（原标题：万科入股上海中兴地块 融信57亿“花钱并表”）

融信的资本运作再下一城。

12月3日，万科在新增项目信息简报中披露，公司十月份新增加了17个项目，第五个“上海中兴”项目位于上海市静安区中兴路南侧、宝昌路西侧，地块净用地面积约3.1万平方米，容积率建筑面积约11 万平方米。

从地块基本信息可以判断，这正是融信于今年8月拿下的110亿中兴路地块（简称中兴地块）。

万科公告称：此次入股中兴地块49%权益，需支付地价款约53.95亿元。换言之，融信将支付57亿左右的地价款。与此同时，21世纪经济报道记者从上海万科知情人士处了解到，中兴地块将由万科操盘、融信来并表。但这一消息尚未获得双方官方确认。

上海中兴地块、南京仙林湖地块、郑州高新区地块是融信在今年下半年以来获取或者首次披露的三大项目。目前，上海中兴地块已经尘埃落定，引入万科作为战略合作伙伴；南京仙林湖的地价由于创下了区域最高记录，其动向也一直受到业内关注。目前南京、郑州地块均没有引入合作伙伴。

在本轮以信贷收紧为名的调控背景下，融信的项目资本运作颇具代表性。或许，从万科入股上海中兴地块开始，融信的资金术便已揭开一角。

融信资金术

一般而言，合作伙伴对商业规则的理解，是合作的前提与基础。而万科与带有“激进”标签的闽系房企走到了一起。这在记者联系采访的多名业内人士看来，在调控全面深入之前入股高价地，对于万科而言并非良性运作。此前万科声称都不拿任何高价地，因为上海万科在上海的土地储备量接近赤字，此前通过股权收购的项目都已经开发进入销售阶段，最近的天空之城就是去年下半年收购的申通地块；另一方面，中兴地块成本在10万元/平方米左右，很有可能利润空间受限。加之项目不远处是万科在2015年收购的雅宾利花园，目前已更名为万科翡翠雅宾利花园。该项目收购成本5.48万元/平方米，目前售价超过9万元/平方米。溢价空间接近90%。

大房企由于内部流程、风险把控等影响在上海都面临地荒，比如万科为了能留住上海的地位已放开怀抱与其他房企合作。据上述知情人士透露，在拿到中兴地块的第二周，融信与万科即签订了合作协议，融信方面也很快交付了地价款。

21世纪经济报道记者从一份中兴地块建筑方案设计看到，地块规划的业态均与顶级豪宅、酒店对标，所有策略指向高售价。其中豪宅对标的是中国金茂、瑞安集团开发的顶级豪宅，公寓、酒店对标海德公园1号、伦敦ONE、上海四季汇等。

尽管不确定这份方案设计是否最终定稿，但这份方案以中兴地块的酒店冠名的公寓成本4.5亿元（包括建筑成本与冠名费）匡算，按照30%溢价率，会产生1.5亿元利润。而这幅地块要求自持100%商业物业。

因此，有业内人士指出，如果项目由万科操盘、融信并表，那么项目并表产生的利润将对融信资产规模与负债率有一定促进作用。这就是融信寻找合作伙伴的原因，而这个趋势，在融信中报早有体现。

比如，上海中兴地块110亿元，南京仙林湖地块接近25亿元，郑州高新区地块总价不确定，可以肯定的是融信下半年资产规模至少增加135亿元。根据融信2016年中报显示，融信资产规模中已经有很多并表项目。融信董事局主席欧宗洪在年报发布会上就对媒体坦陈，公司上市有资产规模需求，因此增加了并表项目数量。在中报中，2016年上半年应收一家集团公司少数股东款项为1.95亿元，而这个数据在2015年同期为零。

这也直接导致了负债率的增加，融信招股说明书中负债率企高也说明了这点。截至上半年6月30日，融信的现金及现金等价物是122.98亿，其合约销售额仅仅132.2亿元。而受限制现金只有5亿多。可见融信在短时间内做大了资产规模，负债也在上升，今年上半年，融信发了一笔25亿的公司债，还有大约85亿私人公司债。此时，尽管负债率已经降到90%，剔除万科应付的50多亿元，融信拿地资金也已经接近200亿元。

房企非标融资加速

抽刀断水，资金缺口在融信的资金术面前变化很大。融信在2015年底，投资物业是零，上半年猛增至33.28亿，占到非流动资产近一半。这表明，做大资产规模与降低负债率，已经是融信报表的主要功课。

上述业内人士表示，融信的资金运作，其对于后续的融资影响将会非常大。从最近融信发的一笔美元债也可见，发债规模只有1.75亿美元，利率6.95%。投资者可以在两年后要求融信等值赎回。相比上半年的私人公司债利率均在7%以上，融信此次美元债的利率并不算最高。与此同时，融信今年开始筹备一家保险合营公司，希望借助金融手段减轻资金压力。

一名房企财务人士指出，随着国内信贷口子的收紧，发债、信托等渠道关上大门，房企融资更倾向于非标融资。“这个趋势明年将会非常明显。”

来自同策咨询关于房企融资的研报显示，11月份40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计363.72亿元，债权融资额度仍然占房企融资总量92.48%。尽管这个融资金额环比10月的240.16亿元增加51.45%，但相比6-9月融资总额仍然较低。

钜派投资相关人士指出，房企今年下半年以来的非标融资已经开始扩大，不排除明年规模将加速。他透露，今年三季度，钜派投资在上海的份额已经超过诺亚财富。而其中房企的融资比例有所提高。

21世纪经济报道记者通过多方求证获悉，恒大今年以来的非标融资规模已经超过200亿。而市面上如恒大一样的房企并不在少数。

同策咨询上述报告也显示，从房企发布的融资计划来看，多家房企发布了公司债、中期票据、短期融资券三种方式，总额共计1043亿元人民币的市场化债权融资的预案。同策咨询研究部总监张宏伟指出，市场化融资方式有利于优化融资结构、降低融资成本，预计2017年房企融资的主要方式仍以市场化直接融资方式为主。

（来源：21世纪经济报道）