高杠杆买房2017恐难再现 经济学家表示担忧

来源:地产中国网 2016-12-21 10:23:00

原标题:高杠杆买房2017恐难再现 经济学家表示担忧

2016房地产市场,“精彩”二字亦未能尽诉。并购案狼烟四起,宝万之争悬而未决;今年前三季度,重点城市量价齐升,导致房价过快上涨,这期间,过度金融化与高杠杆投资购房已经到了前所未有的高度,据相关机构数据,住户中长期贷款对信贷的占比一度突破100%,也就是说信贷资源几乎全线流向楼市,由此引发下半年的两次调控,尤其是国庆前后,全国23城连发楼市调控,对过快上涨的房价来了一个“急刹车”——每次严厉调控之后,市场总会陷入冰点(尽管目前量价齐跌还未呈现明显状况)。但谁都知道,这只是一个周期而已。

那么,2017年的房地产市场将会呈现怎样的发展趋势?热点城市的房价是涨是跌?调控是否已达到目标,将加码还是渐行渐远?

风险预警:2017楼市需降温

经济学家们对未来的房地产市场充满担忧。

经济学者马光远在其公众号“光远看经济”中表述了对房地产未来发展的担忧与预警。马光远指出,房地产市场化18年来,行业发展总体而言难言健康。价格离谱的问题、杠杆的问题、制度建设的问题、市场信息混乱的问题,仍然处在极其野蛮的阶段,而制度建设层面的滞后,也使得这个行业的风险丛生。马光远发出预警:房地产风险是2017年中国经济面临的最大挑战之一。

在马光远看来,中国房地产目前最大的问题并非价格太高(当然价格肯定已经很高),最大的问题是过度金融化和各种各样的高杠杆,会导致市场情绪的不理性,导致价格的暴涨暴跌。

过度的金融化使得住房的基本功能异化,住房偏离了“居住”的基本功能,而沦为资本追逐的投资工具。居民大量的财富过度集中在房地产领域,一旦出现调整,大量中产阶层的财富很可能化为乌有。管理层非常清楚,再如果打左灯右转,很有可能车毁人亡,这是一个太危险的选项,市场的降温是必然的。

“我坚持过去的判断:2017年无论是销量,还是价格,都会出现真正的调整。” 马光远说。

国家信息中心首席经济师范剑平在最近也曾公开指出,当下的房地产市场中例如投机炒作、违规使用金融高杠杆之类行为太多,而未来不同产业结构和人口构成的城市将形成严重分化的市场。在他看来,2017年房地产正常基调是在政策上一方面要保障人民居住功能的满足,另一方面也要适当抑制投资功能的过度炒作。在这个基础上,挤出泡沫,把更多房子留给首套置业的人,是政策中最重要的导向。

范剑平指出,对于复杂的房地产走势,应该跳出房地产看房地产,从产业结构升级和城市化中人口的流向来看,未来房地产走向既不会全面暴涨,也不会全面暴跌,未来就是严重分化的市场。有些城市在产业结构升级带领下,会继续保持稳定、健康、向上的发展。但有一部分城市,调整压力会非常大。不管是房地产开发商,还是个人投资者,认清这样的大势,把资金投到应该去的地方,市场规律性的东西可能比政府的指示影响更大。

市场:非跌即涨

论一:跌,是躲不过的

在此番深度调控之下,有不少人认为,2017年,成交量与房价,都会面临下跌的可能,甚至于“崩盘论”再现,不过有几位大佬并不这么认为——会跌,但不至于崩盘。

日前,万科总裁郁亮表示,未来一年内,全国商品住房成交量很有可能大幅下降,前期房价上涨过快的城市,价格也可能回落。不过他认为崩盘的风险在中国并不存在,“杠杆过高是房地产市场泡沫破裂的根源。目前,各国按揭贷款最低首付大多在20%以下,还有零首付的,而我国的首付比例始终较高,且居民储蓄率一直处于高位,偿本付息能力强,杠杆风险较低。过去几年的炒房行为已经很少见,政府调控手段又很有效、及时,房地产的总体杠杆水平能得到有效控制。”

无独有偶,万达集团董事长王健林也曾表示,中国房地产是有泡沫,但绝对不会崩盘。他认为,虽然目前房价比较高,但人群向城市迁徙的消费需求仍然存在,外加政府近期采取的一些挤泡沫的措施,这些因素综合在一起,所以不会崩盘。

持相同观点的还有富力地产董事长李思廉,这位素来低调的企业家在近日直言,自己和万科总裁郁亮所表达的观点相同,认为房地产不可能崩盘,因为房地产整个行业的上下游链条太长,影响的行业太多。当房地产碰到真正的危机时,相信政府一定会有所支持。

有说跌的,自然也有人说涨。

论二:越调控越涨价

作为涨价论的一贯主张者,任志强这一次也没有例外。他提出,调控会使得房价越涨越高。

在近日的《房地产调控政策与市场前景》闭门研讨会上,任志强抛出了对未来市场走势的一些观点。他认为,调控会让需求在一段时间以后集中爆发,所以下一轮会比这一轮涨得更高。不过,他亦明确,中国高房价只集中在一些大中城市,其他几百个城市房价“低得不得了”。任志强指出,今年房价上涨的原因有二:连续两年来,土地供应呈现-30%增长,尤其是在人口越集中的大城市,土地实际供应量在下降,这是土地错配造成的;二是发达地区,不管是否供给土地,仍旧是人多资源集中的。他表示,在需求侧上进行价格调控,最后将导致需求在一两年或一段时间后就会爆发。只要对需求侧进行抑制,不会对市场有任何好处,也不会对市场的稳定有好处,只会越调越涨。

除了对市场的预判,也有不少企业家及经济学者对企业在2017年的生存状况不太乐观。

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