现阶段表现,都是货币超发的体现,都是一种货币现象。我们的货币发得太多了,货币超发后就会在各方面有所体现,比如表现为股价上涨、房价上涨、资产荒、大宗商品价格上涨等。中国货币超发最多的时候到了什么程度呢?1996年中国的M2总量是7.5万亿元,现在是155万亿元,增加了近20倍。也就是说,如果你的各种收入(工资、奖金加投资收益或租金收益)加起来在1996年是2000元/月,那么现在需要达到40000元/月,才能不跑输M2;或者你的资产增值幅度在过去20年增长20倍以上,才与货币总量的增速相当,否则就跑输了M2。这表明中国的货币超发是非常惊人的。

2003年中国的M2不到美国的一半,美国又比日本少,而2009年之后,中国的货币供应量开始大幅增加,因为美国发生了次贷危机,城门失火殃及池鱼。所以,我觉得用货币可以解释很多现象。比如有人说,人民币之所以贬值是因为美国加息,这话没错,美国加息会导致美元指数往上走,但美元指数也没有走得特别高。我认为,人民币是否贬值以及贬值多少,更多取决于货币总规模的扩张而非利率水平的变化。若取决于利率水平,那么日本现行的负利率政策,应该导致日元大幅贬值才对,但实际上日元并没有大幅贬值,因为日本这几年信贷余额都是减少的。所以,众口一词的浅显看法很难用数据来印证。我认为,货币规模是决定汇率的主要因素,经济的好坏决定利率水平,十年期国债的利率应该和GDP增速一致,这样才相对合理。

李迅雷指出,2016年,中国一、二线城市房价的猛涨与居民加杠杆是相关的,居民购房加杠杆的增幅达到了历史最大值。从居民的杠杆率水平来看,似乎泡沫并不大,虽然房价涨了很多,但总体杠杆水平不算高。当然,因为现在经济在往下走,所以,房价的上涨一方面是货币现象,另外一方面也和人口现象相关。中国的大城市化进程还远未结束,大城市化水平大概只有美国的一半,人口在往大城市流动。这就可以解释去年什么地方的房价涨得多,这与这些城市的人口流入量有关。比如,2016年大连房价下跌了20%,它也是一座美丽的滨海城市,房价为何会有如此大幅的下跌呢?因为大连的人口在减少。可能有人会问,安徽省的人口也在减少,为何合肥的房价会大幅上涨呢?那是因为合肥市的人口在大幅增加。同样的道理,厦门人口增长的幅度是全国最高的,去年房价涨幅也居全国第一。同样,我们看到河南省的人口在减少,但其省会郑州市的房价涨得很快,也是因为郑州的人口在大幅增加。概括而言,直辖市、省会及二线城市人口都在集中,一些偏远省份的人口在净流出,这表明房价的变化趋势与人口有相关性。

李迅雷表示,但从长期来看,对房价并不乐观,原因如下:第一,房地产开发投资增速回落,估计2017年为负增长。去年一、二线城市房地产火爆的原因是居民购房加杠杆,而由于基数过高,我估计今年会负增长;第二,中央经济工作会议对房价提出了严厉的批评,提出“要坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’”的定位。李迅雷认为,今年房价会较为平稳或者略有下跌,因为各地都把控制房地产价格的上涨作为一个非常重要的目标。相信房价会处于“稳中求进”的总基调格局中。我们对政策的研判一定要格外重视。

(来源:上海证券报)

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李迅雷:预计今年房价会较为平稳或者略有下跌
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中泰证券首席经济学家李迅雷在写给中国证券网的文章中提到,今年房价会较为平稳或者略有下跌,因为各地都把控制房地产价格的上涨作为一个非常重要的目标。相信房价会处于“稳中求进”的总基调格局中。
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