（原标题：万科上海区域销售超千亿 平衡规模和创新业务成新挑战）

1月11日，在“丁祖昱和他的朋友们，2017预见未来”发布会上，地产大咖任志强表示，“全国的城市有几百个，但只有19个城市的销售均价在万元以上。”而据丁祖昱公布的数据，四大一线城市及周边，再加上十几个二线城市，商品住宅销售总金额达4万亿元，国家统计局公布的数据显示，2016年前11个月全国商品房销售额102503亿元。

在复盘2016年楼市棋局之时，我们发现，“长三角”已经成为很多企业的业绩引擎。核心城市的销售业绩表现，对房企的年度业绩越来越重要。能在重要城市的市场占领绝对高的市场份额，就代表集团在全国市场的排名更靠前。

在房地产市场遭遇史上最严调控的大环境下，各家房企鏖战长三角的制胜手段是什么？本期房产周刊，《每日经济新闻》记者以万科上海、融创上海、新希望温州三家为案例，从产品创新、营销手段及战略布局等维度，进行深入解读。

1月初，万科公布了2016年销售业绩，公司全年实现销售金额3647.7亿元，其中上海区域16城贡献1200亿元业绩，创下万科单一大区最高业绩，也成为整个房地产行业第一个年销售额超千亿元的大区公司。

在实现千亿销售额的过程中，转型城市配套服务商的战略全面落地，对上海万科区域最终实现全年销售业绩提供了多层面支持。万科上海区域的产品线涵盖产业地产、商业地产、养老物业、长租公寓等八大城市配套服务项目初成体系，构成了万科高级副总裁、上海区域本部首席执行官张海倡导的“热带雨林”体系，按照他的话说“为客户多次服务的愿望正在变成现实。”

在亿翰智库上市房企研究中心张化东看来，万科上海区域在转型业务上成效明显，未来的挑战在于形成稳定的运营体系，对保持规模优势和推进创新业务做出最优安排。

●新物种：满足全生命周期配套服务需求

作为万科四大区域之一，万科上海区域包括上海、杭州、苏州、昆山、无锡、常州、南京、镇江、宁波、南昌、合肥、温州等16个城市，2016年全年销售金额超过1200亿元，其中上海销售总金额达301亿元。

“为何世界瞬息万变，你却总能走在前面？”张海在名为《风行千里不问归期》的新年献词中对万科上海区域在不确定性中取得的成绩提出如此设问。他的指向是全面落地的万科城市配套服务商战略。

张海在新年献词中透露，为客户提供多次服务的愿望正在变成现实，依赖的体系就是万科上海区域正在全力践行的“热带雨林”体系，自然形成新物种，生态链模式生命力更强，用不断的增长应对变化。其背后的支撑就是万科转型城市配套服务商的战略。

住宅、商业、办公、产业、教育、家装、医养、长租公寓——从去年开始，万科上海区域城市配套业务体系已经具备初步雏形。从时间维度来挖掘，这些服务贯穿用户完整的生命周期，是对全生命周期配套服务需求的满足。

最近的一次动作是，去年12月16日，万科发布了一则担保公告，万科全资子公司上海万科投资管理有限公司为上海申养忘年镇坪养老院项目总贷款金额5000万元中的2050万元提供连带责任担保。医养服务正是上述“雨林体系”中的重要环节。

从2014年上海万科的首个养老项目智汇坊落地城市花园开始，其在养老业业态方面的尝试趋于多元化，比如申养定位于医养业务的运营服务商、轻资产的运营服务商，借力上海地产集团和万科的物业资源，以及智汇坊的产品资源，未来在上海开展医养业务。

张海曾经透露，社会背景发生了很大变化，客户也发生了变化，养老、教育这两种随着物质需求减退而迸发出的人类正常需求，正在为上海区域的创新业务提供更多灵感。

去年9月，上海万科第一所自办学校——万科双语学校在上海七宝地区开学，在地产+教育的跨界之路上，万科迈出了重要一步。目前落地的除了七宝地区的学校以外，还有浦东的第二所学校。根据上海万科的规划，未来万科还会将触角涉及教育的方方面面，实现教育领域的全面延伸。

基于地产主业延展的多元业务，正在被上海万科大力推进。万科在上海第一个万科广场系购物中心项目，上海七宝万科广场成功开业，未来将积极拓展区域及社区商业；产业地产方面，万科先后成立了星商汇、万科云城、万科云、浪花试水产业地产，如今万科在上海已完成6大商务区的14个产业项目，总体量超过200万平方米。其中，上海延安西路1262号地块整体租赁开发项目是万科在上海启动的首个核心城区的城市旧改项目。

加强不动产经营能力是房企在“白银时代”强化竞争力的一个路径。目前万科在一些城市的投资策略上，已经明显表现出不动产经营的趋势，比如上海七宝、万科广场、上生所项目的运营等。

在外界看来，上海万科在过去一年的动作已经不再是单纯的房地产开发公司，通过对生活场景的搭建而具有初步的生活服务商的影子，这背后除去对客户需求逻辑的把握，基于大数据运营对客户群的细分研究至为重要。

由上海万科与多家高校及城市数据团合作搭建的万科大数据分析平台正式上线，该平台以清晰易用的可视化交互方式，将复杂的大数据技术聚焦在房地产行业的实际业务当中，从动态监测、信息查询、数据分析三种不同层级，满足公司员工各业务端口的工作需求。

值得一提的是，万科此次将智能设备采集的数据与优质合作方提供的资源进行整合，以大数据机器学习算法对全市范围内的典型活跃客户及项目到访客户数据进行深加工，对细分市场上不同消费群体的特征及分布进行了解与研究，这也将对其构建的“热带雨林”体系提供数据支撑。