最近，弹房君的朋友圈被一篇文章刷屏了。文章讲的是一对夫妻为了给儿子一个阳光温馨美好的童年，在北京国子监大街旁的胡同里租了一套不足65平的老房子，在和房东签下十年租约后，花了40万将这套房子整修成自己喜欢的样子。很多人羡慕、感动，也有更多的人不理解：再添点钱就可以在外环首付一套房子了，10年后怎么办？……

女主人这样说，“我们就是想把这十年过好，现在才是最重要的。”真正懂生活的人，未必非得买房子，租房子，生活也可以过的很好。

被刷屏的不止这一件事情。京城部分地块住宅面积全部自持，并且有可能是70年，这难倒了一批开发商，他们绞尽脑汁，想出破局之道，一时间，长租公寓再次大热起来。

上述内容不外乎说明了一个问题，无论从需求端还是供应端，中国的租赁市场都进入了一个时代性的变革阶段。在高房价和日益严格的限购政策的倒逼下，人们的居住观念和和消费观念也在改变与升级，越来越多的人正在以租客的身份选择生活方式，逐渐从“房奴”压力中解脱出来。而随着市场供应主体的多元化，租赁市场也衍生出诸多中高端需求，如何住的更好、更体面成为用户选择住房时最为关注的问题。

近日，链家研究院发布的《租赁崛起》报告引发了业界的关注，这份报告指出，中国的租赁市场正在崛起，目前市场规模大概在1.1万亿左右，到2020年，租赁规模将达到1.6万亿，2025年有可能是2.9万亿，2030年将会超过4万亿。

三大数据透视中国租赁真相

随着国务院、地方政府发布政策鼓励住房租赁业务，各路资本、开发商、中介巨头也蜂拥而至杀入住宅租赁市场，中国的租赁市场迎来了巨大的想象空间和最重要的风口。

新生蓝海市场不成熟，在这个摸索试错阶段，往往存在一些问题。揭开迷雾见真相，中国的租赁市场目前到底处于什么水平？

《租赁崛起》报告数据显示，目前，我国租房人群在城市人群中的占比非常低，仅为17%，而在美国的纽约、旧金山，日本的东京，这一比例都超过40%。其次，租金收入比（收入中租金的占比）低，成熟市场通常把40%以上的收入花在租房上。

此外，租金规模在交易规模中的占比也非常低。目前，中国的租赁市场规模是1.1万亿，房屋交易大概是15万亿，15万亿里面包括10万亿的新房和5万亿的二手房，租赁规模与房屋交易额的比例是7%。

在美国，租金规模是5千亿美金，房屋交易规模大概是1万亿美金，1万亿美金里面90%是二手房，10%是新房。租赁规模与房屋交易额的比例是50%。在日本，这个比例更高，租金规模是8千亿人民币，而房屋交易额仅四五千亿。

链家地产研究院院长杨现领表示，通过与市场相对成熟的发达国家相比较，中国的租赁市场相对于交易市场的发展非常不足。

对比国内，北上广深的交易额达到了4.6万亿，而租金规模仅为2500亿左右。“这就是所谓的‘供给结构错配’，购最强，租更弱。” 杨现领指出。

错配的不仅仅有供给结构，还有区域错配、品质错配和人群错配。诸如，三四线城市租赁市场供应比较充足，一二线需求上升但供应不足；租客对于品质租赁的需求越来越多，但供给仍以政府为主导，局限在提供廉租房、公租房的政策框架内；越来越多的中高收入人群通过租赁解决住房需求，而高品质租赁产品的供给却存在短缺。

不过，也正是这些错配的存在使得中国的租赁市场有着巨大的想象空间。

杨现领预测，到2020年，中国的租赁规模将达到1.6万亿，2025年有可能是2.9万亿，2030年将会超过4万亿。未来五到十年，是中国的租赁市场增速最快的阶段。

如何破局长租公寓运营痛点

中国的租赁市场之所以能够引发关注，市场发展是大势所趋，最关键的是长租公寓概念的引爆。

从最初链家抢先布局自如，到后来在资本的支持下成长起来的蘑菇公寓、YOU+公寓等诞生，到目前各大开发商的杀入。可以说，在互联网和大数据的推动下，长租公寓正在迅速膨胀。

野蛮生长背后则是渗透率低、租期短、资金成本过高、回报率低等诸多问题。

杨现领透露，在一线城市，品牌公寓的渗透率非常低。以北京为例，大概有120万套的租赁住宅，其中40%是通过中介，40%是二房东，10%是通过自如这些品牌公寓，还有10%是通过C2C市场，就是房东直租。这就是所谓的 “4411”市场格局。

“二房东这块将走向管理规范的品牌公寓市场，连同已有的公寓品牌，这将成为市场主导性的力量。” 杨现领如是说，未来会变成“541”的市场格局，50%机构化管理，40%是中介租赁市场，还有10%的房屋分享。品牌公寓、青年公寓将迎来最重要的发展机会，虽然存在一些挑战，但想象力还是很大的。

不同于传统地产开发以高周转的模式为核心，物业的持有考验的是企业的成本控制、运营管理能力。这是进入租赁市场的企业如万科、龙湖等品牌房企所必须面对的问题，也是最大的挑战。

“规模是门槛，运营能力是核心。”杨现领表示，目前这个市场上做的比较好的都是运营能力较强的企业，“这是租赁市场参与者的核心竞争力”。

一个企业如何要运营好长租公寓呢？

杨现领表示，首先它必须是一个中介公司，有很强的获房和获客能力。第二，它得是一家装修公司，从装修开始到工期结束，管控好每一个环节。第三，它还得是一个很重要的服务公司，给租客提供最好的服务和产品。