想要买豪宅?从现在起,选中攀成钢你就赢了一半

来源:地产中国网 2016-12-09 13:40:00

最初,我们将2016年称作“改善时代”,是源自于对土拍市场的预估:从去年下半年开始,成都的土地出让频现低密地块,加上地段优异,不禁令人产生了这一猜想;

后来,这一趋势随着年初全国范围的限购政策取消而被放大,我们看到,被压抑多年的改善性需求不仅真实存在,当它复苏以后更是呈现出燎原之势;

现在,我们发现,随着限购政策发布,未来的刚需产品已经越来越难做,改善成为了开发商逐利首选,“一步到位”更是购房者必须遵循的置业守则。

可惜令人遗憾的是,当市场逻辑已经足够清晰之际,成都传统的豪宅聚集地——城南,偏偏迎来了一次极为严苛的限购。那么,还有什么板块能够支撑起城市精英人士的居住理想?又有哪个板块将成资源与价值最大化的下一个“购买窗口”?

经多年打造、发酵的攀成钢板块,正有望接过这历史性的一棒!

 

市场逻辑已变:

购房者优选“一步到位”,开发商或将抛弃刚需

“千万别再做刚需房了,那等于找死!”近期,明源地产研究院发布了一篇文章,提出一个令人吃惊的观点:不管是一线二线还是三线,刚需房都不能干了。

在文章中,明源地产指出一线城市由于地价高企,仅土地楼面价就已达到了几万/㎡,加上限购限贷影响较大,如“深圳,未婚、离异人士只能买一套房”,这使得过渡性买房已成幻想,买房必须一步到位。

二线城市除了限购限贷带来的影响外,还存在限价问题。也就是说,预售价格需经过政府审核后方能开售,如果报价过高无法通过审核,项目就会拿不到预售证。这就带来一个问题,由于售价是遵循“地价+开发成本+一定比例的利润”的计算公式,而地价在拿地以后是不变的,要想提高利润比,开发成本也必须与不断攀升的土地成本相匹配,因此开发商必然会选择抛弃刚需转做改善,抛弃毛坯转做精装。

三线城市则以高库存为主要困扰因素,在“遍地都是房子,大部分人都有房子”的情况下,唯有高品质的好房子方能引发购房者的置业欲望。

显然,成都作为新一线城市的代表,上述观点中的“限购、限贷、限价”问题均存在影响,此次城南的严厉限购更是敲响警钟;再加上银行收紧首套房贷款利率的优惠幅度,二套房判定标准从严,令“一步到位”成为了众多家庭的优先之选。

同时,四川新闻网记者今年在与成都房企的沟通中,已不止一次听到项目负责人提出需要给产品“贴标签”的诉求,归根结底就在于面对区域竞争时,项目必须做出自身特质方才能够赢下市场。有业内人士向记者表示:“‘精装+改善’,已成为成都大多数开发商未来的发展方向。”

购买逻辑已变:

豪宅面临升温,死守城南不如另选别家

市场逻辑变化后,首当其冲的便是作为终极置业需求的豪宅类产品将有望继续升温,这也是今年市场正在出现的一大发展趋势。

从全国来看,根据同策咨询研究部数据显示,一线城市豪宅市场持续放量,1-8月,单价10万元/平米以上的豪宅已经去化2123套,同比增幅达4.31倍;单以成都而言,根据成都透明房产网发布的2016半年报,其全域成都住宅销售排名TOP10(备案总额)榜单显示,前10名中有6个项目属于高端住宅序列;仲量联行数据亦显示出,从2012年第四季度以来,成都的高端住宅市场平均资本值一直呈上升趋势,不到四年时间,已从11820元/平米上涨到7月份的14472元/平米。

显然,在今年9月份大规模限购之前,无论是自住还是投资,豪宅产品实际已渐渐成为市场的主流之选,这是强劲需求所带来的市场结果;而当限购重启之后,“一步到位”的市场新逻辑下,势必又将进一步提升购买豪宅的动力——大概唯一的变数就在于,过去因城南一家独大,形成了“度假豪宅选都江堰,居家豪宅选牧马山”的传统印象,现在随着城南限购政策的趋紧,下一个豪宅板块急需重新寻找。

为此,记者经综合多位业内人士观点后发现:攀成钢,或将成为这位“接棒之人”。正如某代理机构资深观察员向记者阐述的理由:“明年的攀成钢即将进入全面交房时代,板块价值将会正式显现;区域曾经的价格抗性,随着城南乃至全成都的一轮上涨之后,又已经消弭殆尽;再加上区域内住宅产品供应量的逐渐减少,攀成钢已成为最值得推荐的下个豪宅板块。”

 

价值亟待重估:

攀成钢,下一个豪宅购买窗口

“其实攀成钢之所以一直不温不火,一个原因就在于它最重要的商业配套迟迟不能兑现。”有业内人士对记者表示,“但今年攀成钢的商业综合体修建进度,出现了加速迹象。10月底,泰合国际财富中心主楼已经封顶,主力店有永辉超市和横店影院;乐天广场开始正式施工,乐天旗下全系主力业态确定进驻;ICC购物中心的地下工程基本完成,地上部分修建已经开始,由于购物中心与ICC凯旋门的住宅楼体相联,显然施工进度是不可能拖延的。”

至于攀成钢一直受到热捧的丰富教育资源,如成都七中、成师附小以及国际学校等教育配套则早已得到逐一落实;特别是今年成师附小发布的改扩建规划,更给区域带来了一次政策上的重大利好。

配套之外,另一个堪称攀成钢重大价值点的,则在于这一板块的稀缺性正在显现:“早在2014年中粮拿下攀成钢最后的住宅地块后,共计3000余亩的攀成钢板块供地就已经进入了尾声。所以今年11月初,德商以10250元/平米拿下的保和地块,实际是属于塔子山板块的。”

“而根据实地踩盘结果我们可以看到,德商新拿地块处于尚待开发阶段,不仅存在交通路网尚未完全打通,到达主干道或塔子山公园需要绕行的问题;同时,受区域重要配套项目‘新客站国际商旅城’的拆迁进展缓慢影响,整个塔子山板块都因此发展滞后……但即便如此,最终土拍的结果还是证明了这一区域的价值,原因就在于它紧邻攀成钢!”有资深媒体人士如此分析攀成钢的稀缺价值。

“随着明年中粮、乐天、仁恒均有交房,攀成钢的居住氛围与它的板块价值将全面显现。根据调查数据显示,目前攀成钢板块中,乐天圣苑在售套数为42套,绿地锦天府5号楼王89套,仁恒滨河湾存量为87套,整个区域供应量已不足千套。考虑到港资企业正在逐步撤离,深耕成都的绿地,显然将是最好的置业选择。”某代理机构资深观察员最终向本网记者给出了这样的结论。

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