原标题：“9·30新政”实施以来 北京楼市逐步趋稳

“自去年‘9·30新政’以来，买房的人的确少了，一部分人是因为首付比例提高不得不放弃，还有一部分人是没有找到合适的房子。”北京市某房地产经纪人对中国商报记者说，“现在来我这看房的刚需比较多，大多数是换房的。”

中国商报记者调查走访了北京市六家房地产中介的部分网点发现，与去年楼市价格暴涨时期人们购房“饥不择食”不同，近期购房者显得更加理性与谨慎，更倾向于以购买改善性住房为主的刚需购房而非投资性购房。

投资性购房需求得到有效遏制

自去年“9·30新政”实施以来，北京市商品住房交易需求回落，量价平稳，市场逐步回归理性。

回顾刚刚过去的2016年的北京楼市，用“火爆”来形容一点不为过。去年上半年，北京住宅市场半年成交量195646套，同比增长58.1%，是2015年全年成交量的三分之二。实际上，北京楼市目前看来已逐步趋稳。根据前不久北京市住建委发布的报告显示，自“9·30新政”实施以来，政策效果初步显现，房地产泡沫和投机得到了有效抑制，北京市商品住房交易需求回落，量价平稳，市场逐步回归理性。

从北京市住建委的相关数据分析来看，目前北京楼市有三个大的趋势：一是交易总量下降。2016年第四季度，全市商品住房成交6.96万套，比三季度减少28.4%，二手住房成交量从9月份的3.01万套降至12月份的1.78万套，下降40.8%，需求过热态势得到明显缓解；二是购房群体结构优化。去年第四季度非北京市户籍、二套购房人群占总购房人群的比重为17.7%、21.9%，较第三季度分别下降2.2个和0.9个百分点，即北京本地购房者的比例已经回升至8成以上，投机以及投资性购房需求得到有效遏制；三是价格稍有下滑。2016年12月份北京市新建商品住房成交均价为3.82万元，较9月份的3.88万元小幅下调。国家统计局公布的2016年北京10月、11月价格指数环比涨幅分别为0.6%、0.0%，在全国70个大中城市分别排37位、56位。

自住房供地增加新建商品房减少

一方面增加自住房供应，另一方面减少新建商品房面积，发挥改善民生和平抑房价双重作用。

细看2017年北京市对于楼市的调控，总体呈现“一手松，一手紧”的特点。

一方面，增加自住房的供应。1月4日北京市住建委发文称，2017年将进一步调整用地结构，合理提高住宅用地比例，加大自住房建设力度，新增1.5万套以上自住房供地，加大开工调度力度，争取尽早上市供应。北京市从2013年开始推出自住房项目，到目前为止已累计推出项目69个，分配项目59个，已摇号签约5.6万套，入市项目均价每平方米1.8万元。据北京市住建委相关负责人介绍，自住型商品房是北京独有的一种房屋类型，坚持每年安排一定供应量，2017年将继续加大供应力度，进一步加大对中端需求的支持力度，增加群众获得感，切实发挥改善民生和平抑房价双重作用。

另一方面，减少新建商品房的面积。此前，有媒体从有相关部门获悉，为落实中央经济工作会议提出的“房子是用来住的、不是用来炒的”的政策定位，北京市正在研究房地产市场供给侧结构性改革的具体举措，提出年新开工商品住房将控制在2000万平方米左右（2015年北京市商品房新开工面积2790.2万平方米），轨道交通站点周边的中小户型新建商品房用地供应比例将加大，同时将进一步挖掘存量资源，存量房市场将发展成为居民首次购房的主要途径。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉向媒体指出，从国际经验看，发达国家的住房市场基本上都经历了从新房为主向存量房为主的转变。从人口、家庭和城市化发展状况、经济发展水平、土地资源环境约束条件以及住房市场发展情况看，北京已经进入存量房为主的阶段，2016年新房和二手房交易套数大体上是1∶4，也就是说，有4/5的购房家庭是通过购买二手房来解决住房问题的。

刘洪玉认为，“如果再考虑到租赁住房的房源几乎全部来自存量住房，则未来住房市场需求主要靠存量房来解决而不是新房，应该没有什么悬念。”至于新开工商品住房规模缩减会不会导致供不应求，刘洪玉分析认为，供不应求不仅仅取决于“供”，还会受“求”的影响，另外还要看在什么范围内的“供”，“北京市范围内的新建供应可能减少，但在京津冀协同发展背景下，如果能通过快速轨道交通连接的周边城市的住房供应增长，则满足北京常住人口需求的总供给可能还会增加。”此外，新建商品住房减少可能会刺激存量住房资源释放，还会提高存量住房的有效利用水平，以及自住商品住房等政策性住房建设增加，也会促进供求均衡。

今年北京楼市延续低位运行趋势

今年北京的土地供应将比去年明显增加，加之保障性住房等的供给，今年楼市整体降温仍是主要趋势。

虽然整体上北京楼市趋稳，但是元旦期间北京楼市还是出现小幅反弹。据亚豪君岳会统计数据显示，元旦期间北京共实现商品住宅（不含保障房与自住房）成交898套，相比中秋小长假减少7%，成交面积7.73万平方米，环比持平，不过这一成交量相比去年元旦小长假分别增加了240%、174%，同时也创造了近三年来的同期新高。

亚豪机构市场总监郭毅认为，元旦期间北京楼市成交出现较大幅度同比上涨的原因主要有两个方面：一是供应的支撑，去年12月份北京共计27个项目入市，供应量集中爆发，提供住宅产品6916套，超过前两个月之和，也创造了全年供应新高，这也使得岁末年初的成交量相比往年同期起步较高；另外一个方面则是由于去年元旦期间楼市成交处于低迷周期。但从总体上看，接下来的一年里北京楼市成交量难以出现太大突破，仍将延续调控后的低迷周期。

中原地产首席分析师张大伟也认为，2017年楼市整体降温仍是主要趋势。有关专家表示，2017年北京的土地供应将比去年明显增加，加之保障性住房等的供给会对整体市场水平产生一定的冲击，同时楼市调控对于购房者的市场预期产生了一定制约。郭毅认为，此轮房地产收紧调控将具有长期性的特征，受此影响，2017年楼市成交也将延续2016年年底的低位运行趋势。

来源： 中国商报